TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04889 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YKGS

N° de Minute : BX25/00346

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

S.A. MAISONS ET CITES

C/

[Z] [T]

[B] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. MAISONS ET CITES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e DHONTE Alice, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [B] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Décembre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 10 octobre 2022, S.A. MAISONS ET CITES a donné en location à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Le 11 janvier 2024, S.A. MAISONS ET CITES a fait signifier à Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés et pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 17 avril 2024, S.A. MAISONS ET CITES a fait assigner Monsieur [Z] [T] et le 18 avril 2024 Madame [B] [L], pour l’audience du dix neuf Décembre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 6] tant pour défaut de paiement de loyers que pour défaut d’assurance;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] ;

— autoriser le transport et la séquestration des biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 2835,08 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] aux entiers dépens;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. MAISONS ET CITES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 5494 euros, selon décompte arrêté au 2 décembre 2024. Le bailleur indique ne pas s’opposer à une demande de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [T] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 222,17 euros, outre le loyer courant.

Assignée par acte déposé en l’étude de l’huissier, Madame [B] [L] n’était ni présente ni représentée.

La Commission de Surendettement a imposé le 27 novembre 2024 un rééchelonnement de la dette de Monsieur [T] d’un montant de 6220,64 euros en 28 mensualités de 222,17 euros au taux de 0%.

Cette décision n’a pas encore été validée. Cependant le bailleur accepte la suspension de la clause résolutoire et les délais de 222,17 euros par mois pour les 2 défendeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 18 janvier 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 19 avril 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 mars 2024.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 2 décembre 2024, à la somme de 5182,87 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à S.A. MAISONS ET CITES la somme de 5182,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [Z] [T] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 222,17 euros, outre le loyer courant.

Au regard de la situation financière de Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 222,17 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 712,54 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. MAISONS ET CITES recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2022 entre S.A. MAISONS ET CITES et Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] concernant l’immeuble situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 mars 2024 ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. MAISONS ET CITES, la somme de 5182,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] à payer leur dette, en principal par mensualités de 222,17 euros (dans l’attente de la validation des mesures par la commission de surendettement en ce qui concerne Monsieur [T]);

Dit que ces mensualités devront être payées le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 7] Publique ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 712,54 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [Z] [T] et Madame [B] [L] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 06 Mars 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT