N° RG 26/00160 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OERQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00160

N° Portalis DB2E-W-B7K-OERQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [S] [E]

Mme [B] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

16 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SNI – SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE

RCS DE [Localité 3] N° 470 801 168

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [E]

Madame [B] [V]

Domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 5]

comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er février 2019 ayant pris effet le même jour la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [B] [V] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 5] au rez-de-chaussée, porte 001 et un garage sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 632,63 € et une provision pour charges de 188,61 € payable d’avance le premier de chaque mois.

Par contrat de location du 1er février 2019 ayant pris effet le 1er février 2019 la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [B] [V] pour une durée de six ans un stationnement accessoire, [Adresse 5] sis [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 51 € et une provision pour charges de 3,59 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT a fait signifier à M. [F] [E] et Mme [B] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 août 2025 pour la somme en principal de 3 371,93 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 18 août 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 20 février 2026, M. [F] [E] et Mme [B] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le couple est également propriétaire d’un logement pour lequel il rembourse un emprunt immobilier et perçoit 700 € de loyers mensuels. Monsieur a dû cesser l’activité de son entreprise et recherche un nouvel emploi. La famille n’a pu négocier un plan d’apurement avec le bailleur et règle 50 € puis 100 € supplémentaires par mois.

La S.A. CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;

En conséquence,

— condamner M. [F] [E] et Mme [B] [V], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 900 €, charges en sus, à compter du 1er juillet 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

— les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;

— les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 18 octobre 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 2 483,17 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement en tous les frais et des dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle actualise la dette à la somme de 2 074,95 € et indique que le paiement du loyer courant a repris depuis plusieurs mois. Elle précise qu’il y a bien un apurement en cours et qu’elle ne s’oppose pas aux délais de paiement.

M. [F] [E] et Mme [B] [V] ont comparu. Ils exposent que ce sont les régularisations de charges 2021 et 2022 qui les ont mis en difficulté. Ils n’ont pu obtenir d’explication sur les montants ainsi réclamés.

Ils expliquent qu’ils ont fait une demande d’échéancier puis une demande de FSL sans réponse du bailleur. Ils demandent à rester dans le logement, la résiliation du bail annulée.

Ils disent payer 100 € en plus par mois depuis le mois de septembre dernier avec l’accord du bailleur et soulignent qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer car ils l’ont toujours honoré.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 7, page 3 du contrat de location et un commandement de payer a été signifié le 18 août 2025 pour un montant en principal de 3 371,93 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul trois paiements de 868,78 €, 968,78 € et 966,78 € sont intervenus dans le temps du commandement, insuffisants pour en apurer les causes de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2025 à 24 heures, le 18 octobre 2025 étant un samedi.

En conséquence, la demande d’annulation de la résiliation du bail ne saurait prospérer.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail, article 8, contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A. CDC HABITAT produit un décompte actualisé au 13 février 2026, la dette est de 2 074,85 €.

M. [F] [E] et Mme [B] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Le montant demandé est ainsi fondé après qu’en ait été déduite la somme de 228,83 € au titre des frais de contentieux, une condamnation en deniers et quittance est justifiée l’allocation logement mensuelle n’ayant pas encore été versée pour le mois de février 2026.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement en deniers et quittance de cette somme de 1 846,02 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Selon l’article 24 VII « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Les éléments de la cause, notamment l’apurement significatif de la dette locative établissant la capacité financière des locataires permettent donc d’autoriser M. [F] [E] et Mme [B] [V] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [E] et Mme [B] [V], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [F] [E] et Mme [B] [V] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat 1er février 2019 ayant pris effet le même jour entre la S.A. CDC HABITAT et M. [F] [E] et Mme [B] [V] concernant un logement à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 5] au rez-de-chaussée, porte 001, un garage et un stationnement sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 20 octobre 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [E] et Mme [B] [V] à payer en deniers et quittance à la S.A. CDC HABITAT à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 1 846,02 € (décompte arrêté à la date du 13 février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [E] et Mme [B] [V] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [E] et Mme [B] [V] à verser à la S.A. CDC HABITAT la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE M. [F] [E] et Mme [B] [V] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de ces condamnations, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir payable d’avance le premier jour de chaque mois, en mensualités consécutives de 100 € chacune, la dernière qui en tant que de besoin soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée et ce, 10 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [F] [E] et Mme [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [F] [E] et Mme [B] [V] soient condamnés à verser à la S.A. CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant, égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge