TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 AVRIL 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02904 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FIPI

AFFAIRE : [C] [O] / [E] [A]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Février 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

M. [C] [O]

né le 23 Septembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR

M. [E] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [O] a, par contrat signé le 23 juillet 2023, donné à bail à Monsieur [E] [A] un logement de type 3 et un parking n°75 dans un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre des provisions pour charges de 40 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 8 juillet 2025, remis à étude, Monsieur [C] [O] a fait assigner Monsieur [E] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 3 février 2026, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, afin de :

constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [C] [O] et Monsieur [E] [A] pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;constater que Monsieur [E] [A] est occupant sans droit ni titre ; ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [E] [A] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement de type 3 et du parking n°75 dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] ; condamner Monsieur [E] [A] au paiement d’une provision portant sur la somme de 5 096,65 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ; condamner Monsieur [E] [A] au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile correspondant à la somme de 800 euros ; condamner Monsieur [E] [A] en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 5 janvier 2026 par le Pôle médico-social, indiquant que Monsieur [E] [A] ne s’était pas présenté au rendez-vous indiqué.

Lors de l’audience du 3 février 2026, Monsieur [C] [O], représenté, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative, échéance du mois de février 2026 comprise, à la somme de 10 725 euros.

Monsieur [E] [A] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 23 juillet 2023. La clause résolutoire insérée au contrat (article VIII) prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu des loyers et des charges locatives, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 23 avril 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 475 euros, hors frais de procédure, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 24 juin 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Monsieur [E] [A] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Par ailleurs, il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2026 comprise, s’élève à la somme de 10 725 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [E] [A] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [E] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation à la date du 24 juin 2025 du contrat de location conclu entre Monsieur [C] [O] et Monsieur [E] [A], portant sur un logement de type 3 et un parking n°75 dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [E] [A] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [E] [A] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [A] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [A] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [A] à payer à Monsieur [C] [O] la somme provisionnelle de 10 725 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2026 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement ;

DIT que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [E] [A] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [A] aux dépens de l’instance comprenant les droits de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,