TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06248 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUHW

N° de Minute : 25/00209

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LILL’EVEN », pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER

C/

[N] [M]

[T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LILL’EVEN », dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER

représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Juin 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°6248/25 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] sont propriétaires des lots 8 et 174 dépendant de l’immeuble « LILL’EVEN » situé [Adresse 2] à [Localité 7].

La SAS VACHERAND IMMOBILIER est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] ne s’acquittent plus du paiement de leurs charges de copropriété depuis juillet 2023.

Par procès-verbal du 31/10/2024, le conciliateur de justice, M. [J] [G], a constaté l’échec de la tentative de conciliation en raison de l’absence de M. [T] [U] qui ne s’est pas présenté au rendez-vous de conciliation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 juin 2025, le syndicat des copropriétaires « LILL’EVEN », pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER, a fait assigner Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] à l’audience du 24 juin 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin de solliciter, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

leur condamnation à payer la somme de 3.690,24 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 26/05/2025, au besoin à parfaire,leur condamnation à payer la somme de 36 € au titre des frais tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation à payer la somme de 1.919,22 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LILL’EVEN », pris en la personne de son syndic, représenté par M^e Emilie CHEVAL, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [U] a comparu en personne. Il indique ne pas contester la somme réclamée à titre principal, s’oppose à ce qu’il soit condamné à régler la somme 36 € au titre des frais de recouvrement et sollicite reconventionnellement des délais de paiement pour régler sa dette, demande à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » s’oppose.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’un des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Et suivant l’article 474 suivant, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

En l’espèce, Madame [N] [M] n’a pas été citée à personne, l’acte ayant été remis à Monsieur [U] à son domicile et le jugement n’étant pas susceptible d’appel, ce dernier sera rendu par défaut.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions et des frais de relance :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

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b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires et les travaux correspondant aux sommes réclamées, et des historiques du compte locataire que Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] restent à devoir la somme de 3.726,24 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds pour les travaux du portail coulissant selon historique de compte arrêté à la date du 23/06/2025, dont la somme de 36 € au titre frais de relance après mise en demeure qui est nécessaire au sens de l’article 10- 1 précité et, plus généralement, en tant que préalable à toute action en paiement.

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LILL’EVEN » la somme de 3.726,24 € au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 26/05/2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/02/2025 sur la somme de 3.309,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément à l’ article 36 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputent d’abord sur le capital.

Enfin, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Nonobstant l’absence de justificatif sur sa situation personnelle, les déclarations de Monsieur [T] [U] suggèrent qu’il n’est pas en état de régler immédiatement la dette et commandent de l’échelonner dans la limite de deux années selon les modalités prévues au présent dispositif.

Enfin, sa situation exige également de dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Au regard de l’équité il convient de faire droit à la demande de condamnation de Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.356,22 € au titre des frais d’honoraires de son conseil.

En revanche, seront exclues les sommes dues au titre des frais de constitution de dossier facturés les 06/08/2024 et 29/01/2025 qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, comme des frais exposés dans le cadre de la procédure au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en dernier ressort et par défaut,

CONDAMNE Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LILL’EVEN », pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER, la somme de la somme de 3.726,24 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 26/05/2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05/02/2025 sur la somme de 3.309,71 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Monsieur [T] [U] à se libérer de sa dette en 23 mensualités successives de 152 euros chacune et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] à régler la somme de 1.356,22 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LILL’EVEN », pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [M] et Monsieur [T] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2025.

Le Greffier Le magistrat