AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJ64

Minute JCP n° 419/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [W] [Z], munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [J] [S] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EMH (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [S] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 août 2017, METZ HABITAT TERRITOIRE, Office Public de l’Habitat devenue la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, a consenti à Madame [J] [S] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 351,97 euros ainsi que 52,63 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait signifier à Madame [J] [S] [N] le 30 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.441,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025 remis à étude, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat METZ METRPOLE Etablissement Public à caractère industriel et commercial a fait assigner Madame [J] [S] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025 .

Aux termes de son assignation, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment:

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] [N] ;Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Condamner Madame [J] [S] [N] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1.905,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Madame [J] [S] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 462,05 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M ; Dire que l’indemnité sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner le défendeur à payer au demandeur une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [J] [S] [N] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024, et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, représentée par son chargé de recouvrement judiciaire, a maintenu ses demandes et précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant et verse en sus la somme de 20 euros par mois depuis le mois de mars 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [J] [S] [N], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a ensuite été prorogé au 09 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 30 octobre 2024, et une fiche signalétique d’impayé locatif a été réceptionné le 23 août 2024 par la Caisse d’Allocations Familiales, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 11 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 30 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.441,33 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 décembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT produit un décompte actualisé au 23 juin 2025 aux termes duquel Madame [J] [S] [N] lui doit la somme de 2.122,42 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Madame [J] [S] [N], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [J] [S] [N] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 2.122,42 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.441,33 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Madame [J] [S] [N] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées.

Le bailleur a néanmoins fait valoir à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai de paiement, Madame [S] [N] ayant repris le paiement du loyer courant et le versement d’une somme mensuelle de 20 euros en plus du loyer pour commencer à appurer sa dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Madame [S] [N], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 59 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [S] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, elle sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [J] [S] [N], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024, de l’assignation du 3 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 mars 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [J] [S] [N], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [J] [S] [N].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 16 août 2017 entre METZ HABITAT TERRITOIRE, Office Public de l’Habitat devenue la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, et Madame [J] [S] [N] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [J] [S] [N] à payer à METZ HABITAT TERRITOIRE, Office Public de l’Habitat devenue la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, la somme de 2.122,42 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 1.441,33 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [J] [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 59 euros chacune et une mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [J] [S] [N] soit condamnée à verser à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] [N] à payer à la société d’économie mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] [N] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 octobre 2024, de l’assignation en référé du 3 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 mars 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 09 octobre 2025, la minute étant signée par Madame GUETAZ, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière La vice-présidente