TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 15 mai

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mai 2025

à Mme [K]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03033 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46JS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [K]

née le 23 Décembre 1978

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 04 mars 2015, la société d’HLM Phocéenne d’habitations a donné à bail à Madame [W] [K] un appartement à usage d’habitation et conventionné situé [Adresse 6] , pour un loyer mensuel de 457,04 euros, outre 122,27 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, a fait signifier à Madame [W] [K] par acte d’huissier de justice en date du 26 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1 492,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 mai 2024, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, a fait assigner Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer recevable la demande de la société UNICIL du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône depuis plus de deux mois.

— constater que par l’effet du commandement en date du 26 janvier 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 5] est acquise et que Madame [K] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date.

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Madame [K], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3].

— condamner Madame [K] à payer à la société UNICIL, la somme de 2 851,60 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 08 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir.

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci.

— juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers.

— condamner Madame [K] à fournir à la société UNICIL son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022

— condamner Madame [K] à payer à la société UNICIL, la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 26 janvier 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 27 juin 2024 , l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A l’audience du 31 octobre 2024, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 902,16 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Madame [W] [K] s’est présentée en retard à l’audience, la requérante étant déjà partie, les débats étaient clos.

Par ordonnance d’avant dire droit du 16 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 mars 2023 pour inviter les parties à produire contradictoirement l’ensemble des justificatifs qu’elles jugeront nécessaire à la solution du litige.

A l’audience du 6 mars 2025, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et a déclaré son accord pour l’octroi de délai de paiement la locataire ayant repris le paiement du loyer courant.

Madame [W] [K], comparaissant en personne, a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire déclarant percevoir 1.500 euros de salaire par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d'[Adresse 2], justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mars 2015 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024 pour la somme en principal de 1.492,28 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [W] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [W] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [W] [K] reste devoir la somme de 994,51 euros, à la date du 28 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Mme [W] [K] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [W] [K] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 994,51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [W] [K] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.500 euros. Il résulte du décompte que Mme [W] [K] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience. Et la bailleresse est d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Mme [W] [K], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [W] [K], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de production de l’avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de 2022:

Aux termes du premier alinéa de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer ».

En l’espèce, par courrier du 1er mars 2024, la société UNICIL a sollicité de Mme [W] [K] la communication son avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus 2022.

Par conséquent, il sera ordonné à Mme [W] [K] de communiquer à la société UNICIL son avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de l’année 2022 dans un délai de 30 jours à compte de la signification de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2015 entre la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, et Mme [W] [K] concernant le logement, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [K] à verser à la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, à titre provisionnel, la somme de 994,51 euros décompte arrêté au 28 février 2025, incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 et à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Mme [W] [K] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 41 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [W] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [W] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 677,01 euros à ce jour ;

ORDONNONS à Mme [W] [K] de communiquer à la société UNICIL son avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de 2022, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [W] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d’HLM Phocéenne d’habitations, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président