TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/09085 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XS7G

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

DEMANDEUR :

La S.A.S. [L] M IMMO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [F] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

Mme [E] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

En présence de Théo GRINCOURT, auditeur de Justice ayant participé au délibéré avec voix délibérative conformément à l’ordonnance numéro 58-1270 du 22 décembre 1958.

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2024.

A l’audience publique du 31 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Juin 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Rappel des faits et de la procédure

Rappel des faits

Selon compromis de vente rédigé par Me [I], notaire à [Localité 7], en date du 30 juin 2022, la société [L] M IMMO représentée par M. [L] [V] a promis de vendre à M. [F] [S] et Mme [E] [X], ci-après les consorts [O], un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7] au prix de 370.000 euros.

La promesse de vente contenait, notamment, une condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La promesse de vente contenait, en outre, une clause pénale d’un montant de 37.000 euros.

Les consorts [O] ont procédé le 8 juillet 2022 au virement d’un acompte de 10.000 euros entre les mains de Me [I] à titre de séquestre.

Les consorts [O] ont réalisé, suite à la conclusion de la promesse de vente, plusieurs demandes de prêt auprès d’établissements de crédit mais aucune n’a abouti.

Le 7 octobre 2022, les consorts [O] ont reçu de Me [I] une mise en demeure de régulariser l’acte authentique de vente le 18 octobre 2022.

Le 12 octobre 2022, Me [I] a communiqué aux consorts [O] un délai supplémentaire pour leur permettre de trouver un financement.

Le 6 décembre 2022, Me [D], le notaire des consorts [O], a adressé un protocole d’accord transactionnel à Me [I].

Le lendemain, Me [I] a adressé aux consorts [O] une mise en demeure de régulariser l’acte authentique de vente le 19 décembre 2022.

La vente n’a pas été réitérée.

Rappel de la procédure

Le 27 mars 2023, la société [L] M IMMO a fait assigner les consorts [O] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment de les condamner à payer la somme de 37.000 euros au titre de la clause pénale.

La procédure a été renvoyée en médiation par ordonnance du 21 juin 2023 par le juge de la mise en état, puis a été retirée du rôle le 20 septembre 2023 à la demande des parties.

Le 9 octobre 2023 la procédure a été réinscrite au rôle de la 4e chambre.

Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture à effet immédiat le 19 juin 2024 et a fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 31 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Prétentions et moyens de la SAS [L] M IMMO

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 4 juin 2024, la société [L] M IMMO demande au tribunal de :

Condamner les consorts [O] à lui payer la somme de 37.000 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente

Condamner les consorts [O] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Condamner les consorts [O] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétiblesAu visa des articles 1589, 1304-6, 1226 et 1231-5 du Code civil, elle soutient que la condition suspensive est levée dès lors que les consorts [O] ont obtenu une réponse favorable à leur demande d’emprunt par le Crédit du Nord. Elle ajoute que les acquéreurs ont commis une faute en ne réitérant pas l’acte authentique alors qu’ils avaient obtenu un financement.

A titre subsidiaire, elle soutient au visa de l’article 1304-3 du Code civil, que la condition suspensive doit être réputée accomplie du fait du comportement fautif des acquéreurs les demandes ayant été faites soit selon des caractéristiques non conformes à ce qui était prévu – sur le montant des sommes empruntées, sur le nombre de mensualités de remboursement – soit hors des délais impartis.

En outre, la société allègue que les consorts [O] ont rendu leurs demandes de financement plus complexes en passant par leur société, la SCI Convergences.

Elle s’estime ainsi fondée, au visa de l’article 1231-5 du Code civil, à demander la condamnation des acquéreurs au paiement de la somme de 37.000 euros au titre de la clause pénale.

Elle s’oppose à la demande de modulation de la clause des acquéreurs dès lors qu’elle a dû immobiliser le bien pendant plusieurs mois et que le montant de la clause pénale prévoit forfaitairement le préjudice dont elle n’a pas à justifier.

En réponse aux consorts [O] soutenant que la clause pénale ne peut trouver à s’appliquer en raison du versement d’un dépôt de garantie, la société explique qu’il ne faut pas confondre la finalité des deux actes et qu’au demeurant la rédaction de la clause pénale ne souffre d’aucune ambiguïté.

Sur la demande des consorts [O] à condamner la société pour procédure abusive, celle-ci explique être fondée en ses droits en raison des nombreux manquements allégués de la partie adverse.

Prétentions et moyens des consorts [S]-LeclercqAux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 26 mars 2024, les consorts [O] demandent au tribunal de :

A titre principal :

Rejeter les demandes de la société [L] M IMMO

Condamner la société [L] M IMMO à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

En conséquence, ordonner libération à leur profit et sans délai de la somme de 10.000 euros séquestrée chez Maître [B] [I], notaireA titre subsidiaire :

Diminuer le montant de la clause pénale à un euro

En tout état de cause :

Condamner la société [L] M IMMO à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

Condamner la société [L] IMMO aux entiers frais et dépens

Condamner la société [L] IMMO à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileAu soutien de leur demande de rejet, au visa de l’article 1304-6 du Code civil, les consorts [O] expliquent que la promesse de vente est caduque en ce que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas réalisée.

Ils expliquent cela en ce que leurs demandes de prêt sont restées infructueuses.

Concernant les demandes infructueuses, ils expliquent les avoir réalisées dans les délais impartis au contrat, soit avant le 15 juillet 2022. Sur la demande auprès de la Caisse d’Epargne, les consorts allèguent d’une erreur de plume sur la date et en concluent qu’ils ont effectivement réalisés leur demande dans les temps et non le 25 août 2022.

Concernant la seule réponse positive, celle du Crédit du Nord du 10 octobre 2022 pour un montant de 520.000 euros sur 180 mensualités, ils expliquent que ladite offre de prêt est une simple invitation à négocier et non, au sens juridique, une offre. Au demeurant, ladite offre, en ce qu’elle est non conforme aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente pour avoir un montant supérieur, ne vaut pas levée de la condition suspensive.

En outre, si les consorts reconnaissent être passés par leur SCI pour demander leur prêt auprès de la Banque Palatine, ils n’en tirent pas de conséquence fautive en ce que la promesse de vente prévoit une faculté de substitution à leur bénéfice.

Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 10.000 euros, ils expliquent qu’en cas de défaillance non-fautive de la condition suspensive d’obtention, et donc de caducité de la promesse synallagmatique de vente, ceux-ci sont fondés à demander la restitution de l’acompte versé entre les mains du notaire en qualité de tiers convenu.

A titre de subsidiaire, ils expliquent que quand bien même la condition suspensive devrait être considérée comme réalisée, il n’en demeurerait pas moins que la clause pénale serait inapplicable. Au soutien de leur propos, ils allèguent à la lecture du compromis de vente avoir déjà versé une garantie de 10.000 euros et que le versement de cette somme fait échec à la mise en œuvre de la clause pénale.

Au soutien de leur demande subsidiaire en modulation du montant de la clause pénale, ils allèguent, au visa de l’article 1231-5 du Code civil, que le montant de la clause pénale est manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi. En outre, les consorts expliquent que la société ne fait état d’aucun préjudice et qu’au surplus, l’immeuble a été vendu depuis. Les consorts demandent donc de réduire la clause pénale au montant d’un euro symbolique.

Sur leur demande en condamnation sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, ils allèguent que la procédure engagée par la société à leur encontre est abusive dans la mesure où la société avait sa disposition tous les éléments permettant de caractériser leur bonne foi.

Motifs de la décision

Sur la demande en paiement de la société [L] M IMMO

Sur la réalisation de la condition suspensive En droit, l’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1304-6 du même code permet aux parties de prévoir une condition suspensive à leur engagement. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espère, la promesse de vente du 30 juin 2022 entre la société [L] M IMMO, en qualité de promettant, et les consorts [O] en qualité de bénéficiaires, a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par les bénéficiaires.

Plus précisément, la promesse de vente stipule que le bénéficiaire doit obtenir « un ou plusieurs prêts » et que « pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus que ceux-ci soient notamment […] d’un montant total d’un maximum de 406.200 euros et d’une […] durée maximum [de] 25 ans » et que « les taux fixes d’intérêts, hors assurance, et les durés entrainant un montant total d’échéances mensuelles constantes, assurance non comprise, d’un maximum de 2% ».

Le bénéficiaire « s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes ».

La condition suspensive est réalisée « en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard dans les soixante jours des présentes. Cette obtention devra être portée à la connaissance du permettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus ».

Pour que la condition suspensive se réalise, les consorts [O] devaient donc réaliser une ou plusieurs demandes de prêt avant le 15 juillet 2022 d’un montant maximum de 406.200 euros, d’une durée totale de remboursement maximum de 25 ans et au taux maximum de 2%.

La société [L] M IMMO soutient que la condition suspensive d’obtention du prêt est réalisée dès lors que les consorts [O] auraient obtenu une offre de prêt du Crédit du Nord. Ce faisant, elle se réfère au courrier du Crédit du Nord adressé aux bénéficiaires et faisant référence à une demande de prêt d’un montant de 520.000 euros, pour une durée de 180 mois pour le financement de l’acquisition avec réalisation de travaux d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]. Ce courrier ne saurait s’analyser en une offre ferme et sans réserve alors que le dit courrier mentionne bien que l’accord est soumis à diverses conditions suspensives cumulatives relatives notamment à la souscription d’assurances et à la constitution de garanties.

La société [L] M IMMO se réfère également à un SMS envoyé par M. [S] le 21 novembre 2022 dans lequel il indique qu’il devrait recevoir l’offre de prêt dans la semaine. Or, là encore, ce SMS ne suffit à considérer que l’offre de prêt aurait été obtenue.

En toutes hypothèses, à supposer que le courrier du Crédit du Nord constituait une offre ferme de prêt, l’accord de prêt devait être obtenu avant le 29 août 2022, ce qui n’a pas été le cas.

Il ne peut donc être considéré, comme le fait la demanderesse, que la condition suspensive de prêt était réalisée.

Sur l’accomplissement de la condition suspensiveEn droit, l’article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il convient de rappeler qu’il incombe à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un financement conforme aux termes du contrat et qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

En l’espèce, les consorts [O] justifient avoir formé, le 4 juillet 2022, une demande de prêt auprès de la Caisse d’Epargne des Hauts-de-France pour un montant de 406.200 euros sur 300 mois et au taux maximum de 2% (pièce 5 et 20 des défendeurs), demande qui a été refusée par mail du 25 août 2022 (pièce 5 des défendeurs). La société [L] M IMMO conteste la valeur probante du courrier de la Caisse d’Epargne du 2 mars 2024 arguant qu’il a été établi pour les besoins de la cause, s’agissant notamment de la date de dépôt de la demande. Or, les autres pièces versées aux débats, et notamment les mails des 11 et 12 juillet 2022 entre Mme [C] [J], directrice d’agence de la Caisse d’Epargne d'[Localité 6], et l’organisme de garantie des prêts suffisent à établir que la demande de prêt a bien été déposée avant cette date (pièce 4 des défendeurs).

Force est de constater que cette demande réalisée moins d’une semaine après la signature du compromis de vente, dans les conditions prévues au compromis, démontre sans ambiguïté que les consorts [O] ont réalisé des démarches, en adéquation avec les stipulations contractuelles pour l’obtention d’un prêt immobilier.

Alors que le compromis de vente n’exigeait pas des acquéreurs qu’ils déposent plusieurs demandes, ce seul refus de prêt suffit à établir que la condition suspensive ne s’est pas réalisée.

Il convient de relever que les pièces versées aux débats montrent que les acquéreurs ont tenté d’obtenir un prêt auprès d’autres organismes bancaires.

En effet, outre cette première demande, les consorts [O] ont réalisé une seconde demande auprès de la banque Palatine en date, a minima, du 12 juillet 2022. Cette date s’apprécie à la lecture des échanges par mail entre M. [S] et la banque permettant d’en conclure que des démarches existaient à cette date, et donc dans les délais prévus par la clause suspensive (pièce 6 du défendeur). Si effectivement, la demande concerne un montant moindre que celui prévu au compromis, à savoir 370.000 euros, ainsi qu’une durée moindre de 15 ans, il convient de rappeler que la clause prévoyait un montant total maximum de 406.200 euros et une durée maximale d’emprunt de 25 ans sans prévoir de somme ou de durée minimales. Cette demande de prêt a été refusée le 29 septembre 2022. Et il est sans incidence qu’elle ait été formée par la SCI Convergences, dont M. [G] est le représentant, dès lors que le compromis prévoyait une faculté de substitution.

S’agissant de l’absence de justification dans les délais du refus de prêt, si le compromis prévoit que le bénéficiaire doit justifier au promettant du refus de prêt au plus tard à la date du 29 août 2022, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé, et qu’il n’est pas justifié de cet envoi, il n’en demeure pas moins que la société [L] M IMMO est particulièrement mal fondée à s’en plaindre alors qu’elle a nécessairement été informée oralement de ce refus pour avoir accepté d’accorder aux consorts [S], le 12 octobre 2022, des délais supplémentaires aux fins d’obtenir communication d’une offre de prêt.

Dès lors, il convient de constater que les consorts [O] n’ont pas fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive et ce même s’ils n’ont pas transmis dans le temps imparti la réponse des établissements bancaires.

Dans ces conditions, en l’absence de réalisation de la condition suspensive, le compromis de vente est caduc.

Sur la réalisation de la clause pénaleEn droit, l’article 1231-5 du Code civil dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, le compromis de vente contient une clause pénale aux termes de laquelle : « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de trente-sept mille euros à titre de dommage-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ».

S’il n’est nullement contesté par les parties qu’il n’y a pas eu de régularisation par acte authentique, ce que constate Maître [I] dans son procès-verbal de carence du 19 décembre 2022 (pièce 8 du demandeur), force est de constater qu’en raison de la non-réalisation de la condition suspensive, entraînant de facto la caducité du compromis de vente, les consorts [O] n’étaient contractuellement pas tenus de réitérer par acte authentique.

Dès lors, la clause pénale ne peut s’appliquer.

En conséquence, la société [L] M IMMO sera déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale.

Sur la demande en restitution des consorts [O] de leur dépôt de garantieEn l’espèce, la promesse de vente stipule que le bénéficiaire doit faire savoir au promettant dans un délai de cinq jours en cas d’obtention d’un accord. « A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition […] Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit […] le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation […] qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillait de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquis au promettant ».

En outre, la promesse de vente stipule qu'« à défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnance la restitution du dépôt au bénéficiaire ou sa perte en faveur du promettant ».

La défaillance de la condition suspensive fait que l’obligation est réputée n’avoir jamais existée entre la société immobilière et les consorts [O].

Il a été dit que les consorts [O] ont réalisé les démarches nécessaires pour l’obtention de leur prêt et que la défaillance de la clause n’est pas de leur fait de sorte qu’ils ont droit à la restitution de la somme de 10.000 euros versée entre les mains de Maître [I] le 8 juillet 2022.

En conséquence, le tribunal ordonnera la restitution de la somme de 10.000 euros, détenue par la SCP M [U], E [M], S [I], aux consorts [O].

Sur la demande en paiement des consorts [O] fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civileEn droit, l’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, les consorts [O] ne rapportent pas la preuve que l’action en justice intentée par la société immobilière est dilatoire ou abusive. Le refus de signer l’accord transactionnel ainsi que l’échec d’une procédure de médiation ne peuvent, en soi, s’apprécier comme abusifs ou dilatoires.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

Sur les dépensL’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [L] M IMMO qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétiblesL’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner la société [L] M IMMO à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort ;

REJETTE la demande de la SAS [L] M IMMO à condamner M. [F] [S] et Mme [E] [X] à lui payer la somme de 37.000 euros ;

ORDONNE que la SCP M [U], E [M], S [I] restitue de la somme de 10.000 euros qu’elle séquestre à M. [F] [S] et Mme [E] [X] ;

REJETTE la demande de M. [F] [S] et Mme [E] [X] visant à condamner la SAS [L] M Immo à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [L] M Immo aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS [L] M Immo à payer à M. [F] [S] et Mme [E] [X] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le greffier Le président,