TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 10]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02663 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IQAF

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

PARTIE DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], agissant par son syndic SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal, au siège, [Adresse 5],

— représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 4]

— non comparante

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation du 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, a fait assigner Madame [Y] [N] devant le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner la partie défenderesse à lui payer :

— la somme de 3 304,25 euros pour les lots n° 22 et 30 (appartement et cave), au titre des appels de provisions du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023, d’un solde de charges au 30 septembre 2022, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 14 février 2023 ;

— la somme de 838 euros au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir ;

— la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du CPC, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par huissier de la sommation du 14 février 2023 de 124,80 euros.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 23 janvier 2024. Le syndicat de copropriété, représenté par son avocat a sollicité, le bénéfice de ses conclusions d’assignation auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions. Madame [Y] [N], citée par exploit de commissaire de justice remise à sa personne n’est ni présente ni représentée.

Selon jugement avant-dire droit du 11 avril 2024, le tribunal de céans a réouvert les débats et invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE à produire l’extrait du Livre Foncier établissant la propriété de Madame [Y] [N] et l’extrait de la matrice cadastrale justifiant de la localisation de l’immeuble.

Appelée à l’audience du 17 septembre 2024, la demanderesse a communiqué les pièces réclamées et un nouveau décompte de situation démontrant une augmentation de la dette.

Elle n’a pas formé de nouvelle demande se référant à ses conclusions d’assignation.

Madame [Y] [N] n’est ni présente ni représentée.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

L’affaire a été mise à délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve qui lui appartient de la créance alléguée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 février 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2023 ;

— les appels de provision du 3ème trimestre 2022, 4ème trimestre 2022, 1er trimestre 2023, 2ème trimestre 2023 et 3ème trimestre 2023 ;

— la régularisation de charges au 30 septembre 2022 ;

— la mise en demeure avec accusé de réception du 7 novembre 2022 ;

— la mise en demeure par commissaire de justice du 14 février 2023 ;

— le décompte du 24 juillet 2023 ;

— la facture de frais de recouvrement.

— l’extrait du livre foncier et la matrice cadastrale.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).

Le fait qu’un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l’article 10-1 ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.

Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [V], absente à la procédure et qui par hypothèse ne conteste pas devoir le principe d’un arriéré de charges, reste ainsi redevable d’une somme au titre des arriérés de charges de copropriété de 3 304,25 euros au titre des charges impayées et des frais exposés par le syndicat au titre des charges, provisions sur charges et travaux appelés du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 arrêté selon décompte du 24 juillet 2023.

Madame [Y] [V] est condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] , représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne se déduit pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de Madame [Y] [V].

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [Y] [V], partie succombante, doit être condamnée aux dépens de la procédure.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des Copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [Y] [V] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile compte tenu des frais justifiés communiqués par la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] , représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, la somme totale de 3 304,25 euros au titre des charges, provisions sur charges et travaux appelés du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 arrêté selon décompte du 24 juillet 2023 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts, formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, à l’encontre de Madame [Y] [V] ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] , représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] aux dépens de la procédure ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,