TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/01214 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LN3W

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/809

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

C/

[T] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 10]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [W]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 11] METROPOLE

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [T] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2022, à effet au 11 août 2022, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à Mme [T] [W] sur des locaux situés au [Adresse 5]) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 368,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la sous-locataire un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme principale de 278,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [T] [W] le 20 septembre 2024.

Par assignation du 28 janvier 2025, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil :

À titre principal, constater la résiliation du contrat de sous-location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2024,À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de sous-location,En conséquence :

Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [T] [W], au besoin avec le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,Et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :436,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté courant janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à libération effective des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juin 2025, s’élève désormais à 619 euros.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que la locataire méconnaît ses obligations légales et contractuelles, d’une part en ne réglant pas les loyers et les charges, et d’autre part en ne communiquant pas le justificatif d’assurance locative. Elle souligne qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré la notification d’un commandement.

A l’audience, Mme [T] [W] a comparu en personne.

Elle assure avoir repris le paiement du loyer et avoir quasiment apuré la dette. Elle sollicite des délais de paiement et propose de verser 50 euros par mois en plus du loyer.

Elle précise avoir une assurance contre les risques locatifs mais reconnaît ne pas avoir donné le justificatif.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisées par le juge des contentieux de la protection, les parties ont communiqué, en cours de délibéré, un décompte actualisé pour la demanderesse et les justificatifs d’assurance et de revenus pour la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location

1.1 Sur la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article X une clause résolutoire disposant que « l’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un préavis d’un mois, en cas de manquements du locataire », citant, notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges et la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

L’article VII précise, quant à lui, les obligations du sous-locataire, dont l’obligation de payer le loyer et les provisions pour charges aux termes convenus, et de s’assurer contre les risques locatifs et de communiquer l’attestation d’assurance.

Un commandement de payer les loyers reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location a été signifié à la sous-locataire le 19 septembre 2024. Il convient de relever que le paiement était exigé sous un délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 278,06 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. En effet, il est constaté que, dans ce délai, seules les allocations logement ont été versées par la Caisse d’Allocations Familiales ce qui ne peut valoir paiement de sa dette par la sous-locataire, ces paiements étant affectés précisément à un loyer dû.

La société AIVS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies, selon les termes du contrat, depuis le 20 octobre 2024. Toutefois au vu de la volonté du bailleur d’octroyer un délai supplémentaire d’un mois, il convient de constater la résolution du contrat au 20 novembre 2024.

Le contrat excluant expressément l’application des dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est pas applicable au cas d’espèce.

Par ailleurs, si dans le cadre du délibéré, Mme [T] [W] justifie être assurée contre les risques locatifs de manière continue du 1er août 2022 au 8 mars 2025, soit pendant la période couverte par le commandement, force est de constater qu’elle ne reconnaît ne pas avoir communiqué ce justificatif avant la présente instance et que le contrat réprime le seul fait de ne pas produire ledit justificatif.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de sous-location, d’ordonner à Mme [T] [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Faute pour la société A.I.V.S. de justifier de la nécessité et des circonstances sérieuses justifiant de supprimer les délais légaux pour faire procéder à une expulsion, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté.

1.2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 461,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article V du contrat de sous-location précise que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu et au plus tard avant le 10 de chaque mois.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2025, Mme [T] [W] lui devait la somme de 619 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Le décompte produit dans le cadre du délibéré, arrêté au 23 juin 2025, laisse apparaître que, suite aux règlements effectués par la sous-locataire, les 6 et 16 juin, celle-ci reste redevable de la somme de 48 euros.

Toutefois, ce décompte mentionne des frais de commissaire de justice pour un montant total de 77,14 euros imputés le 1er novembre 2024. Il convient de déduire ce montant de la créance liée à l’arriéré locatif. Cette demande sera examinée au titre des dépens et/ou des frais irrépétibles.

Ainsi, à ce jour, Mme [T] [W] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers et provisions pour charges. La société A.I.V.S. sera déboutée de sa demande en condamnation au titre de l’arriéré locatif.

Mme [T] [W] ayant soldé sa dette à ce titre, il n’y a lieu d’examiner sa demande reconventionnelle en délais de paiement.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [T] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Par contre, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

En l’espèce, les frais de commissaire de justice antérieurs à l’assignation resteront à la charge du bailleur faute d’être prescrits par la loi, s’agissant d’un contrat de sous-location. Ils seront éventuellement pris en compte au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Toutefois, l’équité commande de rejeter la demande de la société A.I.V.S. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, au vu des conséquences manifestement excessives de la présente décision, au regard du droit fondamental au logement et de l’apurement complet de la dette, il y a lieu en application de l’article 514 du Code de procédure civile, d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai contractuel,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [T] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) à [Localité 9] est résilié depuis le 20 novembre 2024,

ORDONNE à Mme [T] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5]) à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 461,47 euros (quatre cent soixante et un euros et quarante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de la société A.I.V.S. au titre de l’arriéré locatif,

REJETTE la demande de la société A.I.V.S. au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [W] aux dépens, à l’exclusion des frais de commissaire de justice antérieurs à l’assignation,

ECARTE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par sous-location au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge