TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53218 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C72LW

N° : 11

Assignation du :

25 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juillet 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS – #J114

DEFENDEUR

Monsieur [F] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Bernard-rené PELTIER, avocat au barreau de PARIS – #A0970

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 28 avril 1994, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (ci-après Rivp) a consenti à Monsieur [D] un contrat de bail professionnel portant sur un local 007601 0904, de 77,80 m² situé [Adresse 2] (contrat 454820/0).

Le 14 avril 2009, la Rivp a consenti à Monsieur [D] un contrat de bail professionnel portant sur un second local de 44,90m² (contrat 454821/0).

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur le 25 juillet 2024 :

un commandement de payer la somme de 52 912,66€ au titre de la dette locative échue à cette date sur le contrat de bail signé le 28 avril 1994,un commandement de payer la somme de 23 624,69 euros au titre de la dette locative échue à cette date sur le contrat de bail signé le 14 avril 2009.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement et de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans les deux contrats, la Rivp a, par exploit délivré le 25 octobre 2024, fait citer Monsieur [F] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens,

— condamner le défendeur au paiement par provision de la somme de 48 036,57€ et 23 624,69 € au 13 septembre 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer trimestriel, outre les charges et les taxes, à compter du 26 août 2024 jusqu’à libération des lieux,

— dire et juger que les dépôts de garantie versés par le locataire resteront acquis à la Rivp,

— le condamner au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’une radiation à la demande de la Rivp.

Celle-ci a toutefois sollicité le réenrôlement de l’affaire, qui a été plaidée à l’audience du 17 juin 2025. A cette audience, la requérante actualise la dette locative à la somme de 5846,49€ au 17 juin 2025 concernant le contrat de bail portant sur le local 454821/0 et ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement.

En réponse, le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement jusqu’au 30 juillet 2025, suspensifs de la clause résolutoire et le rejet des autres prétentions.

Par note en délibéré sollicitée par le magistrat, la Rivp a transmis le décompte locatif du compte 454821/0, révélant un compte à jour.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes des articles 1134 et 1183 du code civil, applicables au contrat en cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

* sur le compte 454820/0, contrat de bail signé le 28 avril 1994

En l’espèce, le contrat de bail signé le 28 avril 1994 stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est allégué aucune contestation sur les conditions qui ont entouré la délivrance du commandement de payer le 25 juillet 2024, qui vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d’en contester éventuellement les sommes.

Il n’est pas justifié par le locataire qu’il en aurait régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de l’accord du bailleur, il sera accordé à la partie défenderesse des délais de paiement qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée.

En cas de non respect des délais de paiement et afin de compenser le préjudice subi par la Rivp résultant de l’immobilisation du bien sans droit ni titre, la partie défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

* sur le compte 454821/0, contrat de bail signé le 14 avril 2009

En l’espèce, le contrat de bail signé le 14 avril 2009 stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est allégué aucune contestation sur les conditions qui ont entouré la délivrance du commandement de payer le 25 juillet 2024, qui vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il contient un décompte locatif permettant au locataire d’en contester éventuellement les sommes.

Toutefois, il résulte du décompte locatif communiqué par note en délibéré que la partie défenderesse a apuré les causes du commandement depuis sa délivrance et s’est acquittée du paiement du loyer courant de sorte qu’il n’existe plus de dette au 18 juin 2025. Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article 1343-5 du code civil, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur ayant régularisé les causes du commandement et la dette locative au 16 juin 2025, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

* au titre du compte 454821/0

Le décompte produit par note en délibéré permet de constater que le locataire a soldé sa dette. Aucune condamnation à provision ne sera ordonnée à ce titre.

* au titre du compte 454820/0

Les parties s’accordant sur le montant de la dette locative, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 4135,39 euros par provision, au titre de la dette locative échue au 17 juin 2025, premier trimestre 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts depuis l’assignation dès lors que la somme de 4135,39€ est une dette qui s’est reconstituée depuis la délivrance de l’assignation et n’était dès lors pas exigible à cette date.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts n’est justifiée ni par une clause contractuelle (nullement invoquée au demeurant) ni par la démonstration d’un préjudice justifiant que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, de sorte qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, en ce compris le coût des commandements de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

* sur le contrat de bail 454820/0

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail 454820/0 sont réunies ;

Condamnons Monsieur [F] [D] à verser à la Rivp la somme de 4135,39 euros par provision, au titre de la dette locative échue au 17 juin 2025, premier trimestre 2025 inclus ;

L’autorisons à se libérer de cette somme jusqu’au 30 juillet 2025 sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement de cet arriéré ou de l’échéance courante au terme convenu et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [F] [D] portant sur des locaux situés [Adresse 3] (contrat 454820/0) ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [F] [D] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Monsieur [F] [D] à payer à la Rivp une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

* sur le contrat de bail 454821/0

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail 454821/0 sont réunies,

Accordons à Monsieur [F] [D] des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Constatons que Monsieur [F] [D] a soldé les causes du commandement de payer et la dette locative dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail n°454821/0 ;

Disons n’y avoir lieu à référé en conséquence sur la demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation au titre du local 454821/0

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation des dépôts de garantie ;

Condamnons Monsieur [F] [D] à verser à la Rivp la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [F] [D] au paiement des dépens, dont le coût des deux commandements de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN