TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [O]

Madame [E] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/07445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATRX

N° MINUTE :

12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [H] [N]

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [W] épouse [N]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat associé au sein de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSES

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [E] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/07445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATRX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé et avenant au bail des 18 octobre 2005 et 17 décembre 2010, [H] [N] et [T] [N], née [W], ont consenti un bail d’habitation à Mme [C] [O], puis à [C] [O] et [E] [O] sur des locaux situés au rez de chaussée 1ère porte à gauche, après l’interphone, [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5.328,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [C] [O] et [E] [O], le 14 novembre 2024.

Par assignations du 13 août 2025, [H] [N] et [T] [N], née [W], ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de [C] [O] et [E] [O], statuer sur le sort des meubles, rejeter toutes demandes de délais, et obtenir la condamnation solidaire ou in solidum de [C] [O] et [E] [O] au paiement des sommes suivantes, avec le bénéfice de l’exécution provisoire de droit pour toutes les demandes :

8.235,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse,une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025, d’un montant égal à la somme de 601,89 euros, somme qui sera révisée dans les conditions du bail s’il n’avait été résilié et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir et à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération des lieux,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2025, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, [H] [N] et [T] [N], née [W], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent s’en rapporter sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Par note en délibéré en date du 6 octobre, ils ont confirmé la réception de la somme de 8.500 euros avant l’audience, de sorte que la dette locative s’élève à la somme de 1.846,62 euros et ont rappelé les mois de carence de la locataire dans le paiement de la dette locative.

[E] [O] a comparu, et a sollicité des délais de paiement en proposant de régler des mensualités de 150 euros, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a exposé avoir fait un règlement de 8.500 euros avant l’audience, réduisant considérablement l’arriéré locatif. Elle précise avoir retrouvé un emploi salarié en février 2025 lui permettant d’acquitter les mensualités.

[C] [O] n’a pas comparu bien que régulièrement citée à personne.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[H] [N] et [T] [N], née [W], justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.328,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette, à la proposition de paiement de mensualités d’apurement de 150 euros, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [H] [N] et [T] [N], née [W], versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, [C] [O] et [E] [O] leur devaient la somme de 1.846,62 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

[C] [O] et [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [C] [O] et [E] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 601,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [H] [N] et [T] [N], née [W] ou à son mandataire.

Il y a lieu de dire que l’indemnité mensuelle d’occupation sera révisée dans les conditions du bail, s’il n’avait été résilié, et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[C] [O] et [E] [O], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner in solidum [C] [O] et [E] [O] à payer à [H] [N] et [T] [N], née [W], la somme totale de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu les 18 octobre 2005 et 17 décembre 2010 entre [H] [N] et [T] [N], née [W], d’une part, et [C] [O] et [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au rez de chaussée, 1ère porte à gauche, après l’interphone, [Adresse 3], est résilié depuis le 12 janvier 2025,

CONDAMNONS solidairement [C] [O] et [E] [O] à payer à [H] [N] et [T] [N], née [W] la somme de 1.846,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus,

AUTORISONS [C] [O] et [E] [O] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [C] [O] et [E] [O],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [C] [O] et [E] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[C] [O] et [E] [O] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à [H] [N] et [T] [N], née [W], une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, qui sera révisée dans les conditions du bail, s’il n’avait été résilié, et qui sera majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir, soit la somme de 601,89 euros et ce, à partir du 13 janvier 2025, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS in solidum [C] [O] et [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 novembre 2024 et celui des assignations du 13 août 2025,

CONDAMNONS in solidum [C] [O] et [E] [O] à payer à [H] [N] et [T] [N], née [W] la somme totale de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge