TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08471 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTUA

N° de Minute : L 25/00257

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

[J] [Z] [X] [F]

C/

[E] [K] [O] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [Z] [X] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [K] [O] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8455/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

[L] [P] est propriétaire des lots n°122, 305 et 389 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 2] à [Localité 8].

Par lettre recommandée du 18 septembre 2023 dont l’accusé de réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », le [Adresse 9] [Adresse 6] a mis [L] [P] en demeure de lui payer la somme de 7.915,60 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a fait délivrer à [L] [P] commandement de lui payer la somme de 7.915,60 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais de recouvrement.

Par exploit d’huissier du 5 juillet 2024, signifié à étude, le [Adresse 9] [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS NEXITY LAMY, a fait citer [L] [P] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 7 février 2025 pour obtenir sa condamnation à lui payer :

La somme de 7.894,24 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés (échéance du 2nd trimestre 2024 incluse) outre capitalisation des intérêts ;La somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;La somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.Lors de l’audience du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant oralement sa créance à la somme de 8.032,34 euros suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025.

Cité à comparaître par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, [L] [P] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le présent jugement sera réputé contradictoire dès lors qu’il est susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction

de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

L’article 10-1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

RG 8455/24 – Page – MA

Le contrat de syndic ;le relevé de propriété ;Les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de la copropriété des 7 décembre 2022, 13 décembre 2023 et 19 décembre 2024 qui ont approuvé les budgets prévisionnels pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 ainsi que les travaux ;Les appels de fonds  ;Un commandement de payer du 23 octobre 2023 ;Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 septembre 2023 ;Un historique de compte pour la période allant du 1er avril 2022 au 10 janvier 2025 faisant état d’une dette d’un montant de 8.038,24 euros.

Au regard de ces éléments, les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et travaux apparaissent suffisamment justifiées.

Toutefois, le décompte inclut les sommes suivantes :

53,17 euros facturés le 22 septembre 2023 au titre du « dernier avis avant poursuite » ;54 et 165,56 euros facturés au mois d’octobre 2023 au titre du commandement de payer ;224,40 euros ; 117,60 euros et 117,60 euros facturés le 30 juin 2024 au titre de l’ouverture et du suivi du dossier ;106,78 euros facturés le 8 juillet 2024 au titre d’un commandement de payer ;52 euros facturés le 30 août 2023 au titre d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;52 euros facturés le 15 septembre 2023 au titre d’une relance après mise en demeure ;144 euros facturés le 23 janvier 2025 au titre du suivi du dossier contentieux .

Or, le contrat de syndic prévoit en son article 9 que les frais de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul propriétaire concerné dans les conditions suivantes :

mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : 52 euros TTC ;relance après mise en demeure : 52 euros TTC ;constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : suivant barème horaire prévu à l’article 7.2.1 ;suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) : suivant barème prévu à l’article 7.2.1.

Or, le requérant ne justifie pas de l’accomplissement des diligences exceptionnelles requises en vertu du contrat de syndic pour obtenir condamnation du copropriétaire débiteur au paiement des frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice. Par conséquent, les sommes sollicitées à ce titre seront déduites du décompte.

En outre, une seule lettre recommandée avec demande d’avis de réception est produite aux débats, de sorte que le coût des mises en demeure et relances sera ramené à la somme totale de 52 euros.

Enfin, dès lors que la délivrance d’un commandement de payer par acte d’huissier de justice n’est pas strictement nécessaire pour mettre en demeure le copropriétaire débiteur, les demandes en paiement présentées à ce titre seront étudiées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant observé qu’un seul commandement de payer est produit aux débats.

Il résulte de ces éléments que la créance du Syndicat des copropriétaires à l’égard de [L] [P] s’élève à la somme de 7.003,13 euros.

Dès lors, il y a lieu de condamner [L] [P] à payer au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 7.003,13 euros au titre des charges de copropriété, suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision dès lors que ce montant est inférieur à celui qui était sollicité aux termes des mises en demeure.

Sur l’anatocisme

En application de l’article 1342-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux l’égal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne démontre ni la mauvaise foi de [L] [P], qui ne peut résulter du seul défaut de paiement de ses charges de copropriété, ni le préjudice indépendant de celui que réparent les intérêts moratoires et l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

S’agissant des dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [L] [P], qui succombe à l’instance, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais irrépétibles :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, [L] [P], qui supporte les dépens, dont la situation économique est inconnue, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE [L] [P] à payer au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 7.003,13 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

PRECISE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, porteront eux mêmes intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts  ;

CONDAMNE [L] [P] à payer au [Adresse 9] [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge