COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 24/04408 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCOA

Grosse délivrée

à M^e CLODOMIR

Expédition délivrée

à M^e LACROUTS

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet NARDI JEAN JAURES

[Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [H]

né le 8 février 1994

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Matthieu CLODOMIR, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [H] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble FRICERO JOSEPH, sis à [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, qui soutient que Monsieur [C] [H] ne s’est pas acquitté de ses charges de copropriété, a engagé en 2024 une tentative de conciliation qui a échoué, Monsieur [C] [H] ne s’étant pas présenté à la réunion.

C’est la raison pour laquelle, par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NARDI, a assigné Monsieur [C] [H] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 6 mars 2025, à 15 heures, pour non-paiement de charges de copropriété.

Vu les renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 2 juillet 2025 à 9h00,

A l’audience du 2 juillet 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, représenté, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

— Juger que Monsieur [C] [H] est redevable de la somme de 3 613,71 euros en principal au titre des charges dues au 30 octobre 2024,

“- Condamner Monsieur [C] [H] en deniers ou quittance au paiement de la somme de 851,55 euros réglée le 4 mars 2025",

— Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 2 762,16 euros,

— Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 250,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique,

— Condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2023,

Monsieur [C] [H], représenté, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH expose que Monsieur [C] [H] était débiteur d’une dette de charges de copropriété qui s’élevait à la somme de 3 613,71 euros au 30 octobre 2024, qui s’élève aujourd’hui à 2 762,16 euros après déduction de la somme de 851,55 euros réglée par le défendeur le 4 mars 2025.

Le syndicat sollicite le paiement de la somme de 2 762,16 euros et verse aux débats :

— le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [H],

— le contrat de syndic,

— le commandement de payer du 27 décembre 2023,

— le relevé de compte des sommes dues arrêté à la date du 4 novembre 2024 à la somme de 3 613,71 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 octobre 2023 et 8 septembre 2022,

— le règlement de copropriété,

— divers courriers et courriels adressés à Monsieur [C] [H].

En l’espèce, si le défendeur a réglé la somme de 851,55 euros au titre des charges de copropriété qu’il estime fondées, il conteste la somme restante due de 2 762,16 euros qu’il considère comme étant abusive. Elle effet, il énonce que cette somme correspond aux frais de réparation de dégradations des parties communes de l’immeuble (notamment de la porte d’entrée) dont le syndicat impute injustement la responsabilité aux locataires de Monsieur [C] [H] et à des frais de procédure et d’envoi de mise en demeure qui ne peuvent être comptabilisées à son débit puisque les sommes dont elles sont l’objet sont indues.

Monsieur [C] [H] déclare que le demandeur ne peut lui imputer exclusivement ces frais de réparation puisqu’il n’apporte aucune preuve de l’implication de ses locataires dans les dégradations reprochées dès lors qu’il ne produit aucune vidéo, constat de commissaire de justice ou rapport de police au soutien de ses demandes.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH estime être parfaitement légitime à imputer exclusivement à Monsieur [C] [H] le règlement de ces sommes.

Il énonce que le fait que Monsieur [C] [H] n’ait pas retiré les recommandés que le syndicat lui a adressé et notamment le fait qu’il n’ait pas tenté d’engager une procédure en nullité de l’assemblée générale du 24 octobre 2023 prouve qu’il reconnait implicitement les faits reprochés à ses locataires puisqu’aux termes de l’assemblée, les copropriétaires ont voté diverses résolutions dont notamment une résolution imputant les dégradations dans les parties communes aux locataires de Monsieur [H] dont il est responsable.

Toutefois, ces éléments ne sauraient aucunement convaincre la juridiction de l’imputabilité des troubles aux locataires de Monsieur [C] [H]. Il appartient au syndicat des copropriétaires qui demande au défendeur de régler d’importantes sommes pour la réparation de certains éléments des parties communes de prouver que ses locataires sont à l’origine de ces dégâts. Or, ce dernier ne procède que par affirmations et n’apporte aucun élément de preuve objectivement vérifiable au soutien de ses demandes.

En effet, si dans ses courriers et courriels adressés au défendeur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH énonce posséder des preuves, grâce à la vidéosurveillance installée dans les parties communes, il ne reste qu’il n’y annexe que des photographies de la serrure cassée et de la vitre brisée et aucune image issue de la vidéosurveillance permettant d’imputer les dégradations des parties communes aux locataires de Monsieur [C] [H], dont le tribunal ne connait par ailleurs pas l’identité.

En conséquence, la juridiction déduira de la somme de 2 762,16 euros sollicitée au titre des charges de copropriété l’ensemble des frais de réparation injustement comptabilisés au débit de Monsieur [C] [H] pour 543,95 euros le 21 juin 2023 au titre de « remplt volume de casse », 132,00 euros le 15 septembre 2023 pour « pose support gache électrique », 208,83 euros le 13 décembre 2023 pour " 5125-020 [H] « , 596,50 euros le 5 janvier 2024 pour » remplt volume de casse « , 306,00 euros le 24 janvier 2024 pour » remise en état serrure porte entrée « , et 543,95 euros le 7 août 2024 pour » remplt vitre ".

En outre, seront également déduits de la dette de charges la somme de 119,63 euros au titre du « commandement charges copropriété » le 23 janvier 2024, celle de 231,66 euros pour la « mise à l’avocat COP » le 18 avril 2024, enfin celle de 115,76 euros pour « suivi procédure copropriétaire » débitée le 5 juillet 2024 et à nouveau le 27 septembre 2024 ces frais relevant pour certains des dépens de la procédure et n’étant dus en application du contrat de syndic uniquement en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles, ce dont le syndicat ne justifie pas.

Il résulte ainsi de ces développements que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH ne démontre pas que Monsieur [C] [H] demeure débiteur envers lui. En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande en règlement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH sera également débouté de sa demande en dommages et intérêts au titre de la réparation du déséquilibre économique qu’il estime avoir subi, dès lors que Monsieur [C] [H] s’est acquitté de sa dette de charges.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, succombant sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser à Monsieur [C] [H] une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NARDI, de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NARDI à verser à Monsieur [C] [H], la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FRICERO JOSEPH, représenté par son syndic en exercice, le cabinet NARDI aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente