TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11283 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y27A

N° de Minute : 25/00067

JUGEMENT

DU : 18 Mars 2025

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AURELIA 3, pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

C/

[I] [R] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AURELIA 3, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

représenté par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [R] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Janvier 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°11283/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [R] [K] est propriétaire du lot n°220 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence [6] 3 situé [Adresse 4].

La S.A.S SERGIC est le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 3.

Par lettre recommandée du 12 mars 2024, le syndicat a, par l’intermédiaire de son conseil, mis Monsieur [I] [R] [K] en demeure de lui régler la somme de 2.488,41 euros au titre des charges de copropriété.

Par procès-verbal du 20 juin 2024, Monsieur [C] [X], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative préalable de conciliation.

Par acte d’huissier délivré le 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 3, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S SERGIC, a fait assigner Monsieur [I] [R] [K] à l’audience du 14 janvier 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, de :

— le condamner à payer la somme de 3.259,58 euros au titre des charges de copropriété assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2.488,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— le condamner à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 3, pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette en principal à la somme de 3.948,28 euros.

Bien que régulièrement assigné à domicile, Monsieur [I] [R] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, Monsieur [I] [R] [K] n’ayant pas été cité à personne et la décision étant insusceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

le contrat de syndic,un relevé de propriété,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 juin 2023 approuvant l’exercice 2022 et votant le budget prévisionnel des années 2023 et 2024,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 5 septembre 2024 votant le budget prévisionnel 2025,les appels de fonds du second trimestre 2023 au 1er trimestre 2025,une mise en demeure par le syndic du 27 novembre 2023 et un rappel du 27 décembre 2023,une mise en demeure par avocat du 12 mars 2024,une facture pour « frais de constitution du dossier » d’un montant de 192 euros et deux factures d’honoraires d’avocat pour « forfait conciliation » et « forfait jugement » de 480 euros et 360 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [I] [R] [K] reste à devoir la somme de 3756,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au premier trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2.488,41 euros et à compter du 1er octobre 2024 pour le surplus.

Si les sommes facturées au titre de la mise en demeure et de sa relance sont justifiées par le contrat de syndic et les pièces versées, celles facturées au titre des « frais de constitution de dossier » ne le sont pas. En effet, il n’est pas démontré que la S.A.S SERGIC a réalisé des diligences exceptionnelles au sens de l’article 9.1 du contrat de syndic. Or, en l’absence de diligences exceptionnelles, la constitution d’un dossier contentieux et sa transmission à un avocat relèvent de l’activité normale du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

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Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, les frais d’assignation relèvent des dépens et doivent être exclues de la condamnation en principale.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [I] [R] [K] sera condamné aux dépens.

Monsieur [I] [R] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 840 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] [K] à payer syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 3, pris en la personne de son Syndic, la somme de 3756,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au premier trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2.488,41 euros et à compter du 1er octobre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] [K] à payer syndicat des copropriétaires de la résidence [6] 3, pris en la personne de son Syndic, la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge