TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/09435 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVYI

N° de Minute : 25/465

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.A. ICF NORD EST

C/

[W] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Novembre 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 30 janvier 2025, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date et à effet du 20 avril 2012, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est (ci-après la S.A ICF Nord Est) a donné à bail à Madame [W] [D] un immeuble à usage d’habitation [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 415,80 euros, outre une provision sur charges de 157,46 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la S.A ICF Nord Est a fait signifier à Madame [W] [D] un commandement de payer la somme de 2502,21 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, la S.A ICF Nord Est a fait assigner Madame [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

– constat de la résiliation du bail, à défaut de prononcé de la résiliation du bail ;

– prononcé de l’expulsion de Madame [W] [D] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en ayant satisfait aux obligations locatives ;

– condamnation de Madame [W] [D] à lui payer en deniers et quittances la somme de 2566,29 euros au titre des loyers et charges dus au 24 juillet 2024 outre les sommes dues de cette date jusqu’au jugement ;

– condamnation de Madame [W] [D] à lui payer les indemnités mensuelles d’occupation égales au montant du loyer et des charges dues jusqu’à la complète libération des lieux avec revalorisation de la part correspondant aux charges si les charges réelles dépassent 12 fois la provision ;

– condamnation de Madame [W] [D] au paiement des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2502,21 euros et de l’assignation pour le surplus

– certification du jugement en tant que titre exécutoire européen ;

– condamnation de Madame [W] [D] à lui payer la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

A l’audience du 7 novembre 2024, la S.A ICF Nord Est a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 3237,74 euros et à se désister de sa demande de certification du jugement en tant que titre exécutoire européen.

Madame [W] [D], citée par acte remis à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu, ni n’est représentée.

Le délibéré, initialement fixé au 30 janvier 2025 a été prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La S.A ICF Nord Est justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales par correspondance correspondance reçue le 27 mars 2024 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre reçue le 3 juin 2024. Les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le constat de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 avril 2012 relativement au logement contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 10 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2024, pour la somme en principal de 2502,21 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Madame [W] [D] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail d’habitation sera rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation des baux :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La S.A ICF Nord Est produit un décompte démontrant que Madame [W] [D] reste lui devoir la somme de 3117,52 euros, au titre des loyers et charges, à la date du 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, après soustraction des cotisations d’assurance en l’absence de preuve du respect de l’article 7 alinéas 11 et 12 de la loi 6 juillet 1989 et après soustraction des frais de procédure.

Le montant de l’impayé représente plus de 5 termes de loyer et charges impayés. Par ailleurs, les impayés perdurent depuis septembre 2023.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date du 31 octobre 2024.

Madame [W] [D] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3117,52 euros créance arrêtée au 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2502,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 64,08 et à compter du jugement pour le surplus.

Madame [W] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour la société bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’expulsion de Madame [W] [D] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

La demande aux fins de condamnation à délaisser les lieux en ayant satisfait aux obligations locatives revêt un caractère hypothétique et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

PRONONCE à la date du 31 octobre 2024, pour non paiement des loyers et charge aux torts de Madame [W] [D] la résiliation du bail liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 12] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [D], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;

CONDAMNE Madame [W] [D] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est, au titre des loyers et charges dus, la somme de 3117,52 euros créance arrêtée au 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2502,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 64,08 et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE en tant que de besoin Madame [W] [D] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF Nord Est à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux sus désignés une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges du logement lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

RAPPELLE à Madame [W] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025.

Laure-Anne REMY, Louise THEETTEN,

Cadre Greffier Juge des Contentieux et de la Protection