TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00243 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZH3S

N° de Minute : 25/00146

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[D] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Monsieur [V] [A], muni d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Edith béatrice NGOUDJO NGAGOUM, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2017, prenant effet le 26 janvier 2017, la SA VILOGIA a donné à bail à Mme [D] [X] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 559,73 euros, outre une provision sur charges de 182,91 euros.

Le 6 mars 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Mme [D] [X] un commandement de payer portant sur la somme principale de 4 671,55 euros.

Par acte du 16 mai 2023, la SA VILOGIA a fait assigner Mme [D] [X] aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et d’obtenir sa condamnation à lui payer une somme représentant l’arriéré de loyers et charges ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 19 décembre 2024, le juge des contentieux et de la protection de [Localité 9] a constaté la résiliation du bail, condamné Mme [D] [X] à payer à la SA VILOGIA la somme de 13 673,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, somme arrêtée au 31 mars 2024, débouté Mme [D] [X] de ses demandes reconventionnelles, condamné Mme [D] [X] aux dépens et rejeté toute autre demande. Dans ses motifs, le juge a retenu que la SA VILOGIA n’avait pas repris dans ses dernières écritures, auxquelles elle s’était référée à l’audience, ses demandes relatives à l’expulsion de Mme [D] [X] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail de sorte qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur ces questions.

Le 17 février 2025, Mme [D] [X] a formé appel de cette décision.

Par acte du 6 février 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Mme [D] [X] devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 9], statuant en référé, aux fins de :

constater que celle-ci est occupante sans droit ni titre,

ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute personne introduite par elle dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

la condamner à lui payer la somme de 7 438,43 euros au titre de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

la condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’à complète libération des lieux,

la condamner à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025 et a été renvoyée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par M. [A] [V], muni d’un pouvoir, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette globale à la somme de 23 704,35 euros, dont 9 775,30 euros de nouvelle dette au 9 juin 2025. Elle indique qu’elle demande un jugement complémentaire à celui rendu le 19 décembre 2024, soulignant que l’appel formé par Mme [D] [X] du dit jugement ne fait pas obstacle à ce que le juge des référés statue sur les demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, dès lors qu’il n’a pas été statué sur ces prétentions. S’agissant des demandes reconventionnelles formées par Mme [D] [X], la société VILOGIA soulève l’exception de litispendance, la cour d’appel étant saisie des mêmes prétentions. Elle ajoute qu’étant désormais occupante sans droit ni titre, Mme [D] [X] ne peut pas se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur le logement décent, puisqu’elle n’est plus locataire.

Mme [D] [X], représentée par son conseil, qui se réfère à ses conclusions, indique s’en rapporter sur la demande d’expulsion et sollicite un délai de grâce de trois mois pour libérer le logement. A titre reconventionnel, elle demande de :

constater le manquement de la SA VILOGIA de délivrer et d’entretenir un logement décent pendant la durée du bail,

constater la persistance de ce trouble de jouissance qui perdure au jour du jugement à intervenir,

réduire le montant de l’indemnité à concurrence des 2/3 à compter du 12 mai 2025

condamner la SA VILOGIA à lui payer la somme de 4 192,50 euros au titre du préjudice de jouissance subi d’avril 2024 à juin 2025 et 100 euros à chacun des enfants au titre de leur préjudice moral,

ordonner la compensation avec toute dette résiduelle,

lui accorder de régler toute soulte en 36 mensualités égales,

condamner la SA VILOGIA à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle vit dans le logement, avec ses trois enfants, et qu’elle a cessé de régler le loyer à la suite de différents sinistres, en invoquant l’exception d’inexécution. Elle indique avoir fait appel du jugement du 19 décembre 2024 qui a rejeté ses demandes reconventionnelles relatives à l’indécence du logement, l’affaire étant toujours pendante devant la cour d’appel de [Localité 7]. S’agissant de la dette locative, elle indique avoir opéré un virement de 1 000 euros le 19 juin 2025, ce qui porte cette dette à 8 775,30 euros.

S’agissant des demandes reconventionnelles qu’elle forme, elle précise que tous les sinistres dont elle fait état sont intervenus en cours de bail et non postérieurement au jugement du 19 décembre 2024 de sorte qu’elle est fondée à solliciter une indemnisation pour le trouble de jouissance subi.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande tendant à l’expulsion de Mme [D] [X]

Par jugement du 19 décembre 2024, le juge des contentieux et de la protection de [Localité 9] a constaté la résiliation du bail liant la SA VILOGIA à Mme [D] [X].

Mme [D] [X] s’est maintenue dans les lieux alors qu’elle ne disposait plus de droit ni de titre.

Il s’agit d’un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser en ordonnant l’expulsion de l’intéressée, selon les modalités prévues dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision formée par la SA VILOGIA

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il n’est pas sérieusement contestable que la faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat de bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit, en l’occurrence, la somme de 936,49 euros.

Il ressort du relevé de compte établi le 19 juin 2025 que Mme [D] [X] reste redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation de la somme globale de 23 767,86 euros, échéance du mois de mai 2025 incluse, qui tient compte d’un règlement par chèque de 1 000 euros le 9 mai 2025, Mme [D] [X] ne justifiant pas d’un autre paiement postérieur à cette date (est seule produite en pièce n°14 la photocopie d’un chèque de 1 000 euros, sans justification de ce que ce chèque aurait été débité).

La SA VILOGIA dispose déjà d’un titre exécutoire pour la somme de 13 673,10 euros, arrêtée au 31 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.

La somme réclamée de 9 775,30 euros, qui correspond à ce qui est dû depuis le 1er avril 2024 jusqu’au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, déduction faite des frais de commissaire de justice, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dès lors, Mme [D] [X] sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

Mme [D] [X] sollicite des délais de paiement sur 36 mois.

Elle soutient s’acquitter depuis mars 2025 de la somme de 1 000 euros.

Or, seul un règlement de 1 000 euros le 9 mai 2025 figure sur le décompte et Mme [D] [X] ne justifie d’aucun autre paiement.

Compte tenu de l’importance de l’arriéré locatif et de la situation financière de Mme [D] [X], la demande de délais de paiement ne peut être que rejetée.

Enfin, il convient de condamner Mme [D] [X] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 936,49 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération complète du logement, demande qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme [D] [X] au titre de l’indécence

L’article 100 du code de procédure civile dispose que « si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

L’article 102 ajoute que « lorsque les juridictions saisies ne sont pas de même degré, l’exception de litispendance ou de connexité ne peut être soulevée que devant la juridiction du degré inférieur. »

Aux termes de ses conclusions, Mme [D] [X] demande au juge de constater le manquement par la SA VIOLGIA de délivrer et d’entretenir un logement décent et de l’en faire jouir pendant la durée du bail, de réduire l’indemnité d’occupation à concurrence des deux tiers à compter du 12 mai 2025, de l’indemniser du trouble de jouissance subi en raison des différents désordres affectant le logement, ainsi que du préjudice moral subi par chacun de ses enfants et d’ordonner la compensation avec toute dette résiduelle.

Il ressort des conclusions d’appel que Mme [D] [X] a saisi la cour d’appel de [Localité 7] des mêmes demandes.

Il convient dès lors d’accueillir l’exception de litispendance et de se dessaisir des demandes reconventionnelles de Mme [D] [X] au profit de la cour d’appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la solution du litige, Mme [D] [X] supportera la charge des dépens.

Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ne peut donc qu’être rejetée.

Enfin, l’équité commande de rejeter également la demande formée à ce titre par la SA VILOGIA.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS que Mme [D] [X] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 3], à [Localité 8]

ORDONNONS, à défaut pour Mme [D] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNONS Mme [D] [X] à payer à la SA VILOGIA la somme provisionnelle de 9 775,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus à compter du 1er avril 2024 au 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Mme [D] [X] à payer à la SA VILOGIA la somme provisionnelle de 936,49 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à Mme [D] [X] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande.

Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

ACCUEILLONS l’exception de listispendance soulevée par la SA VILOGIA concernant les demandes reconventionnelles formées par Mme [D] [X] au titre de l’indécence ;

NOUS DESSAISISSONS de ces demandes au profit de la cour d’appel de [Localité 7] ;

REJETONS les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [D] [X] aux dépens

La greffière La juge