TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 25/01678 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFF2

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE DU VIEUX [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.C.I. DU MARCHE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans audience

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 7], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1].

Par acte d’huissier du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Il demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société du Marché à lui payer les sommes de :

—  16 972,16 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 18 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité,

—  304, 74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société [Adresse 6] est propriétaire des lots 15, 16, 17, 18, 19 20 et 21, qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété, qu’elle ne les a pas acquittées régulièrement malgré des relances et des mises en demeure et qu’elle est redevable d’un montant total de 17 356,89 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025.

Il réclame le paiement intégral des charges, augmenté des frais nécessaires de recouvrement.

Il ajoute que la société du Marché n’a donné aucune suite à ses réclamations, que son défaut de paiement est abusif alors que sa propriété constitue un investissement locatif dont elle tire des revenus, que ce défaut l’empêche de faire face à ses propres obligations, dont le paiement des travaux votés de toiture, qu’il est donc fondé à obtenir l’indemnisation d’un préjudice distinct du seul retard de paiement.

La société [Adresse 6] n’a pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience publique, avec l’accord du conseil du demandeur donné par bulletin électronique du 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à la société du Marché par dépôt en l’étude d’huissier, et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic en cours d’exécution,

— le relevé de propriété,

— un extrait de compte au 18 octobre 2024 puis au 13 janvier 2025,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2020, 10 mai 2021, 17 juin 2022, 15 juin 2023, 2 avril 2024,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 3 606,65 euros (frais de mise en demeure inclus) du 2 décembre 2022,

— le commandement du 16 mars 2023 de payer la somme de 15 737,84 euros, frais d’acte inclus,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme de 16 537 euros en principal du 18 novembre 2024.

L’extrait de compte au 18 octobre 2024 permet de comprendre que la société [Adresse 6] a été propriétaire des lots 15, 16, 17, 18, 19 20 et 21 mais qu’elle a cédé en 2018 et 2019 les lots 15, 18, 17 et 19 ce qui explique que sur le revevé de propriété délivré en 2023 et les appels de fonds versés au débat, ne figurent que les lots 16, 20 et 21.

Ces ventes avaient permis de ramener le compte de la société du Marché à zéro en décembre 2019.

Les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour la société [Adresse 6] d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 16 972,16 euros arrêtée au 13 janvier 2025.

La société du Marché sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires cette somme, ainsi que les intérêts à compter du commandement du 16 mars 2023 sur la somme de 15 546,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Il est justifié des lettres de mise en demeure et dont le coût correspond à celui stipulé au contrat de syndic, ainsi que du coût du commandement de payer.

Ces frais étaient nécessaires compte tenu de l’irrégularité des paiements et de l’ampleur prise par la dette.

Le décompte inclut aussi 80 euros pour “frais dossier huissier”. Toutefois, le contrat de syndic prévoit des frais pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice mais stipule expressément “uniquement en cas de diligences exceptionnelle” et il n’est ici justifié d’aucune diligence exceptionnelle.

Les frais nécessaires au recouvrement de la créance s’établissent donc à 304,73 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société [Adresse 6], qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société du Marché à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes de :

—  16 972,16 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 13 janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2023 sur la somme de 15 546,84 euros et à compter du 29 janvier 2025 pour le surplus,

—  304,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [Adresse 6] à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,