TRIBUNAL

de VERSAILLES

5 place André Mignot

78011 VERSAILLES CEDEX

☎ 01.39.07.39.07

N° RG 24/00338 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SI53

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

07 janvier 2025

SA D’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

c/

[V] [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme délivrée le

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière

Après débats à l’audience du 07 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

SA D’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

104 Rue Jouffroy d’Abbans

75017 PARIS

Représentée par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET

DÉFENDEUR :

M. [V] [I]

13 rue Romain Rolland

1er étage gauche

78340 LES CLAYES SOUS BOIS

Non comparant, ni représenté

A l’audience du 07 novemebre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2011, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [I] [V] un logement situé 13 rue Romain Rolland Appt 118, 78340 LES CLAYES SOUS BOIS, pour un loyer mensuel de 918.10 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Monsieur [I] [V] une sommation de payer pour un montant de 5339,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre notification électronique du 23 janvier 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de XXX euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être duescondamner Monsieur [I] [V] 0 au paiement des sommes suivantes :

la somme de 7233,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 mars 2024, loyer de février 2024 inclus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, ce compris le cout du commandement de payer,

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 juillet 2024.

À l’audience du 7 novembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9692,09 euros arrêtée loyer du mois de octobre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement, du fait d’un échéancier antérieur non respecté.

Monsieur [I] [V], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

RG 24/00338. Jugement du 07 janvier 2025.

En l’espèce, Monsieur [I] [V] assigné à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail du 1er janvier 2011, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Déduction a déjà été faite du décompte présenté de la somme de 86.63 et 179.01 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 9692.09 euros, à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 5339.14 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Monsieur [I] s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion :

Monsieur [I] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du présent jugement, il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [V] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le présent jugement, Monsieur [I] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [V] à son paiement à compter du présent jugement , jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire / de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er janvier 2011 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Monsieur [I] [V] d’autre part, concernant les locaux situés 3 rue Romain Rolland 78340 LES CLAYES SOUS BOIS, à compter du présent jugement,

DIT que Monsieur [I] [V] est occupant sans droit ni titre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [V] à compter de ce jour, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de la somme de 9692.09 euros, correspondant aux arriérés de loyer, charges arrétés au 4 novembre 2024, loyer de octobre 2024 inclus, avec intérêt légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024 sur la somme de 5339.14 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement , et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge