TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00785 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSHI

N° de Minute : L 25/00126

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 29 Août 2025

[V] [T]

[I] [U]

C/

[W] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 Août 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [V] [T], demeurant [Adresse 6]

M. [I] [U], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 30 janvier 2015, Mme [B] [T] et M. [I] [U] ont acquis auprès de la SARL Invefimmo un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 8].

Suivant contrat en date du 08 septembre 2015, l’indivision [U] – [T] a consenti à Mme [W] [F] un bail d’habitation meublé, pour une durée initiale d’un an, portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros, outre 30 euros au titre de la provision sur charges.

Le bail s’est reconduit tacitement par périodes successives d’un an.

Par acte en date du 1er février 2024, Mme [B] [T] et M. [I] [U] ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vente avec effet au 7 septembre 2024.

Mme [F] s’étant maintenue dans les lieux après la date d’effet du congé, Mme [T] et M. [U] ont, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, fait assigner Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, pour demander, au visa des articles 835 du code de procédure civile et de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation du bail liant les parties par l’effet du congé pour vendre,

dire que Mme [F] est occupante sans droit ni titre du logement et en conséquence ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tous occupants introduits par elle dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

dire qu’à défaut de libération volontaire des lieux, ils pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il leur plaira, et ce aux frais de l’expulsé,

condamner Mme [F] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

806 euros correspondant aux loyers et charges impayés, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à venir,

les indemnités d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, elle serait indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,

condamner Mme [F] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [T] et M. [U], représentés par leur conseil, réitèrent leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à la somme de 1 084 euros arrêté au 10 juin 2025.

Mme [F], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La présence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle au pouvoir du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se définit comme la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de valider un congé mais de s’assurer que les moyens produits en défense pour contester sa validité ne sont pas manifestement vains, étant observé qu’en pareille hypothèse, le trouble allégué résultant de la poursuite de l’occupation des lieux n’est pas manifestement illicite et ne constitue pas une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail a débuté le 8 septembre 2015 pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Dès lors, le congé pour vendre délivré le 1er février 2024 pour une prise d’effet au 7 septembre 2024 respecte le préavis de trois mois exigé par l’article susvisé. En outre, l’examen du congé met en évidence la mention de sa délivrance motif pris de la vente du logement donné à bail, ledit congé délivré par les bailleurs n’ayant pas à mentionner d’autres informations, notamment quant au prix du logement dont la vente était envisagée, car ces mentions, exigées dans le cadre d’un bail d’habitation, n’étaient pas exigées dans le cadre d’une location meublée, et ce par application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, sus exposé.

Il en résulte que le congé pour vendre est régulier. Mme [F], non comparante, ne conteste pas sa validité ni la réalité du motif de congé qui lui été délivré.

Dès lors, en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et de la date de prise d’effet du congé au 7 septembre 2024, il convient de constater que le bail est résilié et que Mme [F] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le bien donné à bail depuis le 8 septembre 2024.

L’occupation sans droit ni titre de la défenderesse, au-delà de la date d’effet du congé, est constitutive d’un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés a tout pouvoir de mettre fin.

Il convient en conséquence, à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion de Mme [F] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Mme [F] sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros charges incluses correspondant au montant du loyer convenu à compter du 8 septembre 2024, date à laquelle la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par l’expulsion soit par la remise des clés soit par un procès-verbal de reprise. Aucune indexation ne sera prévue pour cette indemnité d’occupation.

Il résulte du décompte locatif produit par les requérants que Mme [F] est d’ores et déjà redevable de la somme provisionnelle de 1 084 euros arrêtée au 19 juin 2025 au titre des indemnités d’occupation dues à cette date, terme de juin 2025 non inclus, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Mme [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris les frais de congé et d’assignation. Elle sera également condamnée à verser à Mme [T] et M. [U] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que Mme [W] [F] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4], à [Localité 10], depuis le 8 septembre 2024 par l’effet du congé pour vente délivré par Mme [B] [T] et M. [I] [U] le 1er février 2024 ;

En conséquence, ORDONNONS à Mme [W] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement?;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution?;

CONDAMNONS Mme [W] [F] à verser à Mme [B] [T] et M. [I] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit la somme de 500 euros, à compter du 8 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux se matérialisant soit par l’expulsion soit par la remise des clés soit par un procès-verbal de reprise ;

REJETONS la demande d’indexation ;

Et dès à présent,

CONDAMNONS Mme [W] [F] à verser à Mme [B] [T] et M. [I] [U] la somme provisionnelle de 1 084 euros arrêtée au 19 juin 2025 au titre des indemnités d’occupation dues à cette date, terme de juin 2025 non inclus,

CONDAMNONS Mme [W] [F] à verser à Mme [B] [T] et M. [I] [U] la somme de 500 euros application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] aux dépens en ce compris les frais de congé et d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2025.

Le Cadre Greffier, Le Juge,