TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00809 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSRL

N° de Minute : 25/00185

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

[H] [O]

C/

S.A. VILOGIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [H] [O], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 809/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [H] [O] est locataire depuis janvier 1997 d’un appartement situé [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1], appartement à la société d’HLM Vilogia.

Se plaignant de désordres et de nuisances affectant son logement, par ordonnance en date du 8 avril 2024, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [F], qui a été remplacé par M. [V] [P].

Cet expert a déposé son rapport en décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, Mme [H] [O] a fait assigner, en référés, la société d’HLM Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de son bailleur à réaliser différents travaux de remise en état ainsi que sa condamnation provisionnelle à lui payer une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi.

À l’audience du 7 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025, date à laquelle cette affaire a été retenue.

À cette audience, Mme [H] [O], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et la loi SRU du 13 décembre 2000, de :

Condamner la société d’HLM Vilogia à exécuter dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard l’ensemble des travaux nécessaires à la suppression des nuisances et des désordres affectant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], à savoir :

remise en bonne position des grilles d’entrée d’air sur les menuiseries,

remplacement de la VMC de la salle de bains par une VMC hydro réglable,

isolation des parois extérieures,

isolation de la sous face du plancher bas,

Condamner la société d’HLM Vilogia à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

Condamner la société d’HLM Vilogia à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner à payer aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

Débouter la société d’HLM Vilogia de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses intérêts, Mme [H] [O] expose avoir pris à bail un appartement appartenant à la société Vilogia pour lequel elle a rencontré des problèmes d’humidité dans l’ensemble de son logement ainsi que la présence de rongeurs provenant de la cave de l’immeuble. Elle précise avoir été contrainte de déclarer ce sinistre à sa compagnie d’assurance qui a mandaté un expert, que cette expertise a été contradictoire pour avoir été effectuée en date du 14 avril 2023 en présence de l’assureur de la société Vilogia. Elle souligne que cet expert a effectué un certain nombre de constats et a conclu à la nécessité de le refaire intégralement. Elle précise avoir mis la société Vilogia en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 juin 2023, qui n’a donné aucune suite. Elle mentionne qu’une expertise judiciaire a été rendue en décembre 2024, effectuée par M. [V] [P], qui a listé les travaux de réfection nécessaires. Elle rappelle les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligeant le bailleur à délivrer à son locataire un logement en bon état, ce qui n’a pas été son cas, comme l’établit le rapport d’expertise judiciaire compte-tenu du défaut d’isolation généralisé, du problème d’humidité et de la présence de rongeurs. Elle conteste être responsable d’un défaut d’entretien, qui est d’ailleurs contraire aux conclusions de l’expert, qui lui retient un mauvais positionnement des grilles d’entrée d’air et une absence d’isolation. Elle mentionne que s’agissant de la proposition qui lui a été faite de la reloger, cette proposition n’est intervenue que postérieurement à son assignation et que le logement proposé ne correspond pas à son handicap. Elle conteste la réalisation des travaux préconisés par l’expert par son bailleur. Elle mentionne les conclusions de l’expert qui indique qu’après le changement de VMC ledit logement restera une passoire thermique et qu’il sera nécessaire de réaliser une isolation des parois extérieures et de la sous face du plancher bas. Elle soutient que les conclusions de l’expert sont dénuées d’équivoques et qu’il n’existe pas de contestation sérieuse quant à l’urgence de réaliser lesdits travaux d’isolation pour mettre fin à l’insalubrité de son logement et qu’il lui importe peu que ces travaux soient des travaux d’une ampleur importante. Elle indique également avoir incontestablement subi un préjudice de jouissance du fait de la présence desdits désordres, et ce, dès son entrée dans les lieux ce qui justifie une indemnisation de son préjudice qu’elle chiffre à la somme de 15 000 euros.

La société d’HLM Vilogia, quant à elle, sollicite sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, du Code civil sur le contrat de louage, des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Renvoyer Mme [H] [O] à mieux se pourvoir,

— Subsidiairement,

— Constater qu’elle a fait procéder à la remise en bonne position des grilles d’entrée d’air sur les menuiseries du logement et dire une telle demande de travaux sous astreinte sans objet,

— Fixer le préjudice de jouissance susceptible d’être réclamé par Mme [H] [O] à compter du 27 juin 2023 à la somme de 2 500 euros à titre de provision et de dommages et intérêts,

— La débouter du surplus de ses demandes,

— Ramener à de plus justes proportions la somme à allouer à Mme [H] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dépens comme de droit.

Au soutien de ses intérêts, la société d’HLM Vilogia reconnaît être propriétaire d’un appartement de type IV, situé [Adresse 4] à [Localité 9], qu’elle a donné à bail à la demanderesse courant 1997. Elle précise que M. [V] [P] a listé les désordres dont souffre le logement litigieux et qu’il a préconisé un certain nombre de travaux de remise en état tout en précisant qu’une fois ces travaux réalisés, « le logement resterait une passoire thermique ». Elle estime donc que l’expert a indiqué que malgré l’ensemble de ces travaux, le phénomène de condensation et d’humidité persisterait, le relogement des occupants sera nécessaire. Elle souligne avoir au moyen d’un dire précisé que l’état d’entretien dudit logement est assez médiocre et que l’expert avait répondu que les locataires avaient comme obligation de nettoyer régulièrement les bouches des VMC et des grilles d’entrée d’air des fenêtres et que ce phénomène n’a pu qu’accentuer le phénomène de condensation observé. Elle rappelle notamment les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Elle souligne ne pas être restée inerte et que le dossier de mutation de la demanderesse a été étudié dès avril 2023 par la chargée de location, qu’une visite du logement en début 2024 a permis d’établir une insuffisance de chauffage pouvant générer ou à tout le moins accentuer un phénomène de condensation ainsi qu’un défaut d’entretien. Elle rappelle que si notamment des travaux de rafraîchissement ont été répertoriés par l’expert, ce logement a été pris par la demanderesse en bon état d’usage et se doit d’être entretenu. Elle précise qu’un relogement lui a été proposé en date du 7 avril 2023 qui a été expressément refusé en date du 11 décembre 2023. Elle indique que les travaux d’isolation dudit logement ne peuvent se concevoir que dans un programme de réhabilitation générale de l’immeuble qui n’est pas à ce jour défini et qu’elle a fait une autre proposition de mutation sur un logement à [Localité 14] qui a été également refusé. Elle estime être fondée à se prévaloir d’une contestation sérieuse et de l’absence d’urgence justifiant que Mme [H] [O] soit invitée à mieux se pourvoir. Elle souligne qu’une condamnation sous astreinte à l’encontre d’un bailleur social de réaliser des travaux, qui n’auront aucun effet sur le fait que ce logement soit une passoire thermique est contraire à l’équité. Elle estime justifié avoir repositionné les grilles d’entrée d’air sur les menuiseries.

S’agissant du préjudice de jouissance invoquée, elle rappelle que la première réclamation de Mme [H] [O] date du 27 juin 2023, soit il y a deux ans. Elle propose l’application de 50 % de la valeur locative dudit logement pour chiffrer ce préjudice, soit la somme de 2 500 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

Sur la demande de travaux :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation, n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [H] [O] est locataire de l’appartement n°2 de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 11], appartennant à la société d’HLM Vilogia.

Cette dernière s’est plainte de désordres subis dans son appartement notamment par lettre recommandée en date du 2 mars 2023 et a mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux pour les faire cesser.

L’expert judiciaire a listé les désordres dans son rapport déposé en décembre 2024 :

« (…) J’ai lors de la réunion d’expertise visité plusieurs pièces de cet appartement. Il y a des chambres où je n’ai pas pu rentrer. J’ai constaté ceci :

— Le logement n’est pas isolé. Les murs périphériques et le sol de l’habitation (en contact avec le sous-sol non chauffé) sont dépourvus d’isolant. Le jour de l’accedit, le 9 octobre 2024, le chauffage collectif n’a pas été remis en route. Le logement n’est pas chauffé. Vilogia ne sait pas me dire quand le chauffage va être remis en route et selon quels critères météorologiques ou autres,

— Dans son dire 01, Me [Localité 7] Vermesse indique que d’après sa cliente, le chauffage a été remis en route le 7 octobre. Le jour de l’accédit, les radiateurs sont tout de même froids.

— Mis à part la fenêtre du salon, toutes les menuiseries sont en PVC avec du double vitrage ( Il y a aussi un simple vitrage qui ferme le balcon et qui double le simple vitrage du salon),

— La VMC de la cuisine fonctionne correctement. La VMC de la salle de bains tire très peu d’air, le débit est presque imperceptible,

— Au testeur d’humidité, je constate 60 % d’humidité au droit des plinthes situées non loin de la baignoire dans la salle de bains (taux anormalement élevé). Je démonte les joues de la baignoire en accedit. Il n’y a pas de fuites des équipements de salle de bain.

— Je constate des traces de moissisures et d’humidité dans les angles et cueillis des parois extérieures de toutes les pièces visitées,

Je constate que des rongeurs ont abimé le canapé du salon.

(…)

Le logement n’est pas isolé.

(…)

Les parois extérieures (murs et sol) n’étant pas isolés, je peux juste supposer que le logement (et tout l’immeuble) doit être très énergivore. (…)

L’expert a considéré que la cause de ces désordres est dû au mauvais positionnement des grilles d’air sur les menuiserie accentué par l’absence d’isolation.

Il a listé les travaux nécessaires, à savoir, remettre les grilles d’entrée d’air dans la bonne position, remplacer la VMC de la salle de bain par une VMC hygroréglable et isoler le logement par les parois extérieures.

« (…)

Il faut remettre les grilles d’entrée d’air dans la bonne position.

(…)

Je préconise de remplacer la VMC de la salle de bain par une VMC Hygroréglable.

Une fois, les grilles de ventillation repositionnée et la VMC de la salle de bain réglée, l’air sera mieux brassé dans le logement et on devrait constater moins de condensation et de moisissures.

Néanmoins, malgré ces travaux, ce logement restera une passoire thermique.

Il faut que le propriétaire isole les parties extérieures. La meilleure solution sera d’isoler les murs par l’extérieur, afin de supprimer les ponts thermiques au niveau des planchers.(…)"

La société d’HLM indique avoir partiellement réalisé les travaux préconisés par l’expert à savoir ceux consistant à repositionner les grilles d’air dans la bonne position.

Ainsi, l’ensemble des travaux préconisés par l’expert n’ont pas été réalisés par le bailleur.

De plus, même si ce dernier conteste devoir réaliser lesdits travaux, cette contestation n’est pas sérieuse puisqu’elle consiste uniquement à dire que l’ensemble de l’immeuble doit être réhabilité et que cette réhabilitation n’est pas encore programmée.

L’expertise a permis de démontrer l’importance des désordres qui impactent la totalité du logement loué.

Ainsi, il conviendra donc de condamner la société d’HLM Vilogia à réaliser les travaux de changement de la VMC de la salle de bain par une VMC Hygroréglable et d’isoler le plancher et les murs extérieur du logement loué par Mme [H] [O], sis [Adresse 4] à [Localité 11].

Sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation, n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment de :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conforément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi que le logement loué par Mme [H] [O] présente des problèmes d’humidité avec la présence de moissisures et de rongeurs.

Il est établi par les pièces produites que cette dernière a mis en demeure son bailleur de réaliser des travaux pour les faire cesser en date du 2 mars 2023.

Ainsi, il est établi que Mme [H] [O] subi un préjudice de jouissance à compter de cette date et que ce préjudice n’a pas encore cessé faute de réalisation de l’ensemble des travaux préconisés par l’expert.

Si l’expert a rappelé qu’il appartient aux locataires de nettoyer régulièrement les bouches de la VMC et les grilles d’entrée d’air des fenêtres et que cette obligation n’avait pas été respectée dans la mesure où les grilles d’entrée d’air étaient poussiéreuses, ce manquement n’a pu concourir aux désordres constatés dans la mesure où ces grilles ont été mal montées.

Dès lors, il conviendra donc de condamner provisionnellement la société d’HLM Vilogia à payer à Mme [H] [J] une somme de 2 500 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société d’HLM Vilogia, partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

4. Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société [Adresse 12], partie perdante, sera condamnée à payer à Mme [H] [O] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en référé, par décision contradictoire,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONDAMNONS la société d’HLM Vilogia à réaliser dans l’appartement loué à Mme [H] [O], sis [Adresse 4] à [Localité 10], les travaux suivants :

— de changement de la OMC de la salle de bain par une VMC Hygroréglable,

— d’isolation du plancher et des murs extérieurs de cet appartement,

CONDAMNONS la société d’HLM Vilogia à payer à titre provisionnel, à Mme [H] [O], une somme de 2 500 euros au titre de son trouble de jouissance,

CONDAMNONS la société d’HLM Vilogia aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNONS la société d’HLM Vilogia à payer à Mme [H] [O] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge