TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Me [Localité 3]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2024

à M^e PASCAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03187 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47H5

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [G]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-009557 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 30 janvier 1998, l’OPAC SUD désormais l’EPIC 13 HABITAT, a consenti à Madame [G] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 1692,84 francs.

Un protocole de cohésion sociale a été signé par les parties le 28 août 2013 et Madame [G] [N] ayant respecté l’échéancier mis en place, un nouveau bail a été signé le 19 décembre 2013 le contrat initial du 30 janvier 1998 continuant à produire l’intégralité de ses effets ;

Un deuxième protocole de cohésion sociale a été signé par les parties le 05 juin 2019 et Madame [G] [N] ayant respecté l’échéancier mis en place, un nouveau bail a été signé le 26 novembre 2019, le contrat initial du 30 janvier 1998 continuant à produire l’intégralité de ses effets ;

Un avenant au contrat de bail a été signé par les parties le 11 décembre 2020 aux termes duquel l’EPIC 13 HABITAT a accepté de réaliser certains travaux dans le logement occupé par Madame [G] [N] qui a accepté en contrepartie, une augmentation de loyer à hauteur de 7,22€ par mois ;

Suite à de nouveaux impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [G] [N], le 24 août 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1607,95 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 22 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, dénoncé le 30 avril 2024 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, l’E.P.I.C 13 HABITAT a fait assigner en référé Madame [G] [N], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de Madame [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [G] [N] à payer au requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer échu et des charges, outre sa revalorisation légale, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [G] [N] à payer au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 09 avril 2024, la somme de 4814,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame [G] [N] à payer au requérant la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Madame [G] [N] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, outre les frais exposés pour parvenir à l’expulsion .

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024 date à laquelle l’EPIC 13 HABITAT représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 8089,20 euros au 07 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse;

Madame [G] [N] a été représentée par son avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

— Ortroyer à Madame [G] [N] des délais de paiement de 36 mois pour apurer sa dette et subsidiairement 24 mois,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

— Dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu des situations respectives des parties ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 avril 2024 a été dénoncée le 30 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 05 septembre 2024 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 22 novembre 2021, soit plus de deux mois avant l’assignation du 29 avril 2024;

Enfin, L’EPIC 13 HABITAT justifie par le titre de propriété versé aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence l’EPIC 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés ;

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Un commandement visant cette clause a été signifié le 24 août 2023 pour la somme de 1607,95 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [G] [N] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 669,97 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée;

L’E.P.I.C 13 HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, son avenant, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi que plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 8089,20 euros au 7 octobre 2024;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 125,51 euros et de 128,30 euros correspondant à des frais de procédure ;

En outre, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 53,34 euros (7x7,62€) correspondant à la pénalité au titre de l’enquête ressources relative à l’occupation du parc social locatif, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à la locataire ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 7782,05 euros au 07 octobre 2024 hors frais de procédure, Madame [G] [N] sera condamnée à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT, à titre provisionnel la somme de 7782,05 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 07 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [N] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire ; Madame [W] [P] a déclaré et justifié qu’elle percevait au total 1010,56 euros de ressources mensuelles et avoir un enfant handicapé à charge ;

Il ressort en outre du décompte versé aux débats que la locataire a repris avant l’audience le paiement des loyers ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, des délais de paiement sur une période de 36 mois seront octroyés à Madame [G] [N] selon les modalités précisées au dispositif ci-après;

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Madame [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [G] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 669,97 euros au total, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [N] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation et qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’E.P.I.C 13 HABITAT qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS l’E.P.I.C 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [G] [N] à payer à l’E.P.I.C 13 HABITAT , à titre provisionnel la somme de 7782,05 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 07 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [G] [N] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 216 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d’exigibilité, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour Madame [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Madame [G] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’E.P.I.C 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 669,97 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C 13 HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [G] [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE