TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07520 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XOQL

JUGEMENT

DU : 21 Mars 2025

[N] [A]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [F] [A], demeurant [Adresse 5]

représenté par Représentant : M^e Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 Mai 2024

Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Mars 2025, après prorogation du délibéré, par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/7520 PAGE

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail sous seing privé du 14 mars 2019 et à effet du 19 mars suivant, la société anonyme d’HLM Vilogia (ci-après la société Vilogia) a donné à bail à M. [F] [I] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] [Adresse 4] à [Localité 6].

Mme [X] [R] est locataire d’un logement situé porte 7, 3 ème étage, [Adresse 4] à [Localité 6], également donné à bail par la société Vilogia.

Faisant valoir qu’il subit des troubles anormaux du voisinage de la part de Mme [R] et de sa fille, [J] [D], M. [I] [K] a fait assigner la société Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’être autorisé à consigner les loyers, de condamnation de la société Vilogia à faire cesser les troubles de voisinage, de condamnation de la société Vilogia à lui payer la somme de 6000 euros de dommages-intérêts ainsi qu’une indemnité de procédure et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont accepté en application de l’article 446-2 du code de procédure civile l’établissement d’un calendrier de procédure. L’audience de plaidoiries a été fixée au 27 mai 2024.

A cette audience, M. [I] [K], représenté par son conseil, par conclusions déposées et visées par le greffier aux quelles il s’est référé, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

l’autoriser à mettre sous séquestre les loyers, hors charges locatives, entre les mains de la caisse des dépôts et consignations, désignée en qualité de séquestre, à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’accomplissement par la société Vilogia des mesures tendant à mettre fin définitivement aux troubles de voisinage,condamner la société Vilogia à mettre fin aux troubles anormaux de voisinage constatés, et notamment à agir en résiliation de bail à l’encontre de Mme [R], du fait des troubles anormaux de voisinage causés par elle, et en expulsion, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai jusqu’à complète réalisation,condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts tous postes de préjudice confondus (2000 euros au titre du préjudice jouissance et 4000 euros au titre du préjudice moral)condamner la société Vilogia à payer à Maître [S] [B], la somme de 2000 euros hors taxes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnellecondamner la société Vilogia aux entiers dépens qui couvrent les frais de greffe et les frais d’huissier de justice,prononcer l’exécution provisoire.

Par conclusions déposées et visées par le greffier auxquelles elle s’est référée, la société Vilogia, représentée par son conseil, a demandé le déboutement des demandes adverses et la condamnation de M. [I] [K] à lui payer une indemnité de procédure de 1500 euros outre les frais et dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions sus-visées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

Après prorogations, le délibéré initialement fixé au 9 septembre 2024 a été prononcé le 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les troubles allégués :

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’action fondée sur un tel trouble anormal permet à la victime de demander réparation à la personne qui est à l’origine du trouble indépendamment de toute faute.

Lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire, qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du logement à son locataire.

En l’espèce, M. [I] [K] évoque dans ses conclusions des problèmes de moisissures et d’infiltrations, dont il admet qu’elles ont fait l’objet de réparations de la part de la société Vilogia mais allèguent qu’elles commencent à réapparaître. Cependant, ces moyens sont sans lien avec ses demande de dommages-intérêts et de condamnation à faire cesser les troubles fondées sur les troubles anormaux du voisinage et la demande de consignation des loyers.

M. [I] [K], lequel soutient qu’il subit des troubles anormaux du voisinage de la part de Mme [R] depuis 2022 caractérisés par des dégradations de l’immeuble, des va et vient incessants de visiteurs qui sonnent jours et nuits chez lui pour accéder à la résidence, des occupations des parties communes, des nuisances sonores importantes y compris nocturnes, des insultes, violences et bagarres, vols et tentatives d’effraction, prostitution, produit notamment:

une capture d’écran, reproduite dans les conclusions de M. [I] [K] attestant de la réception par la société Vilogia des doléances exprimées par M. [I] [K] relativement à des troubles du voisinage et d’interpellations de la société Vilogia par d’autres locatairesdes courriels adressés par M. [I] [K] et son épouse à la société Vilogia le 26 février 2023 à 01 heure 03, le 28 février 2023 à minuit et six minutes, le 5 mars 2023 à 20 heures 28,une attestation rédigée par lui le 14 mars 2023une attestation rédigée par son épouse le 2 août 2023,une correspondance reçue un 22 décembre sans précision du millésime par la société Vilogia et rédigée par M. [I] [T] correspondance adressée le 24 janvier 2023 par M. [I] [K] à la société Vilogiaun récépissé de déclaration de main courante par M. [I] [K] du 15 août 2022 à 2 heures 01 et relativement à la dégradation de biens autres que véhicules, une plainte déposée le 15 août 2022 à 9heures 49 et relative à la dégradation de sa porte d’entrée et de sa boîte à lettres et l’avis de classement sans suite décidéune plainte déposée le 9 mai 2023 par M. [I] [K] aux termes de laquelle il indique que le 6 mai il a été bousculé, menacé et insulté par M^me Hayetune mise en demeure, adressée par le conseil de M. [I] [K] à la société Vilogia le 5 avril 2023 et reçue le 11 avril suivant, de mettre fin aux désordres d’humidité de son logement et aux troubles de voisinage dans un délai de 8 joursune correspondance de la société Vilogia du 27 avril 2023 détaillant les mesures entreprises pour mettre fin aux troubles de voisinage et aux désordres d’humiditédeux correspondances de la société Vilogia en date des 28 février 2023 à destination des locataires de la résidence proposant une rencontre aux locataires pour trouver une issue favorable pour la tranquillité et le respect de chacun à la suite d’une information selon laquelle « une locataire de [l']entrée trouble gravement [la] tranquillité »un document non daté intitulé « plaintes au sujet d’un voisin bruyant » signés par 5 locataires de l’immeuble litigieux outre M. [I] [K] et son épouse et énonçant «  je souhaite vous informer du comportement intolérable de Mme [R] [X] et [Localité 8] [D] [J] appartement n°7, est particulièrement bruyant et s’est rendu coupable d’agissements qui viennent troubler la tranquillité de ses voisins directes dont je fais évidemment partie. Parmi les principaux faits qui peuvent lui êtres reprochés, je peux citer: dégradation de l’immeuble, dégradation du bien d’autrui, vol, nuisance sonore, insulte »un document non numéroté et non daté reproduit dans les conclusions de M. [I] [K] attribué à la société Vilogia et indiquant notamment que d’autres locataires ont interpelé le bailleurune attestation non datée de M. [Z] [Y], et la copie de sa carte d’identité, relatant que dans la nuit du 14 au 15 août il a pu constater chez M. [I] [K] des nuisances provenant de la porte 7 et la dégradation de la porte d’entrée de M. [I] [T] attestation de Mme [U] [Y], avec copie d’un passeport italien de Mme [U] [V], relatant dans des termes identiques que M. [Y] les nuisances et dégradations évoquées par ce dernierun courrier du 13 mars 2023 de M. [P] [M] dirigeant de l’association employant M. [I] [K] et faisant état de retards et d’oublis ayant justifié un entretien disciplinaire lequel n’a pas abouti à un licenciement aux motifs des problèmes de voisinage qu’il a exposés.Une plainte déposée le 29 mars 2024 par M. [I] [K] pour des bruits et tapages nocturnes avec injures non publiquesun procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 avril 2024 exploitant des vidéos filmées par l’épouse de M. [I] [K] du 15 août 2022 au 20 juillet 2023des attestations de MM. [L] et [C], avec copie de cartes d’identité, décrivant que dans la nuit du 23 au 24 mars 2024 ils ont été réveillés par des coups de sonnette donnés par des personnes souhaitant se rendre chez Mme [R] et sa filleune attestation du 17 avril 2024 de M. [W] [H], avec copie de sa carte d’identité.

M. [I] [K] justifie avoir informé la société Vilogia le 16 septembre 2022 des troubles allégués et qu’il affirme subir depuis août 2022.

Les troubles anormaux du voisinage allégués ne peuvent être caractérisés par les seules déclarations, plaintes, courriels, et correspondances de M. [I] [K] ou de son épouse.

Ensuite, Mme [R] ne peut être tenue pour responsable de faits émanant de tiers qu’elle ou les occupants de son chef ne font pas pénétrer dans les lieux et les pièces aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude que Mme [R] ou sa fille font entrer des personnes causant des nuisances dans l’immeuble puisqu’il est fait état que de tiers à l’immeuble sonnant aux sonnettes des voisins ou suivant d’autres personnes pour entrer dans l’immeuble.

Toutefois, étant relevé que les attestations, qui ne satisfont pas à toutes les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, contradictoirement débattues constituent des éléments de preuve soumis à l’appréciation des juges et ne sont pas en soi dénuées de force probante, demeurent, :

la plainte collective s’apparentant à une pétition non datée signée par 5 habitants de l’immeuble collectif litigieux évoquant de manière concise des nuisances sonores, dégradations et insultes imputées à Mme [R] et sa fille,RG : 23/7520 PAGE

les attestations de M. et Mme [Y] faisant état de nuisances sonores dans la nuit du 14 au 15 août, manifestement de l’année 2022 par recoupement avec la plainte de M. [I] [K], et d’une dégradation de la porte d’entrée par graffiti et obstruction de la serrure sans que cette dégradation puisse être imputée à Mme [R], sa fille ou des tiers qu’elles ont fait entrer dans l’immeuble.la capture d’écran du courriel d’une employée de la société Vilogia évoquant avoir été interpelée par d’autres locatairesle constat d’huissier retranscrivant les vidéos du téléphone de l’épouse de M. [I] [K] établissant l’existence de bruits nocturnes (musique) le 15 août 2022, des cris et coups et des voix d’un volume important appelant [J] dans la cage d’escalier le 22 septembre 2022, des cris dans la nuit le 15 janvier 2023, des voix féminines d’un niveau sonore élevé le 10 mars 2023 à 6 heures, des voix fortes, des cris et des coups le 30 mars 2023 à 22 heures 30, des voix fortes le 27 février 2023 à 23 heures 40, des disputes et cris le 15 avril 2023 à 15heures 15, du bruit le 6 mai 2024 à 23 heures 34, des cris, des disputes et des pleurs le 13 mai 2023 à 15 heures 47, une dispute entre un homme et une femme avec pleurs et cris le 10 juillet 2023 à 00 heure 47 ainsi que des cris et des pleurs de femme le 20 juillet 2023 à 16 heures 22les courriers des 26 octobre 2022 et 18 janvier 2023 de la société Vilogia informant Mme [R] qu’elle est à l’origine de faits qui troublent gravement la tranquillité des locatairesle courrier du 28 février 2023 de la société Vilogia rappelant à Mme [R] qu’elle avait en partie reconnu les faits troublant gravement la tranquillité et l’informant que de nouvelles plaintes de nuisance, malgré les engagements de Mme [R] d’éviter le renouvellement de troubles, ont été forméesle courrier du 28 février 2023 de la société Vilogia précisant qu’elle a été informée de troubles graves à la tranquillité des locatairesla sommation de faire cesser les troubles de voisinage faite à Mme [R] le 28 mars 2023.

Il résulte de ces derniers éléments que M. [I] [K] a effectivement subis des nuisances diurnes et nocturnes en provenance du logement occupé par Mme [R] et sa fille depuis le mois d’août 2022.

La société Vilogia produit des attestations de 4 locataires de la résidence, lesquelles ne sont pas dénuées de force probante même si elles ne satisfont pas toutes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, relatant que le calme et la tranquillité sont revenues ou que moins de bruits sont constatés.

M. [I] [K] ne produit pas de pièces pour établir que les troubles imputables à Mme [R] ou les occupants de son chef ont perduré au-delà d’août 2023, mois de rédaction de la majeure partie des attestations sus-mentionnées. En effet les attestations de M. [L] du 16 avril 2024 et celle de M. [C] de même date font état de personnes sonnant à d’autres appartements dans la nuit du 23 au 24 mars 2024 pour se rendre chez Mme [R]. De la même manière, l’attestation de [H], beau-frère de M. [I] [K], fait état de comportements qui ne peuvent être imputés à Mme [R] ou un occupant de son chef qu’ils ne datent pas.

Ainsi, M. [I] [K] a subi des troubles, par leur nature, leur fréquence et leur survenance de jour comme de nuit, excédant les inconvénient normaux du voisinage pendant une année de la part de Mme [R] et de sa fille.

La société Vilogia n’allègue ni n’établit l’existence d’un cas de force majeure de nature à l’exonérer de sa responsabilité pour manquement à l’obligation de jouissance paisible de Mme [R] et est responsable des troubles du voisinage causés par elle, sans qu’il soit besoin d’examiner si elle a effectué l’ensemble des diligences utiles.

M. [I] [K], par les pièces qu’il produit, justifie de la fréquence des troubles subis et de leur ampleur à l’origine d’un préjudice de jouissance qui sera exactement réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros. Par ailleurs, au vu de l’attestation de son employeur et de son beau-frère caractérisant l’impact des troubles sur la santé de M. [I] [K], il lui sera alloué une somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de condamnation à mettre fin aux troubles du voisinage sous astreinte et la demande de consignation des loyers :

Il résulte des motifs précédents que la permanence des troubles n’est pas établie postérieurement au mois d’août 2023 de sorte que les demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

La société Vilogia succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il sera alloué au conseil de M. [I] [K] une indemnité de procédure que l’équité commande de fixer à la somme inscrite au présent dispositif.

Il est rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la société anonyme d’HLM Vilogia à payer à M. [F] [I] [K] :

la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissancela somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Déboute M. [F] [I] [K] de ses autres demandes ;

Déboute la société anonyme d’HLM Vilogia de sa demande d’indemnité de procédure ;

Condamne la société anonyme d’HLM Vilogia à payer à Maître Elodie Cheikh Husein, avocat de M. [F] [I] [K], une indemnité de 1500 euros hors taxes en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne la société anonyme d’HLM Vilogia aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

D. AGANOGLU L. THEETTEN