TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11590 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X3SQ

JUGEMENT

DU : 27 Janvier 2025

[I] [L] [F]

C/

Société LMH

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [I] [L] [F], demeurant [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société LMH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/11590 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 2010, la société la société [Localité 7] Métropole Habitat (LMH) a donné en location à Mme [I] [L] [F] un appartement au 15 ème étage, situé [Adresse 8] [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 270,59 euros, outre une provision sur charges de 190,77 euros.

Se plaignant d’un problème d’humidité récurrent dans les lieux loués, Mme [L] [F] a été relogée par la société LMH le 9 novembre 2023 dans un appartement, situé au [Adresse 2] à [Localité 7].

Invoquant des désordres dans le nouveau logement et l’inertie de la bailleresse pour y remédier, Mme [L] [F] a, par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, fait assigner la société LMH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts et à réaliser sous astreinte des travaux dans l’appartement situé au [Adresse 2] à Lille.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, se sont expressément référées à leurs dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffier.

Mme [L] [F] demande au tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner LMH à lui payer les sommes suivantes :

—  8.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi depuis plusieurs années dans les logements loués par LMH,

—  1.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— supprimer la régularisation de charges de 573,25 euros,

— prendre acte de ce qu’elle se réserve le droit de solliciter la réalisation de travaux sous astreinte si LMH n’a pas remédié aux dysfonctionnements du nouveau logement [Adresse 3] [Localité 7], à savoir :

° changement du chauffe-eau,

° vérification de l’alimentation du logement en eau chaude régulière,

° vérification du système de chauffage,

° changement de robinet de gaz en cuisine,

° remédier à la condensation et infiltrations aux fenêtres de la cuisine,

° réparer la fuite des toilettes,

° déboucher la baignoire et lavabo

— condamner LHM à lui verser la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Elle expose et fait valoir qu’elle a vécu pendant plusieurs années dans un logement indécent, en ce qu’il a présenté dès 2012 un problème d’humidité, notamment dans les chambres à coucher, lié à une défaillance du système de ventilation, des pannes d’eau chaude et d’ascenseur récurrentes, un chauffage insuffisant, un défaut d’entretien des parties communes à l’origine de la présence de nuisibles dans et à l’extérieur de l’immeuble. Elle ajoute que de l’amiante a été constatée dans la salle de bain de son ancien appartement et que le bailleur a été régulièrement alerté des désordres sans que celui-ci prenne les mesures nécessaires pour y remédier.

Elle soutient que le nouveau logement loué par la société LMH est également affecté de nombreux désordres signalés au bailleur et que celui-ci a tardé pour intervenir.

RG : 23/11590 PAGE

Elle fait valoir que l’état du logement et l’inertie du bailleur ont eu une incidence sur sa santé, son moral et celui de ses enfants, dont deux sont porteurs d’autisme et nécessitent un environnement sain et stable.

Elle s’oppose au paiement de la régularisation de charges sollicitée par la société LMH dans la mesure où les prestations facturées notamment s’agissant des parties communes n’ont pas été correctement réalisées.

La société LMH conclut au débouté des demandes et sollicite que l’exécution provisoire soit écartée et que les dépens de l’instance soient laissés à la charge de la requérante.

Elle conteste le caractère indécent du logement, faisant valoir que l’humidité alléguée ne provient pas d’un défaut de ventilation mais d’une suroccupation du logement imputable à la locataire et qu’elle a été diligente pour mettre fin aux désordres signalés par cette dernière. Elle explique que les pannes fréquentes de chauffage, d’eau chaude et d’ascenseur sont dues à l’état de l’immeuble et à des actes de vandalisme, que néanmoins elle est toujours intervenue dans les meilleurs délais pour procéder aux réparations nécessaires, que concernant le logement personnel de Mme [L] [F], le nombre de jours cumulés sur trois ans pour absence de chauffage et/ou d’eau chaude reste extrêmement limité, à savoir 23 jours de désagréments subis de février 2020 jusqu’à son départ du logement en novembre 2023, outre 18 jours de privation de chauffage et d’eau chaude durant la même période du fait des défaillances généralisées dans l’immeuble. Elle considère dès lors que la locataire ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance à hauteur de 8 000 euros ni s’opposer au paiement de la régularisation de charges concernant son ancien logement, laquelle est justifiée.

Enfin, elle déclare que des travaux ont été d’ores et déjà réalisés dans le nouveau logement attribué à Madame [L] [F].

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat, dire et juger et donner et prendre acte ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point, le juge n’en étant pas saisi.

Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire au titre du préjudice de jouissance et celle de la suppression de la régularisation de charges :

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit bénéficier de réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et comprendre une installation permettant un chauffage normal.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées et il lui appartient de prouver qu’il a satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent. Cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, Mme [L] [F] soutient que la bailleresse n’a pas assuré la jouissance paisible des lieux loués, les différents rapports du service d’hygiène de la ville de [Localité 7] relevant des désordres démontrant l’indécence du logement loué. Elle fait valoir que ces désordres existent depuis son entrée en jouissance et que la société LMH a manqué à son obligation de délivrance pendant toute la durée du bail de sorte qu’elle a eu à subir un préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement.

Mme [L] [F] se plaint d’abord d’un problème d’humidité récurrent dans le logement, avec des infiltrations d’eau et la présence de moisissures. Elle produit au soutien de ses dires plusieurs rapports du service communal d’hygiène et de santé, à savoir :

— un premier rapport en date du 22 mars 2012 qui relevait dans les deux chambres une légère humidité avec développements de moisissures à l’angle du plafond et du mur de façade, une peinture dégradée dans la seconde chambre et une ventilation à nettoyer par les occupants,

— un second rapport en date du 8 juillet 2015 qui constatait que la locataire avait procédé au nettoyage des réglettes d’aération et des ventilations dans le logement et que des désordres d’humidité persistaient : dans les deux chambres, des traces d’infiltrations au niveau des plafonds, dans le séjour des moisissures à l’angle plafond/mur de façade en léger développement, et dans la loggia signalement d’infiltrations en partie haute de la toiture,

— un rapport en date du 22 février 2016, mentionnant que les infiltrations dans la loggia et les moisissures dans le séjour ont disparu mais que les désordres d’humidité dans les deux chambres perduraient (traces d’infiltrations au plafond avec développement de moisissures sur le mur de façade dans la première chambre et dégradation du coin du plafond côté mur de façade avec traces légères d’infiltration dans la seconde chambre). Le rapport précisait que la VMC dans l’ensemble du logement était sans débit,

— un rapport du 15 février 2021, faisant état de manifestations d’humidité au niveau des plafonds dans les deux chambres avec développement de moisissures dans la première.

— un rapport du 6 mars 2023, après une visite du logement le 9 février 2023, relevant une manifestation moyenne d’humidité sur le mur en partie haute et sur le plafond dans la salle de bain et les toilettes avec développement de moisissures, traces d’infiltration et auréoles dans ces deux pièces, ainsi qu’un revêtement mural dégradé dans la salle de bain et une infiltration en partie basse à l’arrière de la cuvette. Il constate également une importante manifestation d’humidité par condensation sur le vitrage dans les deux chambres et dans la loggia.

De plus, Mme [L] [F] verse aux débats plusieurs comptes-rendus de visite établis par le Conseiller Médical en Environnement Intérieur (association APPA) intervenu dans le logement pour procéder à une enquête environnementale à la demande du médecin traitant de la locataire dans le cadre du suivi médical de ses deux filles souffrant d’asthme sévère et d’allergies.

Aux termes du premier compte-rendu en date du 7 avril 2016, a été constaté dans la chambre des enfants le développement de moisissures par condensation sur ponts thermiques associés à une possible infiltration, empêchant les enfants d’occuper cette pièce, ce phénomène étant lié à l’absence de débit d’extraction d’air du système de ventilation et majoré par la suroccupation des lieux (six personnes pour deux chambres).

Le second rapport rédigé le 17 mai 2021 après une visite du logement le 12 mai 2021 ainsi que les photographies annexées, mettent en évidence un phénomène d’humidité dans les chambres avec le développement de moisissures sur une surface limitée au niveau du plafond et de l’angle du plafond et du mur de façade. Il est à nouveau constaté que le système de ventilation n’est pas fonctionnel, les bouches d’extraction d’air refoulant.

C’est à tort que la bailleresse soutient que ces pièces ne sont pas probantes car n’émanant pas d’un professionnel qualifié pour déterminer l’origine et l’imputabilité des désordres constatés, alors que le rôle du Conseiller Médical en Environnement Intérieur qui intervient dans le cadre d’une enquête environnementale est de recueillir des données sur l’habitation, notamment l’humidité et la ventilation, et qu’à ce titre, il est tout à fait apte à constater l’état du logement ainsi que le dysfonctionnement de certains de ses équipements, en l’occurrence le système de ventilation, ce qui ne requiert pas de compétence technique particulière. A cette occasion, il est observé que la société LMH retient à son profit les conclusions du Conseiller Médical en Environnement Intérieur lorsque celui-ci fait état de la suroccupation de l’appartement à l’origine d’une aggravation de l’humidité dans les chambres.

L’ensemble de ces éléments démontre donc un problème d’humidité ancien et récurrent dans le logement et la société LMH n’établit nullement que ce désordre est imputable à Mme [L] [F], dès lors qu’il n’est plus mentionné depuis 2012 un défaut d’entretien des VMC par la locataire, que les différents intervenants ont relevé en 2016 et 2021 la défaillance du système de ventilation que la suroccupation du logement ne peut être qu’un facteur d’aggravation de l’humidité excessive dans l’appartement, et que la requérante a sollicité pendant de nombreuses années son relogement, lequel est intervenu tardivement.

Par ailleurs, Mme [L] [F] dénonce des pannes régulières d’ascenseur dans l’immeuble ainsi que des pannes d’eau chaude et de chauffage dans le logement. Si le bailleur reconnaît des pannes fréquentes du fait de l’état de l’immeuble et du vandalisme rencontré dans celui-ci, il soutient qu’il est toujours intervenu rapidement pour effectuer les réparations nécessaires et que le nombre de jour de privation d’eau chaude et de chauffage sur trois années d’occupation est resté limité.

Sur ce, il ressort des pièces produites par la locataire, notamment une pétition émanant des locataires de l’immeuble en date du 22 novembre 2022, des courriers électroniques et des SMS, que des pannes d’ascenseur, d’eau chaude et de chauffage se sont produites de manière régulière dans l’immeuble et le logement loué à Mme [L] [F] en 2022 et 2023.

Il résulte des tableaux d’intervention produits par la société LMH que le logement de la locataire a été privé d’eau chaude et/ou de chauffage en raison de coupures pour travaux durant a minima 41 jours depuis février 2020 jusqu’en octobre 2023 (24 jours en saison automnale et hivernale), dont 29 jours cumulés sur les années 2022 et 2023, cette durée étant nécessairement plus importante compte tenu du délai nécessaire d’intervention de la bailleresse. Par ailleurs, il ressort du rapport du service communal d’hygiène et de santé du 6 mars 2023 qu’à la date du 9 février 2023, les deux chambres du logement ne disposaient pas d’un moyen de chauffage fonctionnel.

Ainsi, les interruptions répétées d’eau chaude et de chauffage notamment en 2022 et 2023 représentant au total près d’un mois d’occupation, caractérise l’indécence du logement, et ce quand bien même la société LMH justifie avoir procédé à des travaux de réparation, lesquels n’ont pas permis toutefois de remédier durablement au problème compte tenu de l’état de l’immeuble.

S’agissant du dysfonctionnement des ascenseurs, admis par le bailleur lui-même puisque les tableaux d’intervention qu’il produit font état de 97 interventions en 2022 et 2023, dont 56 pour des pannes avec ascenseur à l’arrêt en début d’intervention, le tribunal relève que seulement 42 % des pannes ont été résolues en moins de deux heures, ce qui démontre le défaut d’entretien de ces équipements par la société LMH.

Cette dernière ne saurait, pour s’exonérer de toute responsabilité, invoquer des actes de vandalisme dans l’immeuble ainsi qu’une mauvaise utilisation des ascenseurs par les occupants dès lors que ces évènements ne revêtent pas les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure.

En outre, il ressort des rapports de visite de contrôle du logement communiqués par la locataire que ce dysfonctionnement est ancien et récurrent, celui-ci ayant été relevé par le service communal d’hygiène et de santé en 2012, 2015 et 2023, de même que le défaut d’entretien des parties communes.

Sur ce point, il résulte en effet des rapports produits que :

— le 2 mars 2012, les services de la mairie ont constaté le dysfonctionnement d’un ascenseur (travaux en cours) et la présence de déchets et d’objets divers à certains endroits aux abords de l’immeuble (malpropreté),

— le 8 juin 2015, les services de la mairie ont relevé le dysfonctionnent d’un ascenseur et la malpropreté dans les parties communes ainsi qu’aux abords de l’immeuble (déchets et objets divers à certains endroits et signalement de rongeurs),

— le 12 janvier 2016, il est fait de malpropreté et d’odeurs nauséabondes dans les parties communes et aux abords de l’immeuble (déchets et objets divers à certains endroits et signalement de rongeurs),

— le 9 février 2023, l’ascenseur ne dessert plus les deux derniers étages, des déchets sont présents en quantité très importante aux abords de l’immeuble, dans les espaces verts et le parking ainsi que des rongeurs (essentiellement des rats) en nombre important.

Le défaut d’entretien des parties communes et des abords de l’immeuble à l’origine de la présence de nuisibles à proximité immédiate des logements caractérise l’indécence des lieux loués, dès lors que les conditions d’hygiène laissent apparaître un risque manifeste pouvant porter atteinte à la santé du locataire.

Par ailleurs, le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant réalisation de travaux dans un immeuble en date du 27 août 2021 a mis en évidence la présence d’amiante dans la cloison de la salle de bain du logement loué par Mme [L] [F], laquelle a mis en danger la sécurité et la santé de la locataire et de ses enfants.

Le bailleur ne justifie pas de la réalisation de travaux pour mettre fin durablement aux désordres avant le relogement de la locataire en novembre 2023.

Au regard de ces éléments, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, tant s’agissant des parties privatives que des parties communes, ayant causé à la locataire un préjudice résultant de l’indécence du logement et du paiement de charges communes de nettoyage et entretien des parties communes et d’ascenseur en contrepartie de services insuffisamment rendus.

La société LMH, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité apparaît également engagée à ce titre.

Mme [L] [F] sollicite une indemnisation de 8 000 euros au titre des désagréments subis durant la location et demande à être dispensée du paiement de la régularisation de charges d’un montant de 573,25 euros.

La locataire, qui a vécu pendant plusieurs années dans un appartement présentant des désordres d’humidité persistants localisés principalement dans les deux chambres à coucher, puis dans la salle de bain et les toilettes en 2023, contenant de l’amiante au niveau de la cloison de la salle de bain, souffrant d’interruptions répétées d’eau chaude et de chauffage notamment en 2022 et 2023, de pannes régulières des ascenseurs, alors que le logement se trouve au 15ème et dernier étage, ainsi que d’un défaut d’entretien des parties communes et des abords de l’immeuble à l’origine de la présence de nuisibles, a subi un préjudice de jouissance qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 4 000 euros que la société LMH sera condamnée à lui verser.

Il convient également de considérer au vu des développements précédents que la locataire sera dispensée du paiement des sommes réclamées par la société LMH au titre de la régularisation des charges d’entretien des parties communes et des charges d’ascenseur pour l’année 2022.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral

Mme [L] [F] soutient avoir subi un préjudice moral résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance dont elle sollicite l’indemnisation à hauteur de 1 000 euros. Elle fait notamment que l’état indécent du logement et l’inertie de la bailleresse a impacté sa santé et celle de ses enfants.

Il est établi par les pièces du dossier que pendant plusieurs années Mme [L] [F] s’est plainte de désordres d’humidité dans le logement, principalement dans les chambres à coucher, qui réapparaissaient régulièrement en dépit des interventions de la locataire qui procédait au nettoyage régulier des murs et plafonds affectés par les moisissures, qu’elle justifie avoir adressé à la société LMH de nombreuses réclamations, sans pour autant que celle-ci établisse avoir remédié aux causes des désordres, ainsi que des demandes de relogement. Toutes ces démarches engagées par Mme [L] [F] auprès du bailleur, et ce pendant de nombreuses années, sont à l’origine de tracasseries qui ont nécessairement impacté son état de santé et son moral, ce d’autant plus qu’elle justifie par la production de pièces médicales souffrir elle-même ainsi que deux de ses filles d’asthme sévère, dont l’une est allergique aux moisissures, ces problèmes de santé étant aggravés par la présence d’humidité dans l’appartement.

La requérante justifie donc avoir subi un préjudice moral en lien avec les manquements du bailleur à ses obligations, qu’il convient de réparer à hauteur de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LMH, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

Elle sera encore condamnée à verser à Mme [I] [L] [F] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L‘article 514-1 du même code dispose encore que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécutoire provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la société LMH à payer à Mme [I] [L] [F] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DISPENSE Mme [I] [L] [F] du paiement des sommes réclamées par la société LMH au titre de la régularisation des charges d’entretien des parties communes et des charges d’ascenseur pour l’année 2022 ;

CONDAMNE la société LMH à payer à Mme [I] [L] [F] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société LMH à verser à Mme [I] [L] [F] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société LMH aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2025.

Le Greffier, Le Juge,

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN