TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

Copies délivrées

le :

— M^e REGNAULT / CCC + CE

— M^e PCHIBICH / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/05417

N° Portalis 352J-W-B7E-CSHVI

N° MINUTE : 1

Contradictoire

Assignation du :

18 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’ERMITAGE DEMOURS

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES CHENES

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0266

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/05417 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSHVI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, délibéré prorogé au 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 27 mai 2008, les époux [O], aux droits desquels vient la société LES CHENES, ont donné à bail à la société L’ERMITAGE DEMOURS des locaux commerciaux à usage de « VENTE A EMPORTER ET DEGUSTATION DE PRODUITS COMESTIBLES Y COMPRIS BOISSONS ET ALCOOLS. ARTS DE [Localité 15], DECORATION, CADEAUX, BIJOUTERIE. PRÊT-A-PORTER HOMMES, FEMMES, ENFANTS, CHAUSSURES, MAROQUINERIE, ACCESSOIRES DE MODE, SOUS-VETEMENTS POUR FEMMES. AGENCE IMMOBILIÈRE. AGENCE DE VOYAGE », situés [Adresse 11] [Localité 2], pour une durée de neuf années commençant le 1er juillet 2008 et moyennant un loyer initial annuel en principal de 14 500 euros.

Aux termes du bail, les lieux loués sont composés d’une boutique au rez-de-chaussée de l’immeuble, comprenant un magasin, un local formant l’arrière-boutique puis, à l’extrémité du couloir, une chambre et une cuisine s’éclairant sur cour, d’un sous-sol au-dessous du magasin, d’un petit caveau dans la cour.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 mars 2018, la société bailleresse a fait signifier à la preneuse un commandement visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 du code de commerce, comportant mise en demeure, d’une part, de payer la somme en principal de 11 088,72 euros au titre d’un arriéré locatif, outre les intérêts et le coût de l’acte, ainsi que la somme de 1 108,87 euros de pénalité contractuelle, et d’autre part, de communiquer l’attestation d’assurance locative des années 2017 et 2018 concernant les locaux loués et de justifier du paiement des cotisations, le tout dans le délai d’un mois.

Par acte signifié le 6 avril 2018, la société L’ERMITAGE DEMOURS s’est opposée au commandement, demandant le remboursement des provisions sur charges indûment versées de 2012 à 2015, contestant l’imputation de charges non prévues précisément au bail ainsi que l’application de la pénalité contractuelle et indiquant signifier les attestations d’assurance pour les années 2017 et 2018 ainsi que les justificatifs de paiement des cotisations.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2019, la société L’ERMITAGE DEMOURS a signifié à la société LES CHENES une demande de renouvellement du bail pour le 1er janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2020, la société LES CHENES a refusé le renouvellement du bail ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction « pour les motifs suivants : Commandement de payer en date du 7 mars 2018 visant la clause résolutoire et l’article L. 145-17 du code de commerce, demeuré impayé ; Retards répétés dans le paiement des loyers et accessoires ; Arriéré de loyers et accessoires de 11 280,50 euros au 31 décembre 2019 ».

Par acte d’huissier du 18 juin 2020, la société L’ERMITAGE DEMOURS a fait assigner la société LES CHENES devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de contester la validité et le bien-fondé du refus de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 6 octobre 2022, le tribunal a jugé que le bail commercial du 27 mai 2008, portant sur les locaux situés [Adresse 10] à Paris 17e, a pris fin le 31 décembre 2019 à 24 h 00, par l’effet de la demande de renouvellement du bail adressée le 23 décembre 2019 ; dit que la société L’ERMITAGE DEMOURS pouvait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction à la suite du refus de renouvellement signifié par la société LES CHENES ; débouté la société L’ERMITAGE DEMOURS de sa demande de remboursement de la somme de 3 750 euros au titre des provisions sur charges qu’elle avait acquittées ; débouté la société L’ERMITAGE DEMOURS de sa demande de dommages et intérêts ; débouté la société LES CHENES de sa demande d’expulsion et de sa demande de fixation et paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun ; dit que la société L’ERMITAGE DEMOURS était redevable d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er janvier 2020 ; avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation statutaire, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. [T] [H], avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, d’apprécier si l’éviction entraînerait la perte du fonds ou son transfert et de déterminer le montant de l’indemnité due par la société L’ERMITAGE DEMOURS pour l’occupation des locaux.

L’expert a déposé son rapport le 24 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024), la société L’ERMITAGE DEMOURS demande au tribunal de :

« DEBOUTER la SCI LES CHENES de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SCI LES CHENES à payer la plus forte des deux sommes entre la valeur du droit au bail et la valeur marchande du fonds de commerce ;

A titre principal,

CONDAMNER la SCI LES CHENES à verser à la société ERMITAGE DEMOURS la somme de 98.413 €, valeur de son droit au bail, à titre de d’indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire, et si la valeur du droit au bail était déterminée comme étant inférieure à la valeur marchande du fonds de commerce,

CONDAMNER la SCI LES CHENES à verser à la société ERMITAGE DEMOURS la somme de 76.000 €, valeur marchande du fonds de commerce, à titre de d’indemnité d’éviction ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER la SCI LES CHENES à verser à la société ERMITAGE DEMOURS les sommes suivantes à titre d’indemnités accessoires :

° 9.000 € de frais de remploi

° 1.000 € de trouble commercial

° 1.296 € d’agencement non amortis

° 44.379 € de frais de réinstallation

° 10.440 € de frais de déménagement

° 3.000 € de frais divers

CONDAMNER la SCI LES CHENES à payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 17.400 € /an. »

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2024), la société LES CHENES demande au tribunal de :

« A titre principal :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI LES CHENES à la société L’ERMITAGE DEMOURS, à la somme de 89 600 euros,

A titre subsidiaire, en cas d’indemnisation au titre des frais de réinstallation :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI LES CHENES à la société L’ERMITAGE DEMOURS, à la somme de 98 475,92 euros,

En tout état de cause :

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société L’ERMITAGE DEMOURS à la SCI LES CHENES à la somme de 20 935 euros par an, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2020 ;

DIRE que l’indemnité d’occupation sera indexée chaque année sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, l’indice de base étant le dernier indice paru au 1er janvier 2020 ;

CONDAMNER la société L’ERMITAGE DEMOURS aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Nicolas PCHIBICH, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 dudit code. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 22 avril 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience à juge rapporteur du 20 février 2025 et mise en délibéré au 7 mai 2025, délibéré prorogé au 2 octobre 2025.

MOTIFS

1- Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

La société L’ERMITAGE DEMOURS évalue la valeur du droit au bail à 98 413 euros et estime la valeur du fonds de commerce à 76 000 euros. Elle sollicite donc la fixation de l’indemnité principale au montant de la valeur du droit au bail, soit 98 413 euros. A l’appui de son évaluation de la valeur du droit au bail, elle fait valoir que c’est à juste titre que l’expert a retenu une valeur locative unitaire de 850 euros/ m²P, étant observé que la commercialité de la [Adresse 24] est supérieure à celle de la [Adresse 25] mais que les [Adresse 26] et [Adresse 21] sont de commercialité inférieure, et que la référence la plus proche, située [Adresse 6], est de 906 euros/m²P. Par ailleurs, elle soutient que, pour une valeur locative unitaire entre 300 euros et 1 000 euros, le coefficient de valorisation doit être compris entre 6 et 7, que le coefficient pour un emplacement « 1 bis » doit être compris entre 6 et 7,5, qu’il s’agit d’un emplacement dans un secteur animé et commerçant avec un bon potentiel de clientèle, et que la dernière portion de la [Adresse 25] se situe à proximité immédiate de la [Adresse 24] et de la [Adresse 19], de sorte qu’un coefficient de valorisation de 7 doit être retenu.

La société LES CHENES expose que la valeur du droit au bail est de 62 598 euros, calculée comme suit : 6 x (36,26 x 750 euros – 16 762 euros). Considérant comme la locataire que la valeur du fonds est de 76 000 euros, la bailleresse soutient qu’elle est donc supérieure à la valeur du droit au bail, de sorte que l’indemnité principale doit être fixée au montant de 76 000 euros. Au soutien de son estimation de la valeur du droit au bail à la somme de 62 598 euros, elle énonce que la [Adresse 25] est une voie secondaire ne pouvant être comparée avec la [Adresse 24], distante d’environ 50 m et dotée d’une commercialité bien distincte, que les termes de comparaison des [Adresse 26] et [Adresse 21], qui sont elles aussi plus importantes et commerçantes que la [Adresse 25], font ressortir des valeurs locatives de marché inférieures, qu’en cette période les valeurs locatives sont en baisse et que l’indemnité d’éviction doit s’apprécier au jour le plus proche du départ du preneur, qu’enfin le loyer unitaire de 906 euros de la référence du [Adresse 5] était nécessairement surévalué puisque la boutique n’a pu se maintenir, qu’en conséquence une valeur locative unitaire de marché de 750 euros apparaît justifiée. Quant au coefficient de situation, la bailleresse estime qu’il doit être égal à 6, considérant que les locaux sont sur une voie secondaire, avec une situation seulement correcte, et qu’il ne s’agit pas d’un emplacement « 1 bis », car ne se situant pas en extrémité d’un emplacement de premier choix.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

Le locataire évincé est en principe indemnisé de la perte du fonds, sauf au bailleur à démontrer que ce fonds est transférable.

L’expert considère que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, observant que le bailleur ne propose pas de locaux de remplacement et qu’à sa connaissance il n’y en a pas dans le secteur.

Dès lors, les parties ne discutant pas du caractère transférable du fonds de commerce et le bailleur ne soutenant pas qu’il soit possible d’éviter sa perte, il convient de retenir qu’il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Adresse 17].

L’expert judiciaire indique que le quartier « [Adresse 20] » est résidentiel et bourgeois, partiellement tertiaire, avec des commerces principalement concentrés sur les grandes avenues et leurs abords immédiats.

Il expose que les locaux sont établis dans la dernière portion de la [Adresse 25], voie secondaire et à sens unique, à proximité immédiate de la très commerçante [Adresse 24], distante d’environ 25 mètres, et de la [Adresse 19], située à 200 mètres environ.

Le secteur est desservi par la station de métro [18] (ligne 3) et par la station de [22] du même nom (ligne C).

L’expert indique que la portion des locaux loués, entre la [Adresse 24] et la [Adresse 23], concentre sur environ 50 mètres neuf commerces de bouche, outre un salon de bronzage et une onglerie, la commercialité s’amenuisant au-delà de cette courte portion.

Il explique que la commercialité principale se tient sur la [Adresse 24], toute proche, notamment en direction de la [Adresse 19], avec quatre commerces de prêt-à-porter, deux banques, une maroquinerie et une enseigne d’éveil et jeux.

L’expert synthétise ses observations en énonçant que, pour l’exploitation d’un commerce de bouche, l’emplacement dont s’agit est situé dans un secteur animé et commerçant, avec un bon potentiel de clientèle (résidents et salariés), sur une portion de voie concentrant plusieurs commerces de bouche.

Les locaux dépendent d’un bel immeuble datant du début du XXe siècle, avec pour élévation sur sous-sol un rez-de-chaussée en boutique et 6 étages, le dernier partiellement mansardé dans le brisis.

L’expert décrit que la façade en pierre de taille côté rue est bien ravalée, que les parties communes sont commandées par une porte vitrée à châssis en fer forgé, et que l’ensemble est de bel aspect, évoquant une catégorie 2B de la loi de 1948.

Les locaux se composent de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée, une boutique à droite de l’entrée commune, offrant une devanture moderne développant un linéaire d’environ 4 m avec une entrée centrale encadrée de deux vitrines, grand comptoir réfrigéré, autres meubles présentoirs à l’arrière dudit comptoir, 4 places assises précédant une simple tablette murale, sol carrelé, décor mural en briques et fausses poutres rustiques, faux plafond avec éclairage intégré ; un couloir à la suite, étroit et au sol carrelé ; une cuisine en bout, intégrant une chambre froide, porte d’accès sur la cour, un point d’eau, sol cérame, murs carrelés ;

— au sous-sol, lequel est un niveau non accessible à la clientèle, relié par un simple escalier de bois, étroit et raide, au départ d’une trappe, une première réserve avec local technique, sol ciment, voûtains briques et solivages fer ; un w.-c. cloisonné en emprise dans cette réserve, sol carrelé ; une seconde réserve, à la suite, sol plastique.

À titre d’impression d’ensemble, l’expert décrit : une boutique à effet d’enseigne banal, dotée d’une zone clientèle bien configurée et de moyenne ampleur, une cuisine équipée avec chambre froide, l’ensemble en état d’usage, et un sous-sol relié, paraissant sain, avec w.-c..

L’expert retient une surface pondérée de 36,26 m² et un loyer plafonné au 1er janvier 2020 de 16 762 euros, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Pour la détermination de la valeur locative de marché, il indique avoir recherché des termes de comparaison [Adresse 24] dans sa portion la plus proche des lieux loués, en nouvelles locations amiables et en fixations judiciaires, ainsi que sur d’autres voies, en nouvelles locations amiables, renouvellements amiables et fixations judiciaires. En ce qui concerne la [Adresse 24], il relève les valeurs unitaires suivantes : entre 421 euros et 1 587 euros pour les nouvelles locations hors cession, entre 877 euros et 1 138 euros pour les nouvelles locations avec cession et entre 600 euros et 640 euros pour les fixations judiciaires. Sur les autres voies, il relève les valeurs unitaires suivantes : entre 643 euros et 984 euros pour les nouvelles locations, 906 euros pour le seul renouvellement amiable répertorié et entre 450 euros et 525 euros pour les fixations judiciaires.

Il observe que les lieux bénéficient d’un emplacement au sein d’une courte portion commerçante, aux abords immédiats de la [Adresse 24] et de son animation, au sein d’un quartier offrant un bon potentiel de clientèle, composée tant de résidents que de salariés, que la destination contractuelle est très large, que les mises aux normes sont à la charge de la preneuse, que l’effet d’enseigne est banal, que la zone clientèle est bien configurée et de moyenne ampleur, et que les locaux disposent d’une cuisine au fond et d’un sous-sol relié avec w.-c..

Au vu de ces éléments, l’expert estime la valeur locative brute unitaire à 850 euros/m²P, soit une valeur locative de marché de 30 821 euros (850 x 36,26).

Il est constaté que la locataire s’accorde avec l’estimation de l’expert.

En ce qui concerne la critique de la bailleresse, qui sollicite de voir retenir une valeur unitaire de 750 euros, il y a d’abord lieu d’observer que la capture d’écran qu’elle inclut dans ses écritures est insuffisante pour établir, comme elle le soutient, que les locaux sont distants de la [Adresse 24] de 50 mètres et non de 25 mètres, la distance de 52 mètres mentionnée par la capture d’écran ne correspondant pas à la distance entre le [Adresse 9] et le carrefour de la [Adresse 24], mais à la longueur d’un itinéraire piéton imprécis sur ses points de départ et d’arrivée.

Par ailleurs, il ressort de la réponse aux dires de M. [H] que celui-ci a pris en compte la commercialité moindre de la [Adresse 25] invoquée par la bailleresse, puisqu’il propose une valeur unitaire de 850 euros alors qu’il relève que les nouvelles locations de la [Adresse 24] sont majoritairement supérieures à 1 000 euros. L’expert ne considère donc pas que la [Adresse 25] dispose d’une commercialité comparable à celle de la [Adresse 24], mais seulement que les locaux sont susceptibles de bénéficier de son animation et de son achalandage en raison de sa proximité.

Pour ce qui concerne la comparaison effectuée par la bailleresse avec les références des [Adresse 27] et [Adresse 14], que la société LES CHENES considère plus importantes et commerçantes que la [Adresse 25], il y a lieu de relever qu’aux termes du rapport d’expertise la référence du [Adresse 8], à la valeur unitaire de 841 euros, vise une boutique de commercialité comparable, et que les références du [Adresse 1] sont de 643 euros et 984 euros mais que la première est ancienne tandis que la seconde est récente.

Il doit également être noté que c’est sans verser d’élément au soutien de ses prétentions que la bailleresse prétend que les valeurs locatives sont actuellement en baisse et que les boutiques vides sont nombreuses.

Enfin, c’est également par voie d’affirmation que la bailleresse soutient que la valeur de 906 euros de la référence du [Adresse 5] a été surévaluée puisque la boutique n’a pu se maintenir, alors que la démonstration de la cause de la fermeture de la boutique n’est étayée par aucun élément de preuve et que l’expert relève que la boutique est tout de même restée présente à cette adresse pendant 14 ans.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la critique de la bailleresse est inopérante.

Ainsi, il y a lieu de retenir la valeur unitaire de 850 euros proposée par l’expert et la valeur locative de marché de 30 821 euros par an.

L’expert applique un coefficient de valorisation de 6,5 au vu de l’emplacement des locaux. Dans sa réponse aux dires des parties, M. [H] explique que les locaux sont situés au milieu d’une portion pouvant être valorisée à 7 pour les commerces les plus proches de la [Adresse 24] mais seulement à 6 pour les plus éloignés, de sorte qu’un coefficient de 7, tel que demandé par la locataire, semble excessif. Il ajoute que le faible retrait par rapport à la [Adresse 24] interdit cependant de limiter à 6 le coefficient, tel que sollicité par la bailleresse, les locaux n’étant pas situés dans une situation similaire à ceux du [Adresse 3], avec lesquels la bailleresse établit une comparaison, ces derniers étant en retrait de plus de 150 mètres de l'[Adresse 13] et sans visibilité sur cette dernière. Le coefficient de 6,5 apparaît donc pertinent.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à la somme suivante :

(30 821 euros – 16 762 euros) x 6,5 = 91 383 euros.

— Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert indique que la valeur marchande du fonds de commerce peut être estimée sur la base de 90 % du chiffre d’affaires moyen des exercices 2018, 2019 et 2022, soit à la somme suivante :

84 906 euros x 0,90 = 76 415 euros, arrondie à 76 000 euros.

Les parties s’accordent pour considérer que le calcul de l’expert est fondé.

Le montant proposé de 76 000 euros sera donc retenu.

******

Au vu de ce qui précède, la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce.

L’indemnité d’éviction principale doit donc être fixée au montant du droit au bail, soit à la somme de 91 383 euros.

Il y a lieu de faire droit à la demande formée par la société L’ERMITAGE DEMOURS aux fins de condamnation de la société LES CHENES au paiement de ladite somme.

b) Sur les indemnités accessoires

La société L’ERMITAGE DEMOURS soutient que le preneur a droit à une indemnisation au titre des frais de réinstallation, sauf preuve contraire du bailleur, et que le préjudice résultant de l’éviction intègre aussi la nécessité d’acheter de nouveaux éléments d’équipement, de sorte que les frais de réinstallation doivent être indemnisés à hauteur de la somme de 44 379,60 euros, décomposée comme suit : 38 400 euros TTC pour les travaux de réaménagement et 5 979,60 euros TTC pour le remplacement de la chambre froide, le tout sans appliquer de coefficient de vétusté. La locataire indique en outre avoir communiqué un devis au titre des frais de déménagement, lequel s’élève à 8 700 euros HT, soit 10 440 euros TTC. Elle sollicite par ailleurs l’allocation de 9 000 euros au titre des frais de remploi, de 1 000 euros pour le trouble commercial, de 1 296 euros pour les agencements non amortis et de 3 000 euros au titre des frais divers.

La société LES CHENES expose que, compte tenu du montant de l’indemnité principale de 76 000 euros, les frais de remploi doivent être fixés à 10 % de 76 000 euros, soit 7 600 euros. Quant aux frais de réinstallation, elle énonce qu’il n’y a lieu à indemnisation que s’il s’agit d’équipements spécifiques ou d’un concept, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ainsi que le relève l’expert judiciaire, et que, si par extraordinaire le tribunal allouait une indemnisation au titre des frais de réinstallation, il appliquerait un coefficient de vétusté de 80 %, compte tenu de leur ancienneté, puisque les derniers agencements datent de 2014. La bailleresse conteste par ailleurs le remboursement des agencements non amortis et évalue les indemnités accessoires à 1 000 euros pour le trouble commercial, 2 000 euros pour les frais de déménagement et 3 000 euros pour les frais divers.

Sur ce,

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

À titre liminaire, il y a lieu de constater que les parties s’accordent sur l’indemnité pour trouble commercial et sur l’indemnité pour frais divers, respectivement à hauteur de 1 000 euros et 3 000 euros, de sorte que ces montants seront retenus.

— Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert détermine les frais de remploi à 10 % de l’indemnité principale, soit 9 000 euros, en tenant compte, d’une part, des frais d’agence nécessaires à l’acquisition d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce et, d’autre part, des droits fiscaux de 3 % entre 23 000 euros et 200 000 euros.

La société LES CHENES ne conteste pas la fixation de l’indemnité pour frais de remploi à hauteur de 10 % de l’indemnité principale.

Dès lors, il est établi que l’indemnité pour frais de remploi doit être fixée à 10 % de l’indemnité principale.

L’indemnité principale ayant été précédemment fixée à 91 383 euros, de sorte que cette indemnité devrait être chiffrée à 9 138,30 euros, mais la demande de la locataire étant limitée à 9 000 euros, il sera en conséquence alloué à la société L’ERMITAGE DEMOURS une somme de 9 000 euros au titre des frais de remploi.

— Sur les frais de réinstallation

Au titre des frais de réinstallation, au vu des devis produits par la preneuse, l’expert retient une somme de 5 979,60 euros pour le remplacement de la chambre froide, qui ne pourra pas être déplacée, et une somme de 38 400 euros au titre des travaux d’aménagement d’un local commercial de vente à emporter, soit au total 44 379,60 euros, ramenés à 17 750 euros après abattement de vétusté de 60 %.

A l’appui de sa demande, chiffrée à 44 379,60 euros, la société L’ERMITAGE DEMOURS produit un devis établi le 6 avril 2023 par la société VPA, évaluant à 38 400 euros les travaux nécessaires pour l’aménagement d’un local commercial de vente à emporter, ainsi qu’un devis établi le 4 avril 2023 par la société METRO, estimant à 5 979,60 euros le coût d’une chambre froide.

La société LES CHENES conclut au rejet de toute indemnité de réinstallation en l’absence d’équipements spécifiques ou d’un concept particulier.

Le tribunal rappelle qu’effectivement, l’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

En règle générale, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

Ainsi, en l’absence d’aménagements spécifiques ou de concept particulier, il n’y a pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

En l’espèce, les aménagements de la locataire, classiques pour un commerce de bouche, y compris la chambre froide, qui a déjà été prise en compte par l’expert dans l’évaluation de l’indemnité principale, ne sont pas spécifiques et ne relèvent pas d’un concept particulier.

Dès lors, il n’est pas justifié de sa demande d’indemnisation à ce titre, qui sera rejetée.

— Sur les agencements non amortis

L’expert estime que, sur les agencements, un montant de 1 296,90 euros reste à amortir. Il considère néanmoins que les agencements ne peuvent être cumulés avec les frais de réinstallation, dès lors que le preneur a toujours la possibilité de déduire en charges la partie non amortie des immobilisations.

Il est également rappelé qu’en cas de perte du fonds de commerce, les aménagements immobiliers sont inclus dans la valeur du fonds et ne font pas l’objet d’une évaluation supplémentaire.

La demande de la société L’ERMITAGE DEMOURS au titre des agencements non amortis sera donc rejetée.

— Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé, lorsqu’il se réinstalle.

La société L’ERMITAGE DEMOURS verse aux débats un devis de la société THL + prévoyant un déménagement impliquant un poids lourd à hayon et quatre personnes, pour un prix de 10 440 euros TTC.

L’expert note que ce devis envisage le transfert du matériel de cuisine, de quatre armoires frigorifiques, de mobiliers divers et cartons, ainsi qu’un stockage pendant 30 jours, alors que l’appareillage professionnel est intégré dans la valeur du fonds, et qu’il a été pris en compte dans le devis des frais de réinstallation. Il suggère donc de ramener les frais de déménagement au montant forfaitaire de 2 000 euros.

En effet, il est rappelé qu’en cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés.

Ainsi, il ne peut être tenu compte du montant de 10 440 euros TTC sollicité par la locataire.

Le montant de 2 000 euros proposé par l’expert et non discuté par la bailleresse sera donc retenu.

Ainsi, les indemnités accessoires seront fixées à la somme de :

1 000 euros + 3 000 euros + 9 000 euros + 2 000 euros = 15 000 euros.

L’indemnité d’éviction sera en conséquence fixée à la somme totale de :

91 383 euros + 15 000 euros = 106 383 euros.

Il y a lieu de condamner la bailleresse au paiement de cette somme, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce.

2 – Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

La société LES CHENES sollicite que l’indemnité d’occupation annuelle soit fixée à la somme de 20 935,36 euros, arrondie à 20 935 euros par an, compte tenu de la surface pondérée de 36,26 m², d’une valeur locative unitaire statutaire de 600 euros, d’une majoration de 8 % pour large destination, d’une minoration de 1 % pour les travaux de mise aux normes et d’un coefficient de précarité de 10 %. Elle fait notamment valoir qu’un abattement de 5 % pour la large destination est insuffisant en considération des usages et de la nature exceptionnelle de la destination, qui s’avère particulièrement large, qu’un abattement de 5 % au titre de la mise aux normes est trop élevé compte tenu du seul transfert des travaux de sécurité, non de l’ensemble des travaux de mise aux normes, et du caractère usuel de la mise à la charge des locataires de ce type d’établissement des travaux de mise en conformité, lesquels ne sont qu’éventuels, qu’enfin le coefficient de précarité usuel de 10 % est justifié, dans la mesure où il est fréquent qu’une procédure d’éviction dure plusieurs années et que la bailleresse a été diligente vis-à-vis du calendrier fixé par le juge de la mise en état.

La société L’ERMITAGE DEMOURS soutient que l’indemnité d’occupation annuelle doit être fixée au montant de 17 404,80 euros, arrondi à 17 400 euros par an, sur la base d’une valeur locative de 21 756 euros, de la majoration de 5 % pour large destination et de la minoration de 5 % au titre des travaux de mise en conformité proposées par l’expert, ainsi que d’un abattement de précarité de 20 % au vu de la longueur de la procédure, étant observé que quatre années se seront écoulées entre le refus de renouveler et la décision de première instance.

Sur ce,

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert calcule l’indemnité d’occupation, qui est en l’espèce due à compter du 1er janvier 2020, en retenant que la valeur locative brute est égale à 600 euros x 36,26, soit 21 756 euros, qu’une majoration de 5 % doit être appliquée au titre de la large destination, qu’une minoration de 5 % doit être pratiquée au titre des mises aux normes, que ces deux correctifs s’annulent donc, qu’enfin l’abattement de précarité traditionnel de 10 % est pertinent, soit un abattement de 2 175 euros. Il propose en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 19 580 euros par an.

En premier lieu, il doit être constaté que les parties s’accordent sur la valeur locative statutaire brute retenue par l’expert, estimée à 21 756 euros en tenant compte de la surface non discutée de 36,26 m² et de la valeur unitaire non-contestée de 600 euros.

En ce qui concerne la majoration pour large destination, il sera observé que le bail prévoit la destination suivante : « VENTE À EMPORTER ET DÉGUSTATION DE PRODUITS COMESTIBLES Y COMPRIS BOISSONS ET ALCOOLS. ARTS DE [Localité 15], DÉCORATION, CADEAUX, BIJOUTERIE. PRÊT-À-PORTER HOMMES, FEMMES, ENFANTS, CHAUSSURES, MAROQUINERIE, ACCESSOIRES DE MODE, SOUS-VÊTEMENTS POUR FEMMES. AGENCE IMMOBILIÈRE. AGENCE DE VOYAGE. » Une telle clause correspond effectivement à une large destination, justifiant une majoration. Dans sa réponse au dire de la bailleresse, l’expert justifie le choix de limiter à 5 % cette majoration au motif que les locaux ne se prêtent pas nécessairement à toutes les activités autorisées. Il précise notamment sur ce point que le linéaire de vitrine de 4 mètres est banal, que la zone de vente ne représente que 56 % de la surface du rez-de-chaussée, le surplus étant constitué d’un long couloir et d’une arrière-boutique, et que le sous-sol est surdimensionné, représentant 35 % de la surface totale des locaux. Contrairement à ce que soutient la bailleresse dans ses écritures, la suggestion de cantonner la majoration pour large destination à 5 % ne procède donc pas d’une simple « opinion personnelle » de l’expert mais d’un avis largement argumenté, qui apparaît pertinent. Au vu de ces éléments, la majoration proposée de 5 % sera retenue.

Sur la question de la minoration au titre de la mise à la charge de la locataire des travaux de mise en conformité, il sera rappelé que le bail stipule en son article 22 : « Les travaux de sécurité qui seraient imposés par les autorités administratives pour l’exploitation de son fonds de commerce ou l’exercice de son activité seront à la charge du Preneur. » La bailleresse ne conteste pas le principe de l’application d’un abattement au titre des travaux de mise en conformité, mais sollicite sa réduction à 1 %, faisant valoir que les baux usuels pour le type d’établissement dont s’agit comprennent un tel transfert de charge au preneur. A cet égard, l’expert suggère la minoration la plus basse de la fourchette de 5 % à 7 % dans sa réponse aux dires. Toutefois, il s’agit d’une évaluation forfaitaire, à défaut de justificatif de travaux effectivement engagés à ce titre, et alors qu’il n’y a pas lieu d’envisager des dépenses à venir puisque le bail a vocation à prendre fin ; il convient donc de limiter l’abattement à 1 % comme le propose la bailleresse.

Enfin, pour ce qui concerne l’abattement de précarité, il n’est pas établi que la locataire a subi un préjudice spécifique du fait de la durée de la procédure, qui, introduite par assignation du 18 juin 2020 à la suite du refus de renouvellement du 2 mars 2020, n’apparaît pas exorbitante, et qui justifierait de retenir un abattement de 20 %. ; l’abattement de précarité sera donc fixé à 10 %.

L’indemnité d’occupation annuelle due par la société L’ERMITAGE DEMOURS à la société LES CHENES à compter du 1er janvier 2020 sera donc fixée à la somme suivante :

21 756 euros +5 % -1 % -10 % = 20 450 euros, hors taxes et hors charges.

En ce qui concerne l’indexation de l’indemnité d’occupation sollicitée par la société LES CHENES, le tribunal relève que l’indexation n’est pas imposée contractuellement ni légalement et n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de la procédure, du montant de l’indemnité d’occupation fixée ainsi que des abattements qui y ont été appliqués ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par la société LES CHENES, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de condamner la société LES CHENES à payer à la société L’ERMITAGE DEMOURS la somme de 6 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter sa demande de condamnation de la société L’ERMITAGE DEMOURS à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’éviction due par la société LES CHENES à la société L’ERMITAGE DEMOURS à la somme de 106 383 euros (cent six mille trois cent quatre vingt trois euros), se décomposant comme suit ;

— indemnité principale : 91 383 euros ;

— indemnité de remploi : 9 000 euros ;

— indemnité pour trouble commercial : 1 000 euros ;

— indemnité pour frais divers : 3 000 euros ;

— indemnité de déménagement : 2 000 euros ;

CONDAMNE la société LES CHENES à verser à la société L’ERMITAGE DEMOURS ladite somme, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce ;

FIXE à la somme de 20 450 euros (vingt mille quatre cent cinquante euros) par an, taxes et charges en sus, l’indemnité d’occupation due par la société L’ERMITAGE DEMOURS à la société LES CHENES à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formée par la société LES CHENES,

CONDAMNE la société LES CHENES aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. [T] [H],

CONDAMNE la société LES CHENES à payer à la société L’ERMITAGE DEMOURS la somme de six mille (6 000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 16] le 02 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA