TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06762 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVKR

N° de Minute : 25/1410

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[F] [V]

[K] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante ;

M. [K] [A], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

assisté de M^e Cyrielle BAUDEMONT, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juin 2017 à effet au 16 juin 2017, la S.A. SIA Habitat a donné à bail à Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 404,06 euros, outre une provision sur charges de 80,92 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte séparé du même jour, la S.A. SIA Habitat a donné à bail à Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] un garage situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 20 euros et une provision sur charges de 1,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la S.A. SIA Habitat a fait signifier à Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] un commandement de payer la somme principale de 1.924,37 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée aux baux.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la S.A. SIA Habitat a fait assigner Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail d’habitation en ce compris le garage ;

Ordonner votre expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3] avec garage sis [Adresse 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier ;

Condamner Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] au paiement des sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 3.113,68 sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

Condamner Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux;

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls ;

Condamner Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] au paiement de la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du Code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] au paiement de la somme de 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

Condamner Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ceux compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. SIA Habitat comparaît représentée par M^e Eloise GRAS-PERSYN dument munie d’un pouvoir spécial.

La S.A. SIA Habitat s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 août 2025, à la somme de 3.602,11 euros.

La S.A. SIA Habitat ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement. En revanche, elle s’oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Madame [F] [V] n’a pas comparu. Monsieur [K] [A] a comparu en personne assisté de l’avocate de permanence. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir le revenu de solidarité active mais indique reprendre une activité professionnelle à compter du mois de décembre 2025. Il explique que Madame [F] [V] n’a jamais habité les lieux. Il indique ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. SIA Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. SIA Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les baux conclus le 16 juin 2017 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] le 28 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.924,37 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux se sont trouvées réunies à la date du 28 décembre 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. SIA Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 3.602,11 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 août 2025, échéance du mois d’août 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 3.125,41 euros.

Il est expressément prévu par les contrats de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] à payer à la S.A. SIA Habitat la somme de 3.125,41 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 16 août 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.924,37 euros, à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation, pour la somme de 3.113,68 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

«  V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, Monsieur [K] [A] propose de verser la somme de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.A. SIA Habitat donne son accord à l’octroi de délais de paiement. En revanche, elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’historique de compte que Monsieur [K] [A] a repris le règlement du loyer courant par paiement de la somme de 400 euros du 6 août 2025 et le versement des allocations pour le logement directement entre les mains du bailleur le 16 août 2025.

Il ressort du diagnostic social et financier que le locataire perçoit le revenu de solidarité active à hauteur de 562 euros et les allocations pour le logement à hauteur de 267,04 euros. Son reste à charge s’élève à la somme de 323,25 euros, soit 57% de son revenu disponible.

Il ne justifie pas de ses allégations de reprise d’un emploi en décembre 2025.

Il n’en demeure pas moins qu’en dépit de ses revenus particulièrement modestes le locataire reste en situation d’apurer sa dette locative et de régler son loyer courant dans l’attente d’une évolution favorable de sa situation.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la situation financière du débiteur, Monsieur [K] [A] sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 86 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, les baux seraient résiliés et la S.A. SIA Habitat pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, la S.A. SIA Habitat ne démontre ni la mauvaise foi de Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A], ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

Au regard de leurs ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A].

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. SIA Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. SIA Habitat recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 16 juin 2017 entre la S.A. SIA Habitat et Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], appartement n°2, à [Localité 3] et le garage situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] à payer à la S.A. SIA Habitat la somme de 3.125,41 euros, créance arrêtée au 16 août 2025, terme d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.924,37 euros, à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation, pour la somme de 3.113,68 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [K] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 86 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— dit qu’à défaut pour Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que le garage situé [Adresse 4] à [Localité 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SIA Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— condamne en tant que de besoin Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] à payer à la S.A. SIA Habitat à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

— rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— rappelle que Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

DEBOUTE la S.A. SIA Habitat de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Monsieur [K] [A] l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [V] et Monsieur [K] [A] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,