COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 14 Février 2025

N° RG 24/00534 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6WC

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Grégory DUBOCQUET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

[Adresse 8] Prise en la personne de son Syndic SARL CAMAG

Chez SARL CAMAG

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE, substitué par M^e Bastien DERVIN

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Etienne DE MARICOURT, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 13 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Février 2025, prorogé au 14 Février 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 24/00534 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6WC

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 15 octobre 2021, Monsieur [T] a cédé la propriété des lots dont il était propriétaire au sein d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [Localité 5] situé à [Adresse 7].

Par acte d’huissier de justice du 16 novembre 2021, le [Adresse 8] (ci-après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a formé opposition sur le prix de vente de ces lots en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 15 février 2022, Monsieur [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la mainlevée de cette opposition.

Par ordonnance du 21 juin 2022, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour statuer sur le litige au profit du juge de l’exécution.

Les parties ont été invitées à comparaître à l’audience du juge de l’exécution du 15 mars 2024.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été radiée à l’audience du 18 octobre 2024 pour défaut de comparution du demandeur.

L’affaire a ensuite été réinscrite à la demande du conseil de Monsieur [T] à l’audience du 13 décembre 2024.

A cette audience, les parties étaient représentées par leurs conseils, lesquels ont déposé leurs dossiers de plaidoirie en invitant le tribunal à se référer à leurs conclusions écrites.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 7 février 2025. La date du délibéré a ensuite été prorogée au 14 février 2025 compte tenu de la charge de contentieux.

Dans ses conclusions, Monsieur [T] présente les demandes suivantes :

— Rejeter les demandes adverses,

— Ordonner la mainlevée de l’opposition du 16 novembre 2021,

— Condamner la partie adverse à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires présente les demandes suivantes :

— Débouter Monsieur [T] de ses demandes,

— Le condamner à lui payer 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un exposé de l’argumentation des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à ces conclusions et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en mainlevée de l’opposition du 16 novembre 2021.

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

En l’espèce, les parties s’opposent s’agissant de l’existence ou non au jour de ce jugement d’une dette de Monsieur [T] à l’égard du syndicat des copropriétaires qui justifierait le maintien de l’opposition litigieuse.

Dès lors, il appartient au tribunal de faire le compte entre les parties.

Néanmoins, une difficulté majeure se présente pour faire ce compte. En effet, le décompte annexé à l’acte d’opposition auquel il convient de se référer débute par un “solde antérieur” au 1er janvier 2021 de 22.119,14 euros. Le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que ce solde est inexact et n’est pas en cohérence avec la condamnation aux charges impayées prononcée à l’encontre de Monsieur [T] par jugement du tribunal judiciaire de Lille du 30 septembre 2021. En effet, ce jugement a d’après ses motifs écarté un certain nombre de frais de justice pour lesquels il n’était pas justifié de condamner Monsieur [T], soit qu’il s’agissait de frais et dépens pour lesquels le syndicat des copropriétaires disposait déjà d’un titre exécutoire (frais qui sont néanmoins à la charge de Monsieur [T] et qui devraient entrer dans le compte des parties) soit qu’il s’agissait de frais de justice exposés par un autre syndicat des copropriétaires (frais qui devraient donc être écartés du compte entre les parties).

Le syndicat des copropriétaires prétend avoir tenu compte du jugement du 30 septembre 2021 et soutient que le solde au 1er janvier 2021 serait rendu exact par une contre-passation d’écriture comptable de 4077 euros qui apparaît sur le décompte de l’opposition au crédit de Monsieur [T] en date du 30 septembre 2021.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires avance par simple affirmation et n’en apporte aucune démonstration. Surtout, il est plus vraisemblable, sans que le tribunal ne puisse néanmoins en comprendre la logique, que la déduction de 4077 euros au 30 septembre 2021 corresponde à la contre-passation des écritures en débit du même jour de 2777 euros (“Art 10-1 loi 1965") et 1.300 euros (“Art 700 jgt du 30 septembre 2021"). Or, ces écritures contre-passées étaient relatives manifestement à l’instance ayant donné lieu au jugement du 30 septembre 2021, et non aux frais de justice antérieurs évoqués dans ce jugement.

Aussi, le tribunal a dû envisager de reconstituer par lui-même le solde réellement dû au 1er janvier 2021, ce en tenant compte d’une part de la condamnation aux charges de 16.798,61 euros ressortant du jugement du 30 septembre 2021 et, en se rapportant au décompte du 21 avril 2022 versé par le syndicat défendeur opérant décompte pour la période antérieure au 1er janvier 2021, en y ajoutant les sommes écartées du décompte de charges par le tribunal judiciaire mais effectivement dues par Monsieur [T] (frais et dépens pour lesquels le syndicat des copropriétaires disposait déjà d’un titre).

Néanmoins, la seule créance dont le syndicat des copropriétaires apporte la preuve et justifie qu’elle lui revient et non à un autre syndicat des copropriétaires est la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile mise à la charge de Monsieur [T] par ordonnance du 4 juillet 2017. Les autres frais listés dans le décompte du 21avril 2022, à savoir de nombreux frais d’assignation, ne sont pas justifiés ni même évoqués par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le tribunal ne pourrait pas déterminer quels paiements devraient être imputés pour reconstituer ce solde. En particulier, le tribunal ne pourrait déterminer si le paiement de 2000 euros du 1er mars 2021 non évoqué par les parties qui est postérieur au solde au 1er janvier 2021 mais antérieur à la date d’arrêt du décompte dans le cadre du jugement du 30 septembre 2021 devrait être pris en compte.

Dans ces conditions, il n’apparaît pas envisageable de reconstituer le solde dû au 1er janvier 2021.

Ensuite, s’agissant cette fois des sommes apparaissant sur le décompte de l’opposition postérieurement au 1er janvier 2021, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune preuve des frais de procès (“honoraire avocat Pety” “Honoraire AFF PETYII”, “Honoraire aff [T] II”, “Art 10-1 loi 1965", “frais suivi dossier contentieux”) ni des frais d’hypothèque qu’il prétend avoir exposés. Ainsi, seules les charges postérieures au jugement du 30 septembre 2021 ne font pas l’objet de contestation explicite entre les parties.

En outre, s’agissant des versements postérieurs au 18 mai 2021, le tribunal relève l’existence dans le décompte de l’opposition d’un virement de 750 euros du 28 juillet 2021 qu’aucune partie n’évoque et dont en particulier Monsieur [T] ne sollicite pas l’imputation sur la créance, sans que le tribunal ne puisse en comprendre la raison.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est parfaitement illusoire d’envisager établir un compte entre les parties.

Le tribunal ne peut que statuer au regard de la charge de la preuve.

Il appartenait au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’existence d’une créance justifiant l’opposition litigieuse, ce qu’il ne fait pas.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la mainlevée de l’opposition du 16 novembre 2021.

Il est regrettable que les parties, en particulier le syndicat des copropriétaires sur qui reposait la charge de la preuve, n’aient pas mis à profit le temps particulièrement long qui s’est écoulé depuis la saisine du juge des référés pour bâtir des argumentations sérieuses dont la confrontation aurait pu permettre au tribunal de mettre fin au litige.

Sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à Monsieur [T] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

ORDONNE mainlevée de l’opposition du 16 novembre 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] à payer à Monsieur [B] [T] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE le [Adresse 8] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Sophie ARES Etienne DE MARICOURT