TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09679 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWQC

N° de Minute : 25/00220

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

[I] [A]

[E] [U]

C/

S.C.I. LA PROVIDENCE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

[I] [A], demeurant [Adresse 5]

[E] [U], demeurant [Adresse 5]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. LA PROVIDENCE, domiciliée : chez SCP [S] [O], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume GUILLUY, avocat au barreau de DUNKERQUE, substitué par Maître Valérie ZIMMERMANN, avocat au barreau de LILLE, ayant quitté l’audience avant l’évocation de l’affaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, à effet au 1er mars 2023, la S.C.I la Providence a, représentée par son mandataire, la S.A.S Abita Immobilier, donné à bail, pour une durée de trois ans renouvelable, à [I] [A], [B] [M], [W] [J] [U], devenue [E] [U], et [Y] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 921 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Par lettre recommandée du 11 janvier 2024, l’inspecteur de salubrité publique de la commune de [Localité 6] a notifié à [E] [U], qui l’avait saisi, les diverses infractions au règlement sanitaire départemental constatés lors de la visite du logement le 13 décembre 2023.

Par procès – verbal du 21 mars 2024, [H] [R], conciliateur de justice, a constaté la carence de la S.C.P Picquout & Debuyser, office notarial, au siège duquel la S.C.I la Providence a élu domicile, à une tentative de conciliation préalable.

Par requête reçue le 14 août 2024, [I] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de la S.C.I la Providence à lui payer les sommes suivantes :

3.300 euros en principal,

1.700 euros de dommages et intérêts.

L’instance a été enregistrée sous le n°24-09682.

Par requête reçue le même jour, [E] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de la S.C.I la Providence à lui payer les sommes suivantes :

3.300 euros en principal,

1.700 euros de dommages et intérêts.

L’instance a été enregistrée sous le n°24-09679.

[I] [A], [E] [U] et la S.C.I la Providence ont été convoqués à l’audience du 24 septembre 2024.

L’accusé de réception de la convocation de la S.C.I la Providence est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ».

L’affaire a fait l’objet de nombreux renvois pour convocation par lettre recommandée au domicile élu figurant au bail puis pour citation.

Par acte d’huissier délivré le 18 avril 2025 à domicile élu, [E] [U] a fait citer la S.C.I la Providence à l’audience du 13 mai 2025 aux mêmes fins.

A cette audience, [I] [A] et [E] [U] ont comparu en personne. La S.C.I la Providence a comparu représentée par son conseil.

L’affaire a été renvoyée au 2 septembre 2025 pour permettre au défendeur de se mettre en état.

A cette audience, [I] [A] et [E] [U] ont comparu en personne. La S.C.I la Providence a comparu représentée par son conseil.

La demande de renvoi formulée par la S.C.I la Providence a été refusée, considérant les nombreuses convocations et le renvoi d’ores et déjà accordé pour se mettre en état, et l’affaire a été retenue.

[I] [A] et [E] [U] ont réitéré leurs demandes introductives d’instance.

Aux termes de leurs actes introductifs d’instance, [I] [A] et [E] [U] ont indiqué solliciter la condamnation de leur bailleur à leur payer, chacun, la somme de 2.400 euros en restitution des provisions sur charges récupérables, 900 euros de préjudice financier pour les dépenses d’énergie exposées et 1.700 euros en réparation de leur trouble de jouissance.

[I] [A] et [E] [U] expliquent que leur bailleresse n’a jamais justifié des provisions sur charges récupérables par régularisation annuelle malgré leurs demandes.

[I] [A] et [E] [U] exposent que l’inspecteur de salubrité publique a relevé de nombreuses infractions au règlement sanitaire départemental et enjoint à la bailleresse de procéder à des travaux qui n’ont pas été réalisés. Parmi ceux – ci figure l’absence de chauffage dans la pièce principale qui, d’une part, a occasionné un surcoût de dépenses d’énergie en utilisant un chauffage d’appoint évalué à 900 euros et, d’autre part, un trouble de jouissance pendant deux hivers consécutifs estimé à 100 euros par mois d’hiver soit 1.700 euros au total.

[I] [A] a déclaré avoir quitté les lieux au 1er janvier 2025. [E] [U] a déclaré être encore dans les lieux.

Le conseil de la S.C.I la Providence a quitté l’audience avant l’évocation de l’affaire.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des deux instances :

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il est de l’intérêt d’une bonne justice d’instruire et de juger ensemble les demandes identiques d'[I] [A] et [E] [U] dérivant du même contrat de colocation.

Les deux instances seront jointes et se poursuivront sous le n°24-09 679.

Sur la fin de non-recevoir :

La tentative de conciliation a été menée entre [I] [A] et [E] [U] et l’office notarial chez qui la bailleresse a élu domicile, au lieu de la bailleresse elle – même.

Cependant, le relevé d’office de la fin de non – recevoir de l’article 750-1 du code de procédure civile est une simple faculté pour le juge qui n’en a pas fait usage considérant les nombreuses prises d’attache pré-contentieuse, par courriels, avec la bailleresse ou ses mandataires pour tenter de trouver une solution amiable au litige.

Sur les demandes en paiement :

Sur la demande en restitution des provisions sur charges récupérables :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 8-1, V, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La clause n°4, intitulée « conditions financières », du bail unique de colocation, à effet au 1er mars 2023, prévoit le paiement mensuel d’un loyer de 921 euros et d’une provision sur charges récupérables de 100 euros.

Ces provisions doivent donner lieu à une régularisation annuelle, selon les modalités précitées, et pour la première fois au 1er mars 2024.

En application des articles 1302 et suivants du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’absence de toute régularisation, le paiement des provisions opéré par le locataire est dépourvu de toute cause.

En l’espèce, [I] [A] et [E] [U] ont, aux termes de leurs demandes introductives d’instance, soit à la date du dépôt de la requête en août 2024, sollicité la restitution de la somme de 2.400 euros chacun au titre des charges récupérables.

Leurs demandes initiales n’ont pas fait l’objet de demandes additionnelles.

Ils ne sont donc bien fondés qu’à solliciter la restitution de la somme de 1.200 euros au titre des provisions sur charges récupérables non régularisées pour la période du 1er mars 2023 au 1er mars 2024.

Les colocataires ont sollicité, par courriels adressés au domicile élu de la bailleresse en mars et juin 2024, la régularisation annuelle des charges et les pièces justificatives afférentes.

Leur demande n’a donné lieu qu’à une réponse par retour de mail indiquant que les provisions correspondent à l’enlèvement des ordures ménagères, l’entretien des parties communes par une entreprise mandatée, les dépenses d’énergies des parties communes et l’eau et qu’elles sont calculées au prorata de la surface du logement.

La S.C.I la Providence n’ayant pas justifiée de la régularisation des charges, selon les modalités précitées, pour la période considérée, elle sera condamnée à payer à [I] [A] et [E] [U] la somme de 1.200 euros en restitution des provisions sur charges récupérables payées.

Sur les demandes indemnitaires :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, [I] [A] et [E] [U] allèguent d’une absence de chauffage dans la pièce principale de la colocation. Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils versent aux débats :

La notification des constats opérés par l’enquêteur de salubrité publique à l’issue de sa visite du logement du 13 décembre 2023 qui relève, dans le salon, une « absence de moyen de chauffage » et précise que « les locataires chauffent depuis leur entrée dans les lieux au moyen d’un radiateur d’appoint »,

Un courriel pré-contentieux du 9 juin 2024 dans lequel [Y] [F] rappelle l’absence de chauffage depuis deux ans.

Les constats de l’enquêteur de salubrité publique, corroborés par les déclarations des demandeurs, établissent suffisamment l’absence de chauffage dans le salon et, par voie de conséquence, le manquement de la bailleresse à remettre un logement décent pourvu d’une installation permettant un chauffage normal.

Afin de démontrer le surcoût d’électricité, [I] [A] et [E] [U] produisent un document rédigé par leur soin détaillant les calculs opérés pour évaluer leur préjudice financier. Ce document est dépourvu de toute valeur probatoire pour établir la réalité du surcoût invoqué.

Leurs demandes de réparation de leur préjudice financier seront donc rejetées.

En revanche, l’absence de chauffage dans le salon leur a causé un préjudice de jouissance qui sera justement évalué, compte tenu de la pièce du logement affectée et de la durée du trouble, à la somme de 500 euros par colocataire.

La S.C.I la Providence sera donc condamnée à payer à [I] [A] et [E] [U] la somme de 500 euros chacun.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner la S.C.I la Providence, partie perdante, aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

ORDONNE la jonction des instances enregistrées sous les n°24-09679 et n°24-09682 et DIT que l’instance se poursuivra sous le n°24-09679 ;

CONDAMNE la S.C.I la Providence à payer à [I] [A] et [E] [U] la somme de 1.200 euros en restitution des provisions sur charges non régularisées du 1er mars 2023 au 1er mars 2024 ;

CONDAMNE la S.C.I la Providence à payer à [I] [A] et [E] [U] la somme de 500 euros chacun en réparation de leurs préjudices de jouissance ;

DEBOUTE [I] [A] et [E] [U] de leurs demandes en réparation du préjudice financier caractérisé par un surcoût d’électricité ;

CONDAMNE la S.C.I la Providence aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 4 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY