TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05290 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRIB

N° de Minute : 25/1364

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[Z] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2023, à effet au 1er octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [J] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 405,42 euros majoré d’une provision sur charges de 182,59 euros.

Par acte d’huissier de justice du 3 juin 2024, PARTENORD HABITAT a fait signifier à son locataire un commandement de payer la somme de 1.388,84 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte d’huissier de justice du 5 mai 2025, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

— Juger le contrat de location liant les parties résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire ;

— En conséquence, ordonner à Madame [Z] [J] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire,

— A défaut, l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [J], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi,

— Condamner Madame [Z] [J] à payer les sommes suivantes :

— en deniers ou quittances valables, 2.254,43 euros au titre des loyers et charges et 948,60 euros au titre des surloyers dus à la date du 3 mars 2025, augmentée des loyers et surloyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

— à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, surloyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et sans tenir compte de l’APL, soit 665,72 euros pour le loyer à la date du 26 février 2025 ;

—  4,28 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,

—  75,52 euros au titre des assurances impayées à la date du 3 mars 2025,

—  500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation,

— Juger que dans les cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

A l’audience, PARTENORD HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2.357,79 euros. Elle indique que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant mais consent à des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros en sus du loyer courant.

Madame [Z] [J] comparaît en personne. Elle indique percevoir 1.300 euros de RSA et assumer la charge de 4 enfants. Elle sollicite le bénéfice des délais précités.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogé au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation :

— Sur la recevabilité de l’action :

PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception signé le 6 juin 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 septembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article 4/5 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2024, pour la somme en principal de 1.388,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 juillet 2024.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l’article 7, a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l’article 7, g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, PARTENORD HABITAT produit un décompte arrêté au 18 juin 2025 démontrant que Madame [Z] [J] reste lui devoir à cette date la somme de 2.025,53 euros, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des cotisations d’assurance. En effet, le bailleur ne justifie pas avoir préalablement mis en demeure la locataire avant de souscrire une assurance pour son compte.

Madame [Z] [J] sera donc condamnée à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 2.025,53 euros, créance arrêtée au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.388,84 euros et de l’assignation pour le surplus.

Les demandes en paiement des cotisations d’assurances seront rejetées.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Nonobstant l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, les parties se sont accordées pour que la locataire soit autorisée à se libérer de sa dette locative par mensualités de 50 euros, la dernière échéance soldant la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [Z] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant majoré de la provision sur charges et justifiera l’expulsion de Madame [Z] [J] dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT d’une part, et Madame [Z] [J] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11], sont réunies à la date du 15 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] SALHIà payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT la somme de 2.025,53 euros, créance arrêtée au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.388,84 euros et de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de ses demandes en paiement relatives aux cotisations d’assurance ;

AUTORISE Madame [Z] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités successives, dont 35 mensualités de 50 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 7 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3], à [Localité 11], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [Z] [J] soit condamnée à payer à l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT, à compter du 1er juin 2025 et jusque libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, soit la somme actuelle de 665,72 euros ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

RAPPELLE à Madame [Z] [J] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat du Nord PARTENORD HABITAT de toutes demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Madame [Z] [J] aux dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,