RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00728 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HME4

MINUTE N° : 26/00089

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEDRE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [A] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

Madame [X] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Elodie MIRC, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Elodie MIRC, Greffier,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La Société SEDRE a donné à bail à usage d’habitation à [G] [A] [L] et [X] [T] par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2024, un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 541,43 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, la Société SEDRE a vainement fait délivrer le 27 mars 2025 aux locataires un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 2023,54 euros.

Par acte en date du 13 octobre 2025, la Société SEDRE a fait citer M. [L] et Mme [T] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5218,77 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l’assignation,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale et révisable comme le loyer et les charges mensuels à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire,

— les condamner solidairement à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu et engistré par le greffe.

A l’audience du 29 janvier 2026, M. [L] et Mme [T] ont dit que la régularisation de la dette locative est en cours. L’affaire a été renvoyée.

A l’audience du 26 mars 2026, la Société SEDRE a actualisé sa créance à la somme de 4964,01 euros au 12 mars 2026.

M. [L] et Mme [T] ont dit n’avoir pas régularisé la dette comme convenu, être séparés mais que madame est restée dans le bien.

Le bailleur indique que les loyers courants sont payés pour leur part résiduelle (53,85 euros).

M. [L] et Mme [T] ont proposé de régler la somme de 140 euros en plus du loyer et des charges.

Le bailleur dit en être d’accord.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l’objet de l’information légale à la CCAPEX dans les délais légaux.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

Vu l’article 24 de cette même loi,

Des loyers étant impayés, la Société SEDRE a vainement fait délivrer le 27 mars 2025 aux locataires un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d’avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 2023,54 euros.

La non-régularisation de la dette locative dans ce délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 28 mai 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [L] et Mme [T] restent solidairement redevables (clause de solidarité – article 7 du contrat de bail) auprès de la Société SEDRE d’une somme de 4964,01 euros au 12 mars 2026 au titre des loyers impayés.

Si les défendeurs ont dit être séparés et que M. [L] a quitté le logement, force est de constater qu’il n’a pas donné congé au bailleur.

Il convient en outre de relever, d’une part, que le bail est très récent et la dette déjà très élevée, et d’autre part que pour deux débiteurs, le loyer résiduel ne s’élève qu’à 53,85 euros, ce qui démontre que les cocontractants au bail ont privilégié d’autres dépenses que le loyer, pourtant charge prioritaire et très peu élevée. La question de leur absence de bonne foi se pose clairement, surtout que l’affaire a été renvoyée sur la base d’une régularisation dite en cours alors qu’elle n’avait ni commencé ni existé.

Par application de l’article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Compte tenu de ces éléments et du fait que les débiteurs ont repris le versement du loyer avant l’audience, pour sa part résiduelle, et que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, ils pourront se libérer de la somme due à raison de 35 mensualités de 140 euros chacune et d’une 36ème mensualité de 64,01 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, avant le 10 de chaque mois, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux de M. [L] et Mme [T] sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d’un serrurier.

Ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles engagés pour la présente instance. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Ils seront condamnés, chacun pour leur part, aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l’expulsion.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au titre du bail conclu le 3 septembre 2024 entre la Société SEDRE et [G] [A] [L] et [X] [T] concernant le logement situé [Adresse 2], avec effet au 28 mai 2025 ;

Tribunal de proximité de Saint-Paul – N° RG 25/00728 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HME4 – /

CONDAMNE solidairement [G] [A] [L] et [X] [T] à payer à la Société SEDRE la somme de 4964,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 12 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que [G] [A] [L] et [X] [T] pourront se libérer de sa dette à raison de 35 mensualités de 140 euros chacune et d’une 36ème mensualité de 64,01 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, avant le 10 de chaque mois, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due solidairement entre les débiteurs ;

RAPPELLE que pendant l’exécution de ce plan d’apurement les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et ne rependront vigueur qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance de ce plan ;

RAPPELLE que si [G] [A] [L] et [X] [T] se libèrent dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

A défaut de paiement selon les modalités prévues ci-dessus :

CONSTATE la résiliation du bail au 28 mai 2025,

ORDONNE l’expulsion des lieux de [G] [A] [L] et [X] [T] et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire,

CONDAMNE in solidum [G] [A] [L] et [X] [T] à payer à la Société SEDRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DÉBOUTE la Société SEDRE de ses demandes et du surplus de ses autres demandes ;

CONDAMNE chacun pour leur part [G] [A] [L] et [X] [T] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de la notification à la Préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l’expulsion ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA VICE-PRESIDENTE ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE