5AB Minute N°

N° RG 24/00286 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GLAQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 JUILLET 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [A]

DEMANDERESSE

S.C.I. M DIRECT IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Anne-Hélène DIEUMEGARD, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Sarah HEILMANN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [I],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Marion FAYAD, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 novembre 2020, la SCI M DIRECT IMMO a donné à bail à Monsieur [R] [I] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 300 €, outre 40 euros de provisions sur charges.

Le 19 février 2024, un commandement de justifier d’une assurance locative et une sommation de faire visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [R] [I] aux fins que le locataire justifie, d’une part, d’une assurance locative, et que, d’autre part, il procède à la réparation de diverses dégradations dans l’immeuble, outre l’enlèvement d’immondices et la cessation de la divagation d’animaux dans l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, la SCI M DIRECT IMMO a fait assigner en référé Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu des clauses résolutoires ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [R] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [I] au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer initial, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [R] [I] à verser la somme de 320 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Une note concernant le locataire a été adressée au greffe par les services du département de la [Localité 8], datée du 25 juin 2024.

Appelée à l’audience du 28 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Appelée à l’audience du 8 novembre 2024, l’affaire a été de nouveau renvoyée à la demande des parties.

Appelée à l’audience du 18 avril 2025, l’affaire a été renvoyée.

Lors de l’audience du 13 juin 2025, la SCI M DIRECT IMMO, par l’intermédiaire de son Conseil, demande de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail entre les parties;

— dire et juger que Monsieur [R] [I] est sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe [Adresse 4] [Localité 7] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef ;

— supprimer les délais de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

— rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [R] [I] ;

— condamner Monsieur [R] [I] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens

et dépose son dossier.

Monsieur [R] [I], par l’intermédiaire de son Conseil, demande de :

— déclarer ses demandes reconventionnelles recevables et bien fondées ;

— recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

En conséquence,

— déclarer la SCI M DIRECT IMMO irrecevable en ses demandes en ce que les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile ne sont pas réunies ;

— déclarer n’y avoir lieu à référé pour défaut d’urgence, défaut de contestation sérieuse et d’existence d’un différend ;

— condamner la SCI M DIRECT IMMO à lui verser la somme de 5 000 euros en raison de son préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI M DIRECT IMMO à lui verser la somme de 2 000 euros en raison de la saisine abusive du juge, caractérisant un abus du droit d’agir ;

— ordonner l’exécution provisoire de toutes les condamnations ;

— condamner la SCI M DIRECT IMMO aux dépens .

— condamner la SCI M DIRECT à payer à Maître [F] [M] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter la SCI M DIRECT IMMO de ses demandes ;

et dépose son dossier.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Ces conditions sont discutées ; l’appréciation de cette critique exige de procéder aux développements ci-dessous.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 8] le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

I – Sur la résiliation du bail

Le commandement délivré au locataire le 19 février 2024 vise plusieurs clauses résolutoires du bail.

Il apparaît en premier lieu que le locataire a justifié de la souscription à une assurance locative, de sorte que ce fondement ne sera pas examiné ; il n’est au demeurant pas repris dans les écritures.

Il apparaît en second lieu qu’un arriéré a été déploré ; or il n’apparaît plus dans les écritures, de sorte que ce fondement ne sera pas examiné.

Pour le surplus, exclusion faite des deux cas précédents, autorisant la rédaction d’une clause résolutoire afférente dans un bail d’habitation, l’article 4g) de la loi du 6 juillet 1989 autorise qu’une clause résolutoire de plein droit puisse être stipulée dans un troisième cas, correspondant avec les deux premiers aux manquements les plus graves imputables au locataire, à savoir en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Il s’en déduit que ce dernier motif ne peut donc jouer que pour le cas où une décision définitive est intervenue à l’encontre du locataire nécessairement à raison de troubles de voisinage commis au préjudice de tiers de son voisinage.

Contrairement aux deux premières hypothèses, cette ultime clause a donc un effet automatique immédiat, puisque le bailleur, dès la condamnation définitive du locataire, peut saisir le juge aux fins de constater l’acquisition de la clause prévue au contrat.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les

termes de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que ladite clause stipule, sous le paragraphe “clause résolutoire et clause pénale” qu’ “il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, ou encore du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le (…) contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. Un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, ou encore le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles du voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée, aura les mêmes effets passé le délai d’un mois”.

Cette clause a été entièrement reproduite dans le commandement délivré au locataire en date du 19 février 2024.

Au soutien de ses demandes, la SCI M DIRECT IMMO justifie de :

— dépôts de plainte (du 20 septembre 2023 à l’égard de Monsieur [R] [I], pour dégradation de la porte d’entrée de l’immeuble ; du 2 octobre 2024, contre personne non dénommée, en raison de l’anéantissement de 2 des 4 caméras de surveillance de l’immeuble et de la disparition des 2 autres ; de la porte d’entrée de l’immeuble cassée, de sorte qu’elle ne ferme plus ; de deux portes d’entrée des deux appartements non occupés fracturées ; de l’occupation de l’appartement du dernier étage, où des résidus de repas ont été trouvés ; de la présence de déchets dans le hall d’entrée au rez-de-chaussée – sac poubelles, inscriptions sur un mur, affiches de règlement intérieur, et signalant la présence de caméras arrachées, de la présence d’un caddie avec des déchets, de la présence d’un bout de mur, vraisemblablement arraché dans un logement - ; du 21 novembre 2024 à l’égard de Monsieur [O] [P] et de Monsieur [R] [I] pour trois portes d’appartements fracturées, outre la dégradation de la porte du sous-sol, forcée, alors qu’elle mène à la chaudière, avec les risques sécuritaires induits ; du 2 avril 2025 à l’égard de Monsieur [O] [P] et de Monsieur [R] [I], pour la dégradation des deux caméras de surveillance du hall de l’immeuble, dégradation de la porte d’entrée, laquelle a été forcée et ne se vérouille plus, a l’instar de celle menant à la chaudière, dégradation de la porte d’un appartement du rez de chaussée, dégradation de la porte du studio du premier étage (taggée), boîtier d’arrivée électrique des parties communes cassé, dépôt d’ordures ménagères devant l’appartement de Monsieur [R] [I], dépôt d’ordures dans les parties communes ; un cliché du 23 janvier 2025 présente deux hommes, dont l’un approchant un objet vers la caméra de surveillance ; du 15 mai 2025 contre X pouvant être Monsieur [R] [I] et X pouvant être Monsieur [C], pour des faits de dégradation de la chaudière à gaz collectif du sous-sol, dont la fonctionnalité n’est plus certaine ; dégradation du boîtier de l’arrivée de gaz, dont la vitre a été cassée ; présence de seringues, de déchets, d’encombrants, outre de traces de stupéfiants dans le sous-sol ;

— courriel à l’endroit de la curatrice de Monsieur [R] [I] (courriel du 6 octobre 2023 déplorant le dépôt d’ordures et d’encombrants du locataire dans les parties communes ; de mauvaises odeurs imprégnant les parties communes en raison d’un défaut d’hygiène dans le logement de son protégé ; de l’hébergement ou de la sous-location d’un locataire, outre du va-et-vient favorisé par l’ouverture de la porte d’immeuble à des individus peu recommandables; de tags sur la porte d’entrée de Monsieur [R] [I] ; de l’agressivité du chien de Monsieur [R] [I], avec les effets intimidants induits) ;

— carence d’intervention d’artisan sollicité pour procéder à des réparations dans l’immeuble, et facturées (SOS FRELON le 24 octobre 2023 pour dératisation, précisant “intervention dans tous l’immeuble sauf l’appartement 7 de Mr [C], car indiqué ne pas avoir de nuisibles. Hygiène déplorable dans l’appartement 4 de Mr [I] et attirant les nuisibles”) ;

— des clichés des parties communes (un cliché du 7 novembre 2024 mettant en évidence des détritus et sacs poubelle, dans un couloir sale ; clichés non datés présentant une porte sur palier avec plusieurs sacs poubelles, outre des détritus au sol ; cliché rapproché des sacs poubelles, dont l’un empli de cannettes vides ; cliché d’une porte fracturée ; cliché d’une entrée de l’immeuble évocatrice d’un immeuble abandonné -détritus, gravats, matelas ou cloison adossé à un mur) ;

— carence d’intervention d’un technicien missionné pour réaliser un diagnostic immobilier le 14 décembre 2023 ; l’ordre de mission facturé portant la mention manuscrite “diagnostic non réalisé : refus du locataire (…)”, suivi de la signature du technicien, puis “locataire : Monsieur [I] [R]”.

Ces éléments, qui sont de nature à compromettre non seulement la jouissance paisible des lieux, mais également la santé et la sécurité des personnes, méconnaissent assurément les obligations exigées des locataires.

Or, si le locataire discute l’absence de contestation sérieuse requise pour justifier de la recevabilité de la procédure de référé, il ne conteste pas réellement les éléments précités, qui relèvent exclusivement du fait d’occupants de l’immeuble. L’imputabilité des désordres à Monsieur [R] [I], si elle est suggérée, n’est néanmoins pas démontrée.

Sur ce point, si le bailleur justifie de la poursuite d’une enquête pénale, s’agissant des dépôts de plainte précités, la SCI M DIRECT IMMO justifie en revanche d’une ordonnance pénale contraventionnelle du 20 février 2025, aux termes de laquelle Monsieur [R] [I] a été condamné à une amende pour avoir, à MONTMORILLON, le 23 septembre 2023, en tout cas sur le territoire national et depuis un temps non couvert par la prescription, volontairement détruit, dégradé ou détérioré une porte au préjudice de la société DIRECT IMMO, représentée par Monsieur [N].

Il s’en déduit que la SCI M DIRECT IMMO justifie d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée, justifiant la résiliation du bail par constat de l’acquisition de la clause résolutoire précitée, et selon les stipulations contractuelles prévues, soit à effet du 21 mars 2025.

II – Sur la contestation sérieuse

Monsieur [R] [I] excipe des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour s’opposer aux demandes précitées, outre au choix de procédure du bailleur, qu’il estime s’opposer à une contestation sérieuse.

Il rappelle qu’en application desdites dispositions, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance energétique minimale (….).

Il ajoute que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ; de lui assurer la jouissance paisible du logement ; et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, en y faisant toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Or, en l’espèce, par arrêté n°23/ARS/DD86-PSPSE/039 en date du 28 juillet 2023, consécutif à l’arrêté d’urgence n°22/ARS/DD86-PSPSE/038 du 22 juin 2022, l’immeuble a été frappé d’un arrêté d’insalubrité, enjoignant à la SCI M DIRECT IMMO, représentée par son gérant associé Monsieur [L] [N], de :

— effectuer tous les travaux nécessaires pour mettre en sécurité l’installation électrique du logement, et adresser à l’administration un justificatif attestant de la réalisation des travaux dans les règles de l’art, et un certificat établi par un professionnel en activité ou un organisme de contrôle agréé attestant de la mise en sécurité de l’installation électrique ;

— réaliser toutes les mesures nécessaires afin de supprimer les risques liés à la dangerosité des escaliers ;

— rechercher la cause des infiltrations d’eau, et y remédier de manière efficace et durable;

— procéder à la réfection des revêtements dégradés ;

— remettre en état les murs de façade, pour éviter toute infiltration plus particulièrement dans les logements ;

— assurer une isolation thermique de l’immeuble ;

— supprimer l’accessibilité des revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à 1mg/cm2 ;

— sécuriser les lieux afin d’écarter tout risque lié à la chute d’éléments du bâti ;

— vérifier la stabilité des éléments de la structure du bâti ;

— désinsectiser ou dératiser et désinfecter le logement par des moyens efficaces et durables ;

— exécuter tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct, des travaux prescrits ci-dessus, et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces.

Par suite, un arrêté du 29 avril 2024 n°24/[Localité 6]/DD86-PSPSE/21 a étendu la portée de cet arrêté au logement de Monsieur [R] [I], sis dans le même immeuble.

Monsieur [R] [I] en tire argument pour exciper de l’irrecevabilité de la demande formé en référé, en présence d’un manquement avéré du bailleur aux obligations lui incombant en application des dispositions susvisées ; de la dispense de fait de toute obligation au paiement de son loyer par le locataire ; et de l’absence d’urgence.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe que, s’agissant du logement donné à bail à Monsieur [R] [I], l’arrêté fixe au bailleur un délai de 8 mois pour faire cesser la situation d’insalubrité, à raison de la réalisation, dans les règles de l’art, des travaux suivants :

— supprimer le risque de chute de personnes lié à l’absence de garde-corps aux fenêtres;

— la remise en état des moyens de chauffage ;

— la recherche des causes d’humidité, et la mise en place de moyens pour y remédier de manière efficace et durable ;

— la mise en place d’une isolation thermique du logement ;

— la réfection des revêtements intérieurs (murs, sols et plafond) dégradés et extérieurs (façades);

— la remise en état de l’évier de la cuisine ;

— la mise en place d’une arrivée d’eau dans la cuisine ;

— la remise en état de la porte d’entrée ;

— la remise en place, dans tout le logement, d’un système de ventilation efficace, permanent et adapté à l’utilisation d’appareils à combustion (et en cas d’utilisation d’appareil fonctionnant au gaz, la vérification du renouvellement de l’air par des amenées d’air) ;

— la préservation de l’étanchéité à l’air et à l’eau des huisseries et des menuiseries (remplacement des ouvrants dégradés) ;

— l’installation d’un détecteur de fumée.

Or, il est constant que les termes de l’assignation visent non pas la constitution d’un arriéré locatif, ni même le défaut d’assurance, mais bien la clause résolutoire relative à l’usage paisible des lieux.

Or, sur ce point, les termes de l’arrêté sont sans effet sur la réalité d’une condamnation pénale, constitutive de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la délivrance de l’arrêté est sans portée sur ladite clause, dont l’engagement résulte exclusivement du comportement fautif du locataire, sanctionné d’une condamnation.

En conséquence, la demande de la SCI M DIRECT IMMO ne s’oppose à aucune difficulté sérieuse, étant par ailleurs observé, sur ce point, que la bailleresse justifie de vaines diligences auprès de l’ARS, de techniciens et d’artisans pour procéder aux travaux requis.

Ce faisant, la délivrance de l’arrêté d’insalubrité apparaît non seulement insusceptible de paralyser les effets de la clause résolutoire, mais elle renforce de surcroît la notion d’urgence dont se prévaut le bailleur, tant pour ce qui concerne l’impérieuse nécessité de réaliser des travaux que pour ce qui concerne la préservation de la sécurité des personnes.

En conséquence, ce moyen sera rejeté, et l’expulsion sera ordonnée.

La demande reconventionnelle formée par Monsieur [R] [I], tendant notamment à l’octroi de dommages et intérêts à raison de son préjudice de jouissance sera déclarée irrecevable comme relevant de l’appréciation du juge du fond.

III – Sur l’expulsion

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI M DIRECT IMMO justifie d’un courriel adressé à la curatrice de Monsieur [R] [I] le 6 octobre 2023, lui enjoignant de trouver un autre logement pour son protégé, et l’assurant de son ouverture à toute solution amiable ou de compromis ; d’un courriel à l'[Localité 6] en date du 30 décembre 2023, sollicitant des conseils pour engager toute action permettant d’améliorer la situation locative, qui devient intenable ; d’un courrier officiel du 4 octobre 2024 invitant Monsieur [R] [I], par l’intermédiaire de son Conseil, à rendre possible l’intervention d’artisans dans son logement pour procéder aux travaux requis ; d’un courrier recommandé déposé le 2 novembre 2024 informant Monsieur [R] [I] de la nécessité de permettre l’accès du logement à des artisans du 20 au 22 novembre 2024 pour la première partie des travaux ; d’un courrier officiel du 22 janvier 2025 déplorant l’incapacité du bailleur à accéder au logement pour effectuer les travaux nécessaires en vue de sa mise en conformité ; d’une offre d’hébergement temporaire, datée du 30 septembre 2024, portant sur 3 logements dont description annexée (dépôt du courrier recommandé du 1er octobre 2024).

Compte tenu de la situation de blocage, et de l’urgence sanitaire à intervenir, soulignée par la délivrance des arrêtés précités, le délai sera réduit à un mois, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable que la SCI M DIRECT IMMO, supporte la charge des frais qu’elle a engagés pour être rétablie dans ses droits. Monsieur [R] [I] sera donc condamné à lui verser une somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent;

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI M DIRECT IMMO ;

CONSTATONS à la date du 21 mars 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI M DIRECT IMMO, d’une part et Monsieur [R] [I], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [R] [I] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [I] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [R] [I] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DECLARONS irrecevable comme relevant du juge du fond la demande reconventionnelle tendant à l’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [I] à payer à la SCI DIRECT IMMO une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [I] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS