RG 24/05182 – Page -SD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/05182 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YK6Q

N° de Minute : 25/00099

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[E] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 juin 2019, M. [K] [S] a confié à la société [Adresse 11] un mandat de gestion concernant un appartement et un parking situés [Adresse 8] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé signé les 15 et 16 décembre 2020 avec effet au 23 décembre 2020 soumis à la loi du 6 juillet 1989, M. [K] [S], représenté par sa mandante, la société Square Habitat Nord de France, a donné à bail à Mme [E] [V] ledit appartement (lot n°11) situé au 1er étage porte B12 du bâtiment 2 situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 509 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 509 euros a été versé à la conclusion du bail.

Un constat d’état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 22 décembre 2020.

Suivant avenant modificatif n°2 non daté et non signé avec effet au 1er janvier 2022, la société [Adresse 11] a souscrit auprès de la société anonyme (SA) Axa France IARD une garantie Locapolis+ permettant notamment d’être garantie de loyers impayés à hauteur de 4 000 euros et de détériorations immobilières pour un montant de 10 000 euros TTC.

Le 3 avril 2023, Maître [D] [J], commissaire de justice à [Localité 7] a dressé un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en présence des parties.

Le 24 mai 2023, le cabinet Sedgwick, mandaté par la SA Axa France IARD, a évalué les dégradations locatives à la somme de 1 759,53 euros en précisant celles qui étaient exclues des garanties.

Suivant quittance subrogative signée par voie électronique le 7 juin 2023, la société [Adresse 10] a, es qualité de mandataire de M. [K] [S], reconnu avoir reçu de la société Axa France la somme de 5 561,04 euros au titre des loyers, charges et taxes impayées par Mme [V] entre le 1er mars 2022 et le 3 avril 2023 et la somme de 1 759,53 euros correspondant à l’indemnisation des dégradations immobilières.

Par lettre recommandée de commissaire de justice du 6 mars 2024 revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », la SA Axa France IARD a demandé à Mme [V] de bien vouloir participer à une procédure simplifiée de recouvrement tendant au règlement de la somme de 1 759,53 euros en vertu de la quittance subrogative du 7 juin 2023.

En l’absence de réponse dans le délai d’un mois, un procès-verbal de constat de refus de participer à une telle procédure simplifiée a été dressé par commissaire de justice le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

La SA Axa France IARD, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance aux termes duquel elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner Mme [V] à lui payer les sommes de :

2002,49 euros avec les intérêts de droit,

800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,

800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation et les frais d’exécution s’il y a lieu en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [V], assignée par remise de l’acte à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des dégradations locatives

En application de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. »

La preuve de l’existence de dégradations locatives ayant entraîné un préjudice au bailleur est rapportée par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, qui doivent être établis de manière contradictoire, ou à défaut par acte d’huissier.

En l’espèce, la somme de 2 002,49 euros sollicitée par la SA Axa France Iard inclut 1 759,53 euros au titre des dégradations, 187,76 euros au titre de frais d’acte et 55,20 euros au titre du coût de l’assignation.

Les frais d’actes et le coût de l’assignation relèvent toutefois des dépens qui seront évoqués ultérieurement.

La somme de 1 759,53 euros sollicitée par la SA Axa France Iard correspond au coût de reprise des dégradations suivantes :

dépose du parquet dans le séjour : sale et deux gros coups côté cuisine (715,03 euros),

reprise de la peinture sur le mur du séjour : retouches enduit (457,86 euros),

dépose et pose de rideaux dans le séjour, absence de volet roulant (133,59 euros)

dépose et pose d’un bloc porte et réfection de la peinture recto verso sur celle-ci : absence de porte (453,04 euros)

Ces différents postes ont été chiffrés à partir d’un devis établi par la SARL BPS le 27 avril 2023, également produit aux débats, sur lesquels le cabinet Sedgwick a appliqué un coefficient de vétusté.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui ont été établis en présence de Mme [V] que :

le parquet stratifié du séjour est mentionné comme neuf dans l’état des lieux d’entrée alors que dans l’état des lieux de sortie, il est mentionné que le parquet est sale et que deux gros coups sont présents au niveau du parquet côté cuisine,

la peinture sur les murs du séjour est mentionnée comme à l’état neuf dans l’état des lieux d’entrée alors que l’état des lieux de sortie mentionne qu’autour du thermostat, plusieurs retouches d’enduit sont visibles ; qu’un dégât des eaux l’est également sur le mur mitoyen avec la chambre ; qu’il existe quelques salissures sur les murs ;

concernant « les rideaux dans le séjour », l’état des lieux d’entrée mentionne une barre à rideaux uniquement. L’état des lieux de sortie ne mentionne pas celle-ci et elle n’apparaît pas non plus sur la photographie de la fenêtre du salon intégrée dans le constat,

concernant la porte dans le séjour, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’elle est à l’état neuf tandis que l’état des lieux de sortie mentionne qu’elle est absente.

Concernant le parquet, le devis prévoit la dépose et repose de tout le parquet, soit 22,5 m2, ce qui est excessif par rapport à la dégradation constatée qui se limite à deux coups.

Seule la somme de 200 euros sera retenue à ce titre.

Le coût de la reprise du mur du salon d’une surface de 24,2 m2 est de 484 euros HT d’après le devis produit. Il y a donc lieu de retenir la somme de 457,86 euros sollicitée par la société Axa France Iard à partir du chiffrage retenu par le cabinet Sedgwick.

Concernant la pose de rideaux, la société Axa France Iard sollicite une somme de 133,59 euros. D’après le devis, ce coût inclut la pose de rideaux alors que ceux-ci ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée.

Il y a donc lieu de retenir à ce titre la seule somme de 120,89 euros.

Le coût de la réinstallation et remise en peinture d’une porte est de 478,90 euros HT d’après le devis produit. Il y a donc lieu de retenir la somme de 453,04 euros sollicitée par la société Axa France Iard à partir du chiffrage retenu par le cabinet Sedgwick.

Mme [V] sera donc condamnée à payer à la SA Axa France Iard la somme de 1 231,79 euros au titre des frais de remise en état du logement donné à bail.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA Axa France Iard n’apporte pas la preuve d’un tel préjudice.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui incluent les actes visés par l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, elle sera condamnée à payer à la SA Axa France Iard la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à la société anonyme Axa France Iard la somme de 1 231,79 euros au titre des frais de remise en état du logement qui lui a été donné à bail à compter du 23 décembre 2020 par M. [K] [S] et situé [Adresse 9] ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à la société anonyme Axa France Iard la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Le GREFFIER LA JUGE