TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Sophie VERGNAUD

Monsieur [J] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sophie VERGNAUD

Monsieur [J] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04952 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA43A

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société 26 MILLIEMES dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2352

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04952 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA43A

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [C] est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société 26 MILLIEMES, succédant au cabinet GERARD SAFAR SAS (assemblée générale du 04 novembre 2024) a fait assigner Monsieur [J] [C] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 545,92 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés au 3ème trimestre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de la mise en demeure

—  486 euros au titre des frais nécessaires

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa carence chronique

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société 26 MILLIEMES, et représenté par son conseil, a indiqué que la dette a couru à compter d’avril 2022 et qu’un échéancier a été mis en échec. Il a diminué le montant de sa demande, le défendeur ayant procédé à des virements depuis la délivrance de l’assignation, et a réclamé désormais la somme de 562,45 euros au titre de la dette résiduelle de charges de copropriété et travaux et de frais nécessaires. Il a maintenu ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [J] [C], absent aux débats, a adressé un courriel en date du 16 octobre 2025 confirmant deux virements de 3 600 euros d’une part, au titre des de l’arriéré de charges et travaux échus au 3ème trimestre 2025 inclus et de 315 euros d’autre part, au titre du 4ème appel de fonds 2025, visant un impératif professionnel sans en justifier et sans demander un renvoi de l’affaire pour faire valoir ses observations. Il ne comparaît pas et n’est pas représenté alors que la procédure est orale et qu’il lui appartenait d’être présent par lui-même ou par l’intermédiaire d’un mandataire. Dès lors, il ne pourra être tenu compte des demandes formalisées dans son écrit. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats à l’appui de sa demande :

un relevé de propriété un décompte individuel de charges et travaux du 16 mai 2025 et un décompte individuel de charges, travaux et frais nécessaires des 04 septembre 2025 et 15 octobre 2025 les appels de fonds pour la période susvisée concernant le lot n°115 de la copropriété les relances et mises en demeure du syndic les procès-verbaux des assemblées générales de 2021 à 2025 inclus ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et les attestations de non recours le contrat de syndic la facture de frais de syndic.

Si le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] produit un relevé de propriété qui ne vise pas Monsieur [J] [C] comme propriétaire mais « [R]/[L] » concernant le lot n°123, la qualité du défendeur au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété, est établie par la production des pièces, notamment les appels de fonds établis à son nom et les procès-verbaux d’assemblée générale qui le mentionne comme propriétaire du lot n°115 et reprend le nombre de millièmes. De plus, à l’audience, le syndicat a diminué le montant de sa demande à la suite des paiements survenus postérieurement à l’assignation, et a produit le décompte individuel de charges, travaux et frais nécessaires au 15 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, visant les versements des sommes de 3600 euros et de 315 euros le 13 octobre 2025 apparaissant sous le libellé « Rgl. [C] arriéré charges virements ».

Il ressort du décompte repris dans le corps de l’assignation du 24 septembre 2025 que le compte de copropriétaire de charges et travaux de Monsieur [J] [C] était débiteur à cette date de la somme de 3 545,95 euros, appels provisionnels du 3ème trimestre 2025 inclus, auquel il convient d’ajouter la somme de 299,70 euros d’appel de fonds du 4ème trimestre 2025 et le fonds Travaux de 14,38 euros, soit au total 3 860,03 euros, dont il y a lieu de déduire les sommes de 3 600 euros et de 315 euros versées le 13 octobre 2025 par le défendeur. Ainsi, la créance du syndicat demandeur est désormais éteinte pour la période susvisée, s’agissant des charges et travaux (compte créditeur de 54,97 euros en faveur de Monsieur [J] [C]).

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de relance multiples, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la somme revendiquée au titre des frais nécessaires recouvre :

—  120 euros pour deux mises en demeure du syndic qui relèvent d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété ;

—  216 euros de frais de mise en demeure par l’avocat qui entrent dans la catégorie des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  131,45 euros de frais de signification de l’assignation qui entrent dans la catégorie des dépens ;

—  150 euros de frais de mise au contentieux du défendeur pour lesquels il n’est toutefois pas justifié des diligences accomplies ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais relevant ainsi d’un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sera par conséquent débouté de la totalité de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne détient plus de créance à l’égard de Monsieur [J] [C] qui a pris les dispositions nécessaires pour régler sa dette et ne présente plus d’impayés de charges de copropriété, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

En conséquence, le syndicat des copropriétiares de l’immeuble sis [Adresse 2] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, qui succombe, conservera la charge de ses dépens.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] formée au titre de l’article 700 du code de procédure sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société 26 MILLIEMES, de sa demande en paiement des charges de copropriété et travaux et frais nécessaires, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 et fonds travaux du 01 octobre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 15 octobre 2025, formée à l’encontre de Monsieur [J] [C] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société 26 MILLIEMES, de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [J] [C] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société 26 MILLIEMES, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;

LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société 26 MILLIEMES ;

RAPPELLE que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 17 décembre 2025

le greffier le Président