TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BUNIAK

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BARBERO

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/11463 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CU6PH

N° MINUTE :

Assignation du :

9 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.R.L. WARREN & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [S]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par Maître Sophie BARBERO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0689

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11463 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU6PH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [S] est propriétaire des lots n° 201 et 203 correspondants à un appartement au rez-de-chaussée et une cave, situés dans le bâtiment C, au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au cours du mois de mai 2015, des infiltrations ont endommagé des parties communes et privatives situées sous l’appartement de Monsieur [E] [S].

Par ordonnance de référé du 27 octobre 2015, le Président du tribunal de Grande Instance de Paris a désigné Monsieur [T] [J] en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [T] [J] a déposé son rapport le 11 septembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 9 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [E] [S], afin de solliciter, d’une part, l’exécution, sous astreinte, des travaux préconisés par l’expert et, d’autre part, le remboursement de frais avancés par le syndicat des copropriétaires au cours des opérations d’expertise ainsi que la prise en charge par Monsieur [E] [S] des sommes correspondant à la réfection des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (ci-après le « syndicat des copropriétaires ») demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu l’article 544 du code civil,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [J] du 11 septembre 2019,

Dire et juger recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] en ses demandes,

Condamner Monsieur [S] à justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire Monsieur [J], de mise en œuvre d’une étanchéité au droit des salles d’eau et de mise en conformité électrique de l’appartement (pièce n° 36, page 38) et ce sous astreinte de 500 € à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [S] à réaliser ces travaux sous le contrôle d’un architecte dont les honoraires seront à la charge exclusive de Monsieur [S], et ce sous astreinte de 500 € à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], au titre des frais avancés par ce dernier au cours des opérations d’expertise, les sommes suivantes :

—  459,80 € TTC représentant 50 % de la facture de l‘entreprise LECLERC FILS & BENEIX d’un montant de 919,60 euros TTC ;

—  167,51 € TTC correspondant à la facture APN 160215 de l’entreprise SEBI ;

—  231 € TTC correspondant à 50 % de la facture n°26085 de l’agence [K] ;

—  616 € TTC correspondant à 70 % de la facture n°26103 de l’agence [K] ;

telles que retenues par ledit expert judiciaire, dans son rapport d’expertise du 11 septembre 2019 (pièce n° 36 page 38),

Condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 29.999,17 euros TTC, en vertu du devis n° DEV-2023-1828 de la société SGB en date du 12 mai 2023,

Condamner Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [S] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise déboursés par le syndicat des copropriétaires d’un montant de 7.895,32 euros, qui seront recouvrés par Maître Nathalie Buniak, Avocat à la Cour, selon l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 avril 2024, Monsieur [E] [S] demande au tribunal de :

« Statuant sur la demande du syndicat de copropriété du [Adresse 4],

Le débouter comme déjà requis, de toutes les prétentions, fins et conclusions de son exploit introductif d’instance du 9 septembre 2021, et de ses écritures pour le 21 novembre 2023,

Donnant acte au concluant de ce qu’il formule les plus expresses réserves quant à des dommages et intérêts, compte tenu du préjudice subi de fait de l’attitude du syndicat,

Et le condamner à 4.000 euros, sauf à parfaire, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 mai 2025, a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes de condamnation sous astreinte à justifier de la réalisation, par Monsieur [E] [S], des travaux de mise en conformité préconisés par l’expert, et à défaut de justification, de condamnation sous astreinte à réaliser ces travaux, ainsi que sur la demande indemnitaire, formées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite en premier lieu la condamnation de Monsieur [E] [S] à justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert et à défaut d’en justifier, il demande la condamnation du défendeur à réaliser ces travaux.

Il expose qu’il ressort du rapport de Monsieur [T] [J] que les installations sanitaires de Monsieur [E] [S] ne sont pas conformes et qu’il n’y a aucune étanchéité au droit des pièces d’eau ; le rapport d’expertise a également constaté des non-conformités électriques ; depuis le dépôt de ce rapport, le défendeur n’a pas justifié de la réalisation des travaux de mise en conformité et de réfection recommandés par l’expert.

Par ailleurs, aux visas des articles 544, 1240 et 1242 du code civil ainsi que de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires soutient que la responsabilité de Monsieur [E] [S] est engagée dans la mesure où les désordres affectant la structure des planchers au droit des installations sanitaires privatives de ce dernier ont pour origine la non-conformité de ses installations sanitaires et l’absence de toute étanchéité ; l’expert a imputé 100 % de responsabilité des désordres à Monsieur [E] [S] et a validé les travaux de réfection des planchers sous l’appartement de ce dernier devant être réalisés à ses frais ; enfin, compte tenu de son entière responsabilité, Monsieur [E] [S] devra rembourser au syndicat des copropriétaires les sommes que ce dernier a avancé, telles que retenues par l’expert judiciaire.

En réponse aux arguments de Monsieur [E] [S], le syndicat des copropriétaires oppose qu’à ce jour, le défendeur n’a pas effectué de travaux, et ce malgré la délivrance de l’assignation, et que ce n’est que si le défendeur paye les travaux en parties communes, puisque leur dégradation résulte de son entière responsabilité, qu’il sera possible au syndicat des copropriétaires d’effectuer immédiatement les travaux.

Monsieur [E] [S] répond que le syndicat des copropriétaires est le maître de l’ouvrage ; il ne peut rien faire sans lui, sachant que les conclusions de l’expertise sont acceptées depuis le dépôt du rapport du 11 septembre 2019 ; or, le syndicat des copropriétaires est resté inactif depuis cette date et cherche à se soustraire au paiement de 24.745,27 euros mis à sa charge par l’expert ; Monsieur [E] [S] a tout fait pour faire cesser le trouble dès le début de l’expertise ; le syndicat des copropriétaires est donc sans droit à réclamer une condamnation à son encontre.

Il précise qu’il reste disposé à régler les sommes prévues au rapport d’expertise ; contrairement aux indications du demandeur ; toutefois, Monsieur [T] [J] n’impute pas 100 % de la responsabilité de la structure au droit des installations privatives de Monsieur [E] [S] mais retient une part de responsabilité du syndicat des copropriétaires à hauteur de 30 % en raison d’un défaut d’entretien de sa part ; en outre, rien ne justifie les sommes complémentaires réclamées par le syndicat des copropriétaires sur lesquelles l’expert ne s’explique d’ailleurs pas.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 8 à 20 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [J] déposé le 11 septembre 2019. Ainsi, le rapport d’expertise mentionne les désordres suivants :

— sur la façade cour de l’appartement du rez-de-chaussée : l’expert note une « zone de flashe avec rétention d’eau devant la façade » et une « absence d’appui en briques sous les fenêtres faisant goutte d’eau » ainsi que des « traces d’infiltrations dans la cave en provenance de la ventilation haute sur cour » et une « absence de seuil au droit de la ventilation sur cour créant des infiltrations en cave »,

— dans l’appartement de Monsieur [E] [S] : l’expert relève une « absence de jupe de douche de joints et d’étanchéité autour de cette dernière favorisant les infiltrations, pas de façade de douche », ainsi qu’une « absence probable d’étanchéité sous la cuisine, présence de joints défectueux autour de l’évier ». L’expert constate également la « présence d’un lino non respirant sur un parquet conservé ; ce dernier présente des signes de pourriture à l’entrée de l’appartement ». En outre, l’expert relève que sous le chauffe-eau derrière la douche, le parquet est posé directement sur l’aire en plâtre et est pourri,

— dans les caves sous l’appartement : l’expert indique que « les murs et le plafond sont à saturation d’humidité. Les solives et les fentons métalliques sont extrêmement corrodés à la fois sous l’appartement mais aussi sous l’escalier commun de l’immeuble ». Il souligne également la présence d’une forte humidité dans les caves. Il constate que « sur l’aile gauche de l’immeuble se situent des caves voûtées ne présentant pas d’éventuels problème de structure. Toutefois les murs sont eux aussi à saturation d’humidité, signe de la présence d’eau au sol ». En outre, l’expert relève une fuite du tuyau d’alimentation d’eau froide sous la douche de Monsieur [E] [S],

— sur la structure du plancher haut des caves : l’expert a sollicité au cours des opérations d’expertise la réalisation de sondages qui ont révélé que « les âmes des poutrelles métalliques sont percées à plusieurs endroits », preuve que ces poutrelles n’assurent plus leur rôle porteur avec un risque de rupture nécessitant le remplacement du plancher. L’expert a alors demandé la pose d’étais ce qui a été effectué.

En outre, au cours des opérations d’expertise, l’expert a sollicité la présence d’un électricien qui a relevé de graves non-conformités électriques (alimentation de l’appartement non raccordée au services généraux, appartement raccordé sur la colonne EDF, raccordement ERDF dangereux, installation électrique hors norme et dangereuse pour le résident, pas de raccordement à la terre et pas de disjoncteur différentiel 30 mA).

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de l’origine de ces désordres, le rapport d’expertise retient deux causes aux désordres constatés :

— des infiltrations en provenance de l’appartement de Monsieur [E] [S] du fait de l’absence d’étanchéité dans les pièces d’eau et de la non-conformité des installations sanitaires privatives de Monsieur [E] [S],

— dans un périmètre allant au-delà de l’appartement de Monsieur [E] [S], en planchers parties communes de l’immeuble (sous le palier commun de l’immeuble conduisant à l’escalier) : un défaut d’entretien de la structure des planchers et un défaut de ventilation qui a conduit à la corrosion des fers formant structure du plancher haut des caves.

Il résulte de ces éléments que l’expert a identifié deux zones différentes de désordres au cours des opérations d’expertise, à savoir la partie située sous l’appartement de Monsieur [E] [S] et la partie située en dehors de l’appartement.

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8ème chambre 2ème section

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L’expert indique que l’origine des désordres dans la partie située sous l’appartement de Monsieur [E] [S] résulte de l’absence d’étanchéité dans les pièces d’eau et de la non-conformité des installations sanitaires privatives du défendeur alors que l’origine des désordres dans les parties communes situées en dehors de la zone de l’appartement est en lien avec un défaut d’entretien et de ventilation de ces parties communes.

De plus, l’expert souligne également que les désordres subis dans le plancher bas de l’appartement de Monsieur [S] sont en lien avec les infiltrations provenant des installations sanitaires de ce dernier.

Enfin, s’agissant des désordres électriques, le rapport d’expertise ne donne aucun élément sur l’origine de ces derniers.

1-2 Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En application de ce texte, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’article 1242 du code civil prévoit, quant à lui, que : « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Sur le fondement de ce texte, les infiltrations provenant d’un appartement sont susceptible de rendre le propriétaire responsable de plein droit des dommages causés (Cass. Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.467). La chose incriminée doit être la cause du dommage ; mais du moment où cette intervention dans la réalisation du dommage est établie, elle est présumée être la cause génératrice du dommage sauf au gardien à rapporter la preuve contraire.

1-2-1 S’agissant des désordres et non-conformités électriques :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de Monsieur [E] [S] en premier lieu sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute visée à l’article 1240 du code civil. Toutefois, il ne développe aucun moyen en droit ni en fait pour démontrer l’existence d’une quelconque faute du défendeur à l’origine des dommages subis, qui serait de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

Si le rapport d’expertise relève des non-conformités électriques, aucun élément de ce rapport ni des pièces produites au débat ne permettent de déterminer l’origine de celles-ci ni une faute du défendeur à l’origine de celles-ci.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité du défendeur sur le fondement de la responsabilité objective du fait des choses, visée à l’article 1242 du code civil. Sur ce fondement, le syndicat des copropriétaires demandeur ne développe pas non plus des moyens de fait ou de droit au soutien de ses demandes.

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Par ailleurs, si Monsieur [E] [S] apparaît comme le gardien du système électrique de l’appartement lui appartenant, force est de constater qu’aucun élément de la procédure ne permet d’établir que la non-conformité électrique a joué un rôle causal dans la réalisation d’un dommage subi par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, si le rapport d’expertise note un « risque » d’incendie en lien avec cette non-conformité, ce risque n’est établi de manière certaine par aucun élément technique. En effet, l’électricien (la société SEBI) intervenu au cours des opérations d’expertise ne mentionne pas dans son rapport d’intervention l’existence de ce risque d’incendie, même s’il relève une dangerosité pour le résident.

De plus, l’expert indique dans son rapport que « l’expert regrette que, contrairement à ses demandes, M. [S] n’ait pas fourni de devis de mise en conformité de l’installation électrique de l’appartement suivi d’un CONSUEL, compte tenu des observations faites lors des opérations d’expertise et des forts risques d’électrocution et d’incendie. Mais ces remarques sont données à titre de conseil par l’expert, cela n’entre pas dans le cadre de sa mission ».

Au surplus, si l’expert a demandé à Monsieur [E] [S] la production d’un devis portant sur les travaux réparatoires qui n’a pas été produit, ni le rapport d’expertise, ni le rapport d’intervention de l’entreprise SEBI ni aucun élément produit dans la présente procédure ne donnent d’indication sur le nature des travaux à réaliser pour la mise en conformité du système électrique.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter que les conditions de mise en œuvre de la responsabilité du défendeur seraient réunies en l’espèce, s’agissant des désordres et non-conformités électriques allégués.

Le demandeur sera en conséquence débouté de ses demandes de justification, sous astreinte, de la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire de mise en conformité électrique de l’appartement et, à défaut, de condamnation, sous astreinte, à réaliser ces travaux de mise en conformité électrique sous le contrôle d’un architecte.

1-2-2 S’agissant des désordres et des non conformités des installations sanitaires :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque différents fondements afin de rechercher la responsabilité de Monsieur [E] [S] à savoir en premier lieu la responsabilité délictuelle pour faute. Toutefois, il ne développe aucun moyen en droit ni en fait pour démontrer l’existence d’une quelconque faute du défendeur.

Si l’expert retient des non conformités des installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [E] [S], il n’est pour autant pas établi que ces non-conformités résultent d’une faute de ce dernier.

Dès lors, il ne peut être retenue une quelconque responsabilité de Monsieur [E] [S] sur ce fondement.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur la responsabilité du fait des choses de Monsieur [E] [S]. Sur ce fondement de responsabilité objective, il n’y a pas lieu de rapporter la preuve d’une faute du défendeur mais uniquement la présence d’une chose, dont Monsieur [E] [S] est gardien, ayant eu un rôle causal dans la réalisation du dommage.

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En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise qu’une partie des désordres constatés est imputable à la non-conformité des installations sanitaires appartenant à Monsieur [E] [S]. Dès lors, il est établi que ce dernier est responsable sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

S’agissant toutefois de la part de responsabilité du défendeur, il y a lieu de souligner que l’expert a relevé dans sa note de synthèse adressée aux parties ainsi que dans les réponses aux dires des parties avant le dépôt de son rapport que « les sondages effectués et les opérations d’expertise ont démontré que les installations sanitaires étaient dépourvues d’étanchéité au sol et sur les faces verticales de la douche : ce défaut est donc d’origine et incombe au propriétaire des lieux et non aux utilisateurs, squatters ou pas. Il a été constaté que l’état du plancher haut des caves sous l’appartement de M. [S] était manifestement pire que dans la partie sous les parties communes, mais que cette dernière partie était aussi en mauvais état du fait du défaut d’entretien et de manque de ventilation. L’expert considère que les fuites en provenance des installations sanitaires de M. [S] sont un facteur aggravant de l’état dégradé des planchers hauts des caves sous son appartement ».

Dès lors, l’expert a retenu que :

— pour les désordres dans les parties communes en dehors de la zone de l’appartement de Monsieur [E] [S], ces désordres sont imputables à 100 % au syndicat des copropriétaires en raison de défauts d’entretien et de ventilation des caves,

— pour les désordres dans les parties communes situées sous l’appartement de Monsieur [E] [S], l’expert souligne que les désordres sont en lien d’une part avec la non-conformité et l’absence d’étanchéité des installations sanitaires du défendeur et d’autre part avec les défauts d’entretien et de ventilation imputables au syndicat des copropriétaires. Il propose ainsi une répartition des responsabilités à hauteur de 70 % pour Monsieur [E] [S] et de 30 % pour le syndicat des copropriétaires demandeur.

Le syndicat des copropriétaires a contesté cette répartition des responsabilités par un dire à l’expert dans lequel il indique que « vous retenez en page 23 de votre note de synthèse une imputabilité à hauteur de 100 % pour le syndicat des copropriétaires s’agissant des parties communes en dehors de la zone de l’appartement de monsieur [S].

Or, il convient de rappeler une fois encore, que bien que vous ayez constaté, en caves, une dégradation des poutrelles mécaniques en raison d’un défaut de ventilation et d’entretien, il n’aurait pas été nécessaire d’engager des travaux de reprise en l’absence des infiltrations susvisées.

Il est particulièrement sévère et injustifié de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires 100 % des frais afférents à la reprise des parties communes en dehors de l’appartement qui ont été nécessairement impactées par les sinistres, compte tenu de leur importance ».

L’expert répond à ce dire qu’il tient compte de cette demande et modifie les imputabilités aux termes de ses conclusions (§5.4 « le quantum de l’expertise au stade du rapport »). Ainsi, aux termes des conclusions de son rapport, l’expert indique que « par rapport à la note de synthèse, l’expert a tenu compte des remarques du syndicat des copropriétaires et propose de faire porter la totalité des frais de rénovation des planchers parties communes sous l’appartement de Monsieur [S] par Monsieur [S] » (page 38 du rapport d’expertise).

L’expert modifie ainsi les imputabilités s’agissant des désordres situés sous l’appartement de Monsieur [E] [S]. Il impute 100% de la responsabilité à ce dernier alors qu’il avait initialement retenu une part de responsabilité à hauteur de 70 %, les 30 % restant étant à la charge du syndicat des copropriétaires en raison des défauts d’entretien et de ventilation constatés. Or, d’une part, il ne répond pas à la demande du syndicat des copropriétaires qui visait dans son dire les désordres dans les parties communes en dehors de l’appartement du défendeur et d’autre part, il ne donne aucune explication technique justifiant la modification des conclusions de sa note de synthèse.

Dans ces conditions, et à défaut d’autres éléments de preuve techniques contraires produits par les parties, il convient de retenir que :

— le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres situés en dehors de l’appartement de Monsieur [E] [S],

— ce dernier est responsable des désordres situés sous son appartement à hauteur de 70 % en raison de la non-conformité et de l’absence d’étanchéité de ses installations sanitaires et le syndicat des copropriétaires est responsables de ces mêmes désordres à hauteur de 30 % du fait de défauts d’entretien et de ventilation des caves.

1-3 Sur la demande de justification, sous astreinte, de la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire de la mise en œuvre d’une étanchéité au droit des salles d’eau et à défaut, sur la demande de condamnation, sous astreinte, à réaliser ces travaux sous le contrôle d’un architecte aux frais de Monsieur [E] [S] :

Cette demande du syndicat des copropriétaires porte sur la partie des travaux dans la partie privative de l’appartement de Monsieur [E] [S].

Sur la mise en conformité de l’étanchéité des installations sanitaires dans les pièces d’eau de l’appartement du défendeur, l’expert a demandé à ce dernier au cours des opérations d’expertise de produire « un devis pour la réalisation d’un système d’étanchéité liquide dans les pièces d’eau, au sol de la salle d’eau et en verticale des sanitaires douche et vasques ».

Le rapport d’expertise mentionne que Monsieur [E] [S] a produit un devis de résine d’étanchéité. Il s’agit du devis de l’entreprise TAVARES pour la mise en œuvre d’une étanchéité dans la salle d’eau et dans la cuisine de l’appartement du défendeur. Ce devis porte sur des travaux en partie privative afin de traiter la cause des infiltrations et de mettre fin aux désordres. Ce devis a été accepté par l’expert pour un montant de 1.221 € TTC.

Concernant la demande de justification de la réalisation des travaux préconisés par l’expert tels que rappelés ci-dessus, formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [E] [S], ce dernier justifie ne pas avoir réalisé ces travaux puisqu’il soutient dans ses dernières conclusions qu’il ne peut effectuer aucuns travaux avant que les travaux en parties communes mis à la charge du syndicat des copropriétaires soient réalisés.

Or, il ne ressort ni du rapport d’expertise ni d’aucun autre élément de la procédure que le défendeur serait empêché de réaliser quelques travaux que ce soit si le syndicat des copropriétaires ne réalise pas lui-même au préalable les travaux qui lui incombent. Au contraire, la mise en conformité de l’étanchéité des installations sanitaires dans l’appartement du défendeur doit être réalisée avant tous les autres travaux de réfection dans la mesure où ces réparations mettront fin aux désordres constatés sous l’appartement de Monsieur [E] [S], comme le mentionne l’expert.

Dès lors, Monsieur [E] [S] ne peut justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert dont il admet lui-même qu’il ne les a pas réalisés. Il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires formée à l’encontre du défendeur d’avoir à justifier de la réalisation de ces travaux.

En revanche, Monsieur [E] [S] devra être condamné à réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires selon le devis établi par l’entreprise TAVARES et validé par l’expert pour un montant de 1.221 € TTC afin de mettre en œuvre l’étanchéité dans la salle d’eau et dans la cuisine de son appartement, ces travaux n’étant au demeurant pas contestés par le défendeur.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’étanchéité des installations sanitaires de Monsieur [E] [S] et pour mettre un terme aux infiltrations et désordres subis dans les parties communes de l’immeuble. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article

L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

1-4 Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires :

1-4-1 S’agissant des travaux réparatoires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [E] [S] à lui payer la somme de 29.999,17 € TTC au titre des travaux de réfection des parties communes sur la base d’un devis de la société SGB en date du 12 mai 2023 et en application d’une imputabilité de 100 % au défendeur.

En l’espèce, l’expert a validé le descriptif des travaux établis par l’agence [K] François Architectes (document établi et produit par le syndicat des copropriétaires) duquel il ressort la nécessité de la réfection des planchers avec « conservation et renforcement en sous œuvre du plancher au droit du palier d’accès à l’escalier en dehors de l’impact de l’appartement de Monsieur [S], et ce afin de permettre de maintenir l’accès pendant les travaux » d’une part, et la « dépose intégrale du plancher bas de l’appartement de Monsieur [S] et réfection à neuf en poutrelles hourdis béton armé » d’autre part.

Afin de réaliser ces travaux, l’expert précise qu’il est prévu que « dans l’appartement de Monsieur [S] : le curage intégral du second œuvre est nécessaire : cloisons, sanitaires, électricité, revêtements de sol » et « dans les caves : la dépose et la réfection du cloisonnement à l’identique sous l’appartement de Monsieur [S] est nécessaire, après réalisation d’un relevé précis au préalable ».

L’expert valide en outre le devis de l’entreprise SEB en date du 19 juin 2018 produit par le syndicat des copropriétaires pour un montant total de 38.727,30 € HT auquel il ajoute :

—  500 euros HT au titre du cantonnement de chantier,

—  1.000 euros HT au titre de la note de calcul de bureau d’études,

Soit un montant total de 40.227,30 euros HT, et 44.250,03 euros TTC.

Sur ce devis, l’expert détaille les parties spécifiques portant sur :

— les parties communes sous l’appartement de Monsieur [E] [S] : démolitions (2.589,20 € HT), réfection du plancher (14.699,40 € HT), quote-part de l’installation du chantier estimée par l’expert (250 € HT) et bureau d’études structure (néant),

soit un total de 17.538,60 euros HT, et 19.292,46 euros TTC, devant être réparti selon les imputabilités ci-dessus retenues à savoir 70 % pour Monsieur [E] [S] et 30 % pour le syndicat des copropriétaires ;

— les parties privatives : le cloisonnement de l’appartement de Monsieur [E] [S] : cloisonnement de l’appartement au rez-de-chaussée,

Soit un montant de 1.221 euros HT, soit 1.343,10 euros TTC à la charge exclusive à Monsieur [E] [S] ;

— la partie restante correspondant aux réparations à la charge du syndicat des copropriétaires situées en dehors de l’appartement du défendeur pour un montant de 23.614,47 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires produit un nouveau devis actualisé et établi par la société SGB en date du 12 mai 2023. A sa lecture, le devis apparaît identique à celui produit par l’expert avec cependant une actualisation des montants. Il convient dès lors d’appliquer la même ventilation que celle de l’expert avec une imputabilité de 70 % pour Monsieur [E] [S] et 30 % pour le syndicat des copropriétaires, comme retenue ci-dessus.

Ainsi, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments ci-dessus mentionnés et sur la base du nouveau devis produit en demande, il convient de retenir comme justifiés et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants :

— les parties communes sous l’appartement de Monsieur [E] [S] :

* démolitions au droit de l’appartement : 2.602,60 € HT,

* réfection du plancher : 13.486,98 € HT,

* quote-part de l’installation du chantier, échafaudages et protection : 222 € HT,

soit un total de 16.311,58 euros HT, et 17.942,74 euros TTC, devant se répartir selon les imputabilités ci-dessus retenues à savoir 70 % pour Monsieur [E] [S] (12.559,91 € TTC) et 30 % pour le syndicat des copropriétaires (5.382,82 € TTC) ;

— les parties privatives : le cloisonnement de l’appartement de Monsieur [E] [S] : cloisonnement de l’appartement au rez-de-chaussée,

Soit un montant de 1.118,88 euros HT, et 1.230,76 euros TTC à la charge exclusive à Monsieur [E] [S] ;

— la partie restante correspond aux réparations à la charge du syndicat des copropriétaires situées en dehors de l’appartement du défendeur pour un montant de 37.180,73 € HT (montant total du devis) – 16.311,58 € HT – 1.118,88 € HT = 19.750,27 € HT, soit 21.725,30 € TTC.

Dès lors, Monsieur [E] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 12.559,91 + 1230,76 = 13.790,67 € TTC au titre des travaux de réfection des désordres causés dans les parties communes de l’immeuble, en raison de la non-conformité et du défaut d’étanchéité de ses installations sanitaires.

1-4-2 Sur les frais avancés par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite de remboursement par le défendeur des frais avancés lors des opérations d’expertise, à savoir :

—  459,80 € TTC représentant 50 % de la facture de l’entreprise LECLERC FILS & BENEIX d’un montant de 919,60 euros TTC (facture pour les travaux de sondages réalisés pendant les opérations d’expertise) ;

—  167,51 € TTC correspondant à la facture APN 160215 de l’entreprise SEBI (à la charge du défendeur intégralement : intervention de l’électricien durant les opérations d’expertise) ;

—  231 € TTC correspondant à 50 % de la facture n° 26085 de l’agence [K] (note d’honoraires d’architecte pour assistance à l’expertise) ;

—  616 € TTC correspondant à 70 % de la facture n° 26103 de l’agence [K] (note d’honoraires d’architecte pour l’étude sur la réfection des planchers).

Il y a lieu de condamner Monsieur [E] [S] au paiement de ces sommes justifiées et retenues par l’expert judiciaire, dans son rapport d’expertise du 11 septembre 2019 (page 38).

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [S], qui succombe partiellement à l’instance, sera condamné aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 7.895,32 € ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 10 Juillet 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/11463 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU6PH

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Nathalie BUNIAK, avocat à la cour.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de justification, sous astreinte, de la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire de mise en conformité électrique de l’appartement de Monsieur [E] [S],

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de condamnation, sous astreinte et sous le contrôle d’un architecte, à réaliser ces travaux de mise en conformité électrique de l’appartement de Monsieur [E] [S],

DÉCLARE Monsieur [E] [S] responsable des désordres en parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3] situés sous son appartement à hauteur de 70 % en raison de la non-conformité et de l’absence d’étanchéité de ses installations sanitaires, sur le fondement des dispositions de l’article 1242 alinéa 1er du code civil,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de justification, sous astreinte, de la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire de mise en conformité de l’étanchéité des installations sanitaires dans l’appartement de Monsieur [E] [S],

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires selon le devis établi par l’entreprise TAVARES et validé par l’expert pour un montant de 1.221 € TTC afin de mettre en œuvre l’étanchéité dans la salle d’eau et dans la cuisine de son appartement, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 13.790,67 € TTC au titre des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble en raison de la non-conformité et du défaut d’étanchéité de ses installations sanitaires,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des travaux de réfection des parties communes de l’immeuble, selon devis n° DEV-2023-1828 de la société SGB en date du 12 mai 2023,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre des frais avancés par ce dernier au cours des opérations d’expertise les sommes suivantes :

—  459,80 € TTC représentant 50 % de la facture de l‘entreprise LECLERC FILS & BENEIX d’un montant de 919,60 euros TTC,

—  167,51 € TTC correspondant à la facture APN 160215 de l’entreprise SEBI,

—  231 € TTC correspondant à 50 % de la facture n° 26085 de l’agence [K],

—  616 € TTC correspondant à 70 % de la facture n° 26103 de l’agence [K],

CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise pour un montant de 7.895,32 €,

ACCORDE à Maître Nathalie BUNIAK le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [E] [S] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Juillet 2025.

La Greffière Le Président