Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03539 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMZB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE VENANT AUX DROITS DE METROPOLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [M], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 septembre 2016 prenant effet à compter du 13 septembre 2016, METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 260,77 euros outre une provision sur charges de 79,01 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT a fait délivrer le 16 octobre 2023 à Monsieur [J] [Z] :

un commandement de fournir les justificatifs d’assurance ;un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 838,74 €.

Par courrier simple du 02 octobre 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 juillet 2024, signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [J] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ;

— de condamner Monsieur [J] [Z] au paiement des sommes suivantes :

1 577,51 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 mars 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 30 juillet 2024.

L’audience s’est tenue le 08 octobre 2024 devant le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 789,40 € sa créance locative arrêtée au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. En revanche, elle se désiste de sa demande tenant à la résiliation du bail pour défaut d’assurance. En outre, le bailleur a indiqué qu’un plan de 42,00 euros est en cours et sollicite des délais de paiement.

Monsieur [J] [Z], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Monsieur [J] [Z] justifie d’un budget équilibré lui permettant la reprise du paiement des loyers courants ainsi que de respecter le plan d’apurement mis en place.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2024 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la requalification du prononcer de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article 14 stipulant qu’à « défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut du versement du dépôt de garantie, le bail sera résolu de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera prononcée par le juge du tribunal compétent ».

En outre, le commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance délivré le 16 octobre 2023 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [le locataire] de satisfaire au présent commandement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion. Je vous informe d’ores et déjà que le demandeur entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu’en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, et que faute par vous de libérer les lieux, il se pourvoira devant le Tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [Z] le 16 octobre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 838,74 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [J] [Z] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2023.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 2 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 789,40 €.

En l’absence de tout décompte détaillé de la créance et notamment des quittances permettant de distinguer le loyer les charges et les frais, le juge ne peut vérifier le bien fondé des sommes demandées, qu’il y a toutefois lieu de retenir comme montant du loyer et charges la somme de 402.88, et de débouter pour toutes les sommes supérieures facturée celles-ci n’étant pas prouvées par l’E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE soit la somme de 188.70 € pour les années 2023 et 2024 ;

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [Z] à payer la somme de 600.70 € actualisée au 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En outre, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] a repris le paiement du loyer et l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, partie demanderesse à la présente instance, sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

En effet, la reprise du paiement des loyers courants est justifiée par le payement du loyer du mois d’août 2024 puisqu’il a été versé la somme totale de 603,68 euros pour un loyer qui s’élève à 411,68 euros. Il n’y a pas lieu à tenir compte de la facturation de septembre 2024 puisque, au regard des différentes sommes versées les mensualités précédentes, que le locataire effectue un virement régulier pour payer son loyer courant autour du 10 de chaque mois. Or, au regard de l’audience qui s’est tenue le 08 octobre, il apparaît que cette date précède l’habituel versement du locataire. Dans ces conditions, eu égard à l’absence d’opposition de la part du bailleur ainsi que des efforts fournis par le locataire dans le paiement du loyer courant et de la dette locative, il y a lieu de considérer que le paiement du loyer courant a effectivement repris.

Il ressort du diagnostic social et financier que le locataire justifie d’un restant à vivre mensuel à hauteur de 705,00 euros. Le bailleur, ayant également participé à la rédaction du diagnostic, a indiqué que le locataire est rigoureux en ce qui concerne le respect du plan d’apurement.

Il apparait ainsi que Monsieur [J] [Z] a la capacité financière de régler la somme de 20,00 euros par mois sur une période de 30 mensualités et une dernière mensualité soldant la dette.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la .

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [J] [Z] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’ E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, en l’occurrence la somme mensuelle de 411,68€ à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [J] [Z], la demande de condamnation formée par l’ E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 8 mars 2022 entre METROPOLE HABITAT et Monsieur [J] [Z] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT, la somme de 600.70 € arrêtée au 2 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [J] [Z] à se libérer en 30 mensualités de 20,00 euros, la 31ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [J] [Z] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 17 décembre 2023 et Monsieur [J] [Z] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [Z] à la somme mensuelle de 411,68€, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [J] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE l’ E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE