TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 23/59016 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3J3A

N° : 10

Assignation du :

30 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mai 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

L’E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par la SELAS LHUMEAU GIORGETTI [L] & ASSOCIES agissant par Maître Catherine HENNEQUIN , avocat au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La Société J&M SCOOTER (JM MOTORS) SARL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN agissant par M^e Maître Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS – #L0107

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte authentique en date des 13 juin et 2 juillet 2013, l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH a consenti à la société J&M Scooter un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2].

Les lieux loués sont constitués d’un local d’une surface d’environ 460 m2 au rez-de-chaussée et d’un terrain d’une surface d’environ 355 m2.

Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et trois mois consécutifs à compter du 2 mai 2013 pour se terminer le 1er août 2022, moyennant le versement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 43.650 €, payable trimestriellement et par quart, d’avance, les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Le contrat de bail contient une clause résolutoire stipulée dans les termes suivants :

« Il est expressément convenu comme condition essentielle dudit bail qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, du rappel de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires dus à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’un rappel de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, dus à la suite d’une fixation judiciaire ou contractuelle du loyer renouvelé, de toutes indemnités d’occupation et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou d’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

Dans ce cas, les sommes dues et réclamées au PRENEUR produiront de plein droit intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE majoré de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité.

Le BAILLEUR reprendra la libre disposition des lieux par le seul fait de l’expulsion du PRENEUR prononcée par une ordonnance de référé ou par la juridiction saisie au fond et dans ces cas, les sommes versées à titre d’avance, de dépôt de garantie et de deniers d’entrée (s’il en est versé un) resteront acquises de plein droit au BAILLEUR comme indemnité provisionnelle, sans préjudice de tous autres dépens ou dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être arrêtée par des offres ultérieures de payer ou de se conformer aux conditions du bail.

Tout commandement de payer ou somme d’exécuter sera dressé aux frais du PRENEUR.

L’indemnité d’occupation à la charge du PRENEUR, en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail sera égale au montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de vingt pour cent (20%) outre les charges et taxes, sans préjudice du droit du BAILLEUR d’indemnisation complémentaire.

Tous frais de procédure (commandement, sommation, assignation, signification, dénonciation), de poursuites ou de mesures conservatoires, ainsi que tous frais de levée d’états et d’extrait K-BIS ainsi que les honoraires, mêmes non taxables d’Huissier, ou Avocat, seront à la charge du PRENEUR.

Le BAILLEUR rappelle en tant que de besoin l’article L.145-17 du Code de commerce :

I.- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1°) S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Par exploit en date du 27 septembre 2023, l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH a signifié un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 70.092,82 €.

Par exploit en date du 30 novembre 2023, l’EPIC Paris Habitat-OPH a assigné en référé la société J&M Scooter devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH à la société J&M Scooter à compter du 27 octobre 2023,

CONDAMNER par provision la société J&M Scooter à verser à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 87.476,85 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

ORDONNER l’expulsion de la société J&M Scooter ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH aux frais, risques et périls de la société J&M Scooter et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER par provision la société J&M Scooter à verser à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,

RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,

CONDAMNER la société J&M Scooter à verser à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 1.450 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société J&M Scooter aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.

A l’audience du 24 mars 2025, selon conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu le bail commercial en date des 13 juin et 2 juillet 2013,

Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2023,

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

RECEVOIR [Localité 6] HABITAT en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé,

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la société J&M Scooter,

DEBOUTER en conséquence la société J&M Scooter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant [Localité 6] HABITAT-OPH à la société J&M Scooter à compter du 27 octobre 2023,

CONDAMNER par provision la société J&M Scooter à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 99.350,86 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du code civil,

ORDONNER l’expulsion de la société J&M Scooter ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de [Localité 6] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de la société J&M Scooter et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER par provision la société J&M Scooter à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,

RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,

CONDAMNER la société J&M Scooter à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de1.450 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société J&M Scooter aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure. ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société J&M Scooter, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« A titre principal :

DECLARER la société J&M Scooter recevable et bien fondée en ses demandes,

DEBOUTER [Localité 6] HABITAT – OPH de ses demandes, fins et prétentions ;

DIRE n’y avoir lieu à référé et RENVOYER les parties au fond sur l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNER PAR PROVISION la société [Localité 6] HABITAT – OPH à verser à la J&M Scooter la somme de 416.007,42 euros correspondant aux loyers supplémentaires correspondant à ce local de stockage arrêté au mois de février 2025.

ORDONNER à la société [Localité 6] HABITAT – OPH de faire cesser le trouble manifestement illicite en procédant aux travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations, et ce sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

AUTORISER la société J&M Scooter à suspendre le paiement des loyers auprès de la société [Localité 6] HABITAT OPH depuis le 4ème Trimestre 2023 et ce jusqu’à la fin des travaux et l’AUTORISER à les séquestrer jusqu’à la fin des travaux sur un compte CARPA dédié.

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission :

— Se rendre sur les lieux, après y avoir convoqué les parties ;

— Prescrire toutes les mesures conservatoires urgentes ;

— Se voir transmettre l’ensemble des documents nécessaires à sa mission ;

— Examiner les désordres allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

AUTORISER la société J&M Scooter à séquestrer les loyers à compter de l’ordonnance à intervenir qui fera droit à la mesure expertale sollicitée jusqu’aux travaux réparatoires qui seront listés par l’Expert judiciaire dans son rapport.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société [Localité 6] HABITAT – OPH à verser à la J&M Scooter la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le cout des deux procès-verbaux de constat des 17 janvier 2024 et 18 décembre 2023 ».

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties ainsi qu’aux notes d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié au preneur le 27 septembre 2023, à hauteur d’une somme de 70.092,82 euros selon décompte arrêté au 20 septembre 2023 ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit, un virement d’un montant de 70.092,82 euros ayant été effectué le 14 décembre 2023 selon le décompte au 17 mars 2025 versé par la bailleresse (pièce n°6 de la demanderesse) ;

— que la dette locative s’élève à 99.350,86 euros selon décompte arrêté au 17 mars 2025, loyer du 1er trimestre 2025 incluse.

La défenderesse, qui ne conteste pas sa carence, soutient que ses difficultés pour payer son loyer sont dues aux infiltrations d’eau au sous-sol, qui est régulièrement inondé, en raison d’une fuite, que ces inondations ont fait l’objet de plusieurs constats, dressés par commissaires de justice.

(pièce n°4 de la défenderesse : procès-verbaux de constat des 18 décembre 2023 et 17 janvier 2024 et qui, face à l’inertie du bailleur qui a refusé, malgré ses relances, d’effectuer une recherche de fuite, et le cas échéant de faire les travaux nécessaires, l’ont contrainte à déplacer sa marchandise dans un autre local qu’elle a pris à bail, avec toutes les contraintes que cela implique au quotidien.

A ce jour, la société J&M Scooter indique s’être acquittée de la somme de 416.007,42 euros correspondant aux loyers supplémentaires correspondant à ce local de stockage arrêté au mois de février 2025 (pièce n°6 de la défenderesse), que la valeur de sa marchandise avariée en raison des dégâts des eaux s’élève à la somme de 37.745,06 euros et que l’obligation de payer les loyers est sérieusement contestable dans la mesure où sa carence trouve précisément son origine dans le propre manquement du bailleur, qui doit lui délivrer un local étanche ; que la bailleresse ne saurait en conséquence revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire qui est invoquée de mauvaise foi.

La demanderesse peut cependant soutenir utilement :

— que la société J&M Scooter n’apporte aucun élément démontrant un défaut d’exploitation totale, ce d’autant plus que l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH a mandaté son prestataire, la société Gecop le 17 juillet 2024,

— qu’aux termes de ce rapport d’intervention établi par la société Gecop, il ressort qu’après plusieurs tests aucune fuite n’a été constatée dans les lieux litigieux. (Pièce n°7 de la demanderesse),

— que depuis cette intervention, il n’est versé aux débats aucun élément démontrant un prétendu désordre ;

— que s’agissant de la nécessité de déplacer la marchandise dans un autre local pris à bail, ce depuis janvier 2022, il ressort des deux procès-verbaux de constat en date des 8 décembre 2023 et 17 janvier 2024 que la société J&M Scooter continue d’exploiter les lieux et de stocker sa marchandise,

— que la prise à bail de locaux pour stocker la marchandise a débuté en janvier 2022, alors même que la société J&M Scooter prétend de ne pouvoir user desdits locaux depuis décembre 2020,

— qu’enfin, il ressort du rapport établi par la société Gecop en date du 17 juillet 2024 que le sous-sol du commerce est sec (pièce n°7 de la demanderesse).

Il en résulte que la défenderesse ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, ni d’aucune contestation sérieuse s’agissant de son obligation de paiement des loyers

La contestation de la défenderesse ne pouvant être qualifiée de sérieuse, la résiliation du bail commercial est intervenue le 27 octobre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et il convient donc d’ordonner l’expulsion de la société J&M Scooter et de dire que le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après, sans qu’il y ait besoin d’ordonner d’astreinte compte tenu de la possibilité de recours à la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 28 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 17 mars 2025 versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 99.350,86 euros, premier trimestre 2025 inclus.

En conséquence, la société J&M Scooter sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 99.350,86 euros, premier trimestre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles

La société J&M Scooter sollicite la condamnation provisionnelle de l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH :

— à lui verser la somme de 416.007,42 euros correspondant aux loyers supplémentaires correspondant à ce local de stockage arrêté au mois de février 2025,

— à procéder aux travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations, et ce sous astreinte de 1000 euros,

— à l’autoriser à suspendre le paiement des loyers auprès de l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH depuis le 4 ème trimestre 2023 et ce jusqu’à la fin des travaux et l’autoriser à les séquestrer jusqu’à la fin des travaux sur un compte CARPA dédié.

Elle fait valoir que :

— depuis quatre années, le local commercial subit des infiltrations d’eau au sous-sol, qui est régulièrement inondé, en raison d’une fuite,

— ces inondations ont fait l’objet de plusieurs constats, dressés par commissaires de justice.

— elle ne peut plus exploiter le sous-sol du local qui correspond à sa zone de stockage en raison des infiltrations persistantes.

— excédée par la perte de ses marchandises, elle a contrainte de déplacer sa marchandise dans un autre local appartenant à la société GEODIS, selon un contrat débutant au 19 juillet 2021.

— elle produit toutes les factures afférentes au stockage de ses marchandises depuis janvier 2022, n’ayant pas réussi à obtenir le duplicata des factures antérieures.

— elle s’est acquittée de la somme de 416.007,42 euros correspondant aux loyers supplémentaires correspondant à ce local de stockage arrêté au mois de février 2025 et à parfaire,

— outre la valeur de sa marchandise avariée en raison des dégâts des eaux dont le montant précis s’élève à la somme de 37.745,06 euros, ce préjudice financier a pour cause directe les inondations au sein de la réserve.

L’EPIC [Localité 6] Habitat Oph oppose que :

— la société J&M Scooter ne démontre pas une prétendue persistance des infiltrations, ce d’autant plus que le prestataire de l’EPIC [Localité 6] Habitat Oph aux termes de son rapport d’intervention en date du 17 juillet 2024 fait état d’absence d’infiltration après plusieurs tests et de la présence d’un sol complètement sec,

— les deux procès-verbaux de constat en date des 8 décembre 2023 et 17 janvier 2024. ne préconisent la réalisation d’aucuns travaux dans les lieux litigieux et font état uniquement état d’un descriptif des lieux,

— la société J&M Scooter ne précise pas quels travaux elle entend réaliser, par quels prestataires et leur durée d’exécution,

— elle ne fournit aucun devis afin d’éclairer le Juge des référés sur les prétendus travaux à réaliser pour mettre fins aux prétendues infiltrations,

— elle ne démontre pas l’existence même d’un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments versés aux débats l’existence d’une trouble manifestement illicite.

En effet, la défenderesse n’établit pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence et surtout la persistance d’infiltrations pendant près de quatre années, ce d’autant plus que le rapport d’intervention en date du 17 juillet 2024 fait état d’absence d’infiltration après plusieurs tests et de la présence d’un sol complètement sec, pas plus qu’elle n’établit quels seraient les travaux propres à y remédier.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation à titre provisionnel aux loyers supplémentaires correspondant au local de stockage, de réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations, et de suspension et d’autorisation à séquestrer le paiement des loyers auprès depuis le 4ème trimestre 2023 et ce jusqu’à la fin des travaux.

Pour les mêmes motifs, il convient de dire n’y voir lieu à référé s’agissant de la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur les autres demandes

La société J&M Scooter, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la présente décision, il y a lieu de condamner la société J&M Scooter à verser à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH la somme de 1.450 euros à la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition, à la date du 27 octobre 2023 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date des 13 juin et 2 juillet 2013 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 2], la société J&M Scooter pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société J&M Scooter à payer à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société J&M Scooter à payer à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH la somme provisionnelle la somme de 99.350,86 euros, premier trimestre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de condamnation à titre provisionnel aux loyers supplémentaires correspondant au local de stockage, de réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations, et de suspension et d’autorisation à séquestrer le paiement des loyers auprès depuis le 4ème trimestre 2023 et ce jusqu’à la fin des travaux.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

Condamnons la société J&M Scooter aux entiers dépens,

Condamnons la société J&M Scooter à verser la somme de 1.450 euros à l’EPIC [Localité 6] Habitat-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 12 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON