TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/02419 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W5VG

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

DEMANDEUR :

Mme [J] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Sylviane MAZARD, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Sylviane MAZARD, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Epic [Localité 7] Metropole Habitat OPH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2024.

A l’audience publique du 07 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 avril 2025 et prorogé a u 27 Mai 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mai 2025 par Leslie JODEAU, Vice Présidente pour la Présidente empêchée, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

M. [C] [Z] et Mme [J] [H] sont locataires d’une maison située [Adresse 1] à [Localité 9] propriété de l’EPIC [Localité 7] métropole habitat OPH (ci-après LMH).

Bailleur et locataires ont envisagé la vente de cette maison en 2021. La vente ne s’est toutefois pas réalisée.

Par acte d’huissier du 23 février 2023, M. et Mme [Z] ont fait assigner l’établissement LMH devant le tribunal judiciaire de Lille principalement en perfection de vente immobilière.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, M. et Mme [Z] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1113 et 1583 du code civil,

— Déclarer leur demande recevable et bien-fondée ;

— Déclarer parfaite la vente de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] au prix de 132 000 euros ;

— Ordonner l’exécution forcée de cette vente ;

— Condamner l’établissement LMH à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter l’établissement LMH de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— Condamner l’établissement LMH à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— La condamner à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, l’établissement LMH demande au tribunal de :

Vu les articles 1112 du code civil,

Vu les articles L. 443-7, L. 443-15-3 et R.443-11du code de la construction et de l’habitation,

— Débouter M. et Mme [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la vente :

Les articles 1112, 1113, 1114, 1118 et 1583 du code civil énoncent que :

“ L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.”

“ Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.”

“ L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.”

“ L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.”

“ Elle [La vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.”

L’établissement LMH a envoyé à M. et Mme [Z], par un courriel du 12 mars 2021, un formulaire de proposition d’achat de la maison litigieuse. Ceux-ci l’ont complété et retourné à l’établissement LMH le 21 avril 2021. (PC demandeur 1)

Le litige interroge la nature de cet échange.

Le document constitue un formulaire préparé par l’établissement LMH.

Toutefois, il indique expressément qu’il s’agit d’une offre que font M. et Mme [Z] pour acheter la maison à l’établissement LMH.

Eux-seuls l’ont signé.

Il prévoit la signature d’un avant-contrat, en l’espèce un “compromis de vente”.

Ce document dresse égalelement une liste de pièces à fournir qui sont en rapport en rapport avec la solvabilité et la capacité d’emprunt de M. et Mme [Z].

Les parties ne s’expliquent guère sur la manière dont a été fixé le prix. Le tribunal déduit de l’emploi de plusieurs écritures manuscrites, les unes apposées à l’encre noire, les autres à l’encre bleue, que les mentions, dont celles désignant la chose et celles relatives au prix ont été pré-remplies par l’établissement LMH.

Bien que cette situation implique que l’établissement LMH envisageait de vendre cette maison à ce prix, le document ne contient ni explicitement ni implicitement de mention non équivoque de sa volonté d’être lié en cas d’acceptation, notamment en raison de la demande concomittante de fournir des informations financières.

Dans ces conditions, l’envoi du formulaire doit être considéré comme une proposition d’entrer en pourparlers. Cet envoi ne saurait être analysé en une promesse unilatérale de vente puisque le document ne contient aucun engagement de l’établissement LMH de vendre.

Il s’en suit que la “proposition d’achat” doit être analysée en une offre faite par M. et Mme [Z] à l’établissement LMH.

Il n’est justifié d’aucune manifestation de volonté de l’établissement LMH d’être lié, fermement, dans les termes de cette offre.

A réception de l’offre soumise par M. et Mme [Z], l’établissement LMH a adressé les diagnostics “avant vente” le 14 juin 2021.

Puis, le notaire chargé de la rédaction de la promesse de vente a sollicité des précisions et adressé, le 3 juillet 2021, le projet de “compromis de vente”. Le notaire leur a indiqué qu’il transmettait également la promesse à l’établissement LMH et qu’il demeurait “dans l’attente de précisions de leur part”. Il en résulte qu’à cette date, et malgré l’envoi d’un projet d’avant-contrat, la volonté de vendre de l’établissement LMH n’était pas acquise.

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, le tribunal considère que l’établissement LMH avait conditionné la fermeté de son engagement à la signature de la promesse de vente.

Cette promesse n’a jamais été signée.

Dans ces conditions, la vente ne s’est pas nouée.

La demande tendant au constat de la perfection de cette vente et à son exécution forcée doit être rejetée.

Par voie de conséquence, la demande indemnitaire pour exécution de mauvaise foi de la vente doit aussi être rejetée.

Sur la demande indemnitaire :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, l’établissement LMH a souhaité rompre les négociations en raison de l’avis donné par un bureau d’étude sur l’origine et le caractère évolutif d’une fissure affectant la maison.

Le tribunal entend bien la déception de M. et Mme [Z] qui, pour leur part, considèrent que le risque de retrait / gonflement d’argile est connu sur le secteur et de faible portée de surcroît.

Néanmoins, le fait pour un vendeur professionnel de rompre des négociations portant sur la vente d’un immeuble qu’il sait affecté d’un vice ou susceptible de l’être sans en connaître avec certitude l’importance ne peut pas être considéré comme fautif.

En revanche, l’établissement LMH a été avisé de la difficulté le 25 août 2021 alors que M. et Mme [Z] avaient reçu le projet de promesse de vente et qu’il leur était déjà demandé de réfléchir à une date de signature à compter du 7 juillet 2021.

Il résulte du récit que M. et Mme [Z] font eux-mêmes du déroulement de l’année 2021 (PC demandeurs 8) qu’ils ont été avisé téléphoniquement d’une difficulté en août 2021 mais qu’ensuite, en dehors de leurs propres sollicitations réitérées qui n’ont donné lieu qu’à des réponses floues, ils n’ont été informés de la décision de l’établissement LMH de “stopper les ventes sur ce secteur” que par un courrier du 29 novembre 2021 (PC demandeur 9).

En maintenant pendant des mois M. et Mme [Z] dans l’illusion que le projet de vente pouvait aboutir, l’établissement LMH a commis une faute qui n’a pas pu manquer de causer des tracas divers à M. et Mme [Z] qui ont vainement multiplié les démarches pour conclure la vente.

Ce préjudice moral mérite réparation à hauteur de 2 000 euros.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

M. et Mme [Z], qui succombent essentiellement, supporteront les dépens de l’instance ; l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande tendant au constat de la perfection de la vente immobilière portant sur une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 10], sur une parcelle cadastrée section [Localité 8] n° [Cadastre 6] d’une contenance de 1 a 92 ca ;

Rejette la demande d’exécution forcée de cette vente ;

Rejette la demande indemnitaire pour mauvaise exécution de cette vente ;

Condamne l’EPIC [Localité 7] métropole habitat OPH à payer à M. et Mme [Z] la somme de 2 000 euros dommages et intérêts pour réparer leur préjudice moral causé par le maintien durable dans l’illusion que le projet de vente pouvait aboutir ;

Condamne M. et Mme [Z] à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, Pour la Présidente empêchée,

Yacine BAHEDDI Leslie JODEAU