TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01001 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFXF

N° de Minute : 25/00427

JUGEMENT

DU : 21 Juillet 2025

S.D.C. EVASIO BAT C représenté par son syndic NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY LA MADELEINE

C/

[Z] [S]

[J] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.D.C. EVASIO BAT C représenté par son syndic NEXITY LAMY pris en son agence NEXITY LA MADELEINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître CRAYNEST Marine, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

M. [J] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [S] et M. [J] [R] sont propriétaires du lot n°15 d’un immeuble dépendant de la copropriété Evasio Bat C, située au [Adresse 2] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 20 juin 2024 portant la mention 'pli avisé et non réclamé', puis par acte de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, a fait délivrer à Mme [S] et M. [R] un commandement de payer les sommes en principal de 2 323,40 euros puis de 2 682,93 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par acte d’huissier délivré le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Evasio Bat C, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, a fait assigner Mme [S] et M. [R] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir leur condamnation solidaire, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3 453,97 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse,

ordonner la capitalisation des intérêts,

2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

Il précise que depuis l’assignation, la dette a augmenté et qu’elle s’élève actuellement à 5 206,36 euros.

Bien que régulièrement assignée à personne et à domicile, Mme [S] et M. [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

un relevé de propriété,

l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

les procès-verbaux des assemblées générales du 12 septembre 2022 et du 10 juin 2024,

des comptes individuels de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023,

des appels de fonds travaux et de provisions sur charges pour la période du 1er/07/2023 au 30/09/2024,

un extrait de compte arrêté au 28 août 2024,

une mise en demeure adressée aux débiteurs par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 20 juin 2024,

un commandement de payer par commissaire de justice en date du 18 juillet 2024,

le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du vote de l’actualisation du budget prévisionnel pour ce même exercice, de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du vote pour l’actualisation dudit budget pour ce même exercice, de l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du vote pour autoriser le syndic à agir en justice à l’encontre de Engie.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, de l’extrait de compte, que Mme [S] et M. [R] restent redevables de la somme de 3 368,71 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 19 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, et des frais de recouvrement y afférents, après déduction des « frais de rejet encaissement » non justifiés.

Les sommes de 303,74 euros et de 54 euros figurant dans le relevé de compte, correspondant au coût des commandements de payer délivrés par commissaire de justice à Mme [S] et M. [R] et aux honoraires de l’officier ministériel, ainsi que les frais de mise en demeure et de relance sont justifiées et doivent être supportées par ces derniers, s’agissant de frais imputables au seul copropriétaire concerné en application de l’article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.

Les défendeurs n’établissent pas l’existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Mme [S] et M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C la somme de 3 368,71 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er janvier 2023 au 19 juillet 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il y a lieu également d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la requérante ne démontre ni la mauvaise foi de Mme [S] et M. [R] ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l’instance, Mme [S] et M. [R] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.

Il y a également lieu de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Mme [Z] [S] et M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, la somme de 3 368,71 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er janvier 2023 au 19 juillet 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [Z] [S] et M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Evasio Bat C, pris en la personne de son Syndic, la société Nexity Lamy, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [Z] [S] et M. [J] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2025.

La Greffière La Juge

S. DEHAUDT M. CHAPLAIN