Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 5] – tél : [XXXXXXXX01]

14 Avril 2025

1re chambre civile

54Z

N° RG 20/05063 – N° Portalis DBYC-W-B7E-I362

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 9]

C/

S.A.R.L. WEST PROMOTION La société WEST PROMOTION, S.A.R.L au capital de 8 000,00 €, immatriculée au

RCS de [Localité 8]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2024

Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Monsieur MARTINEZ, pour la présidente empêchée,

par sa mise à disposition au greffe le 14 Avril 2025,

après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Lison RIDARD-DESGUES, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. WEST PROMOTION La société WEST PROMOTION,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Guillaume BROUILLET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 juin 2018, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 9] a acquis auprès de Mme [I] [W] et de la société à responsabilité limitée (SARL) West promotion un immeuble à usage de bureaux, en cours de construction, situé [Adresse 7] Villeneuve à Saint-Grégoire pour un prix total de 9 834 480 €.

Les parties ont stipulé qu’il s’agissait d’une vente en état futur d’achèvement.

Elles ont également prévu des intérêts, à hauteur de 1 % par mois de retard, sur toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son échéance et « le représentant de la société West promotion » s’est engagé irrévocablement à assurer une garantie locative dans l’attente de la prise d’effet du premier bail.

Par acte d’huissier du 18 août 2020, la SCI [Adresse 9] a assigné la SARL West promotion, devant le tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 282 600 € HT au titre de la clause de garantie locative, outre celle de 98 344, 80 € en raison de sa résistance abusive, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 27 juillet 2023 par le RPVA, la SCI [Adresse 9] demande désormais au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants et 1302 du code civil,

Prendre acte de l’accord amiable intervenu entre les parties le 9 décembre 2019, réitéré par courrier du 13 février 2020, fixant le montant global des pénalités de retard à la somme de 94 821 euros HT,

Prendre acte que l’accord amiable du 9 décembre 2019 a été intégralement exécuté par la société Villa nova,

Dire et juger que les pénalités de retard réclamées par la société West promotion sont contraires à l’accord du 9 décembre 2019 et manifestement disproportionnées,

Dire et juger que la garantie locative prévue par l’acte de VEFA doit être mise en œuvre,

Dire et juger que le refus d’accorder sa garantie locative par la société West promotion est abusive,

En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes de la société West promotion,

la Condamner à lui restituer la somme de 209 937,57 euros,

la Condamner à lui payer la somme de 282 600 euros HT, outre les intérêts au taux légal,

la Condamner à lui payer la somme de 98 344,80 euros pour résistance abusive.

En tout état de cause

Condamner la société West promotion à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

la Condamner aux entiers dépens,

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 18 août 2023 par le RPVA, la SARL West promotion demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1225 et 1226 et 1304-2 du code civil,

Sur les pénalités de retard :

Constater que la société West promotion justifie d’une créance de pénalités de retard à l’encontre de la société [Adresse 9] à hauteur de 207.776,66 € TTC selon acte authentique du 14 juin 2018 ;

Constater que cette facture a été réglée lors de la vente partielle de l’immeuble en exécution d’un titre exécutoire et d’une inscription hypothécaire définitive et que la société Villa nova s’est désistée de sa demande de mainlevée d’inscription ;

En conséquence et au vu du principe de l’autorité de la chose jugée, dire et juger que cette créance ne peut plus être soumise à discussion ;

Débouter la société [Adresse 9] de sa demande aux fins de restitution ;

En tant que de besoin, à titre infiniment subsidiaire :

Prononcer aux torts exclusifs de la société Villa nova la résolution judiciaire de l’accord amiable passé en juillet 2019 ayant plafonné les pénalités en contrepartie du règlement du solde des factures au 1er septembre 2019, aucun des nouveaux délais convenus n’ayant été respecté par la société [Adresse 9] ;

Débouter la société Villa nova de sa demande aux fins de réduction des pénalités encourues ;

Condamner en dernier ou quittance la SCI [Adresse 9] à régler à la société West promotion la somme de 207.776,66 € TTC au titre des pénalités de retard, outre intérêts contractuels courant à compter du 7 février 2020, date de mise en demeure ;

Condamner la SCI [Adresse 9] à régler à la société West promotion la somme de 54.021,85 € arrêtée au mois de février 2021 au titre des intérêts de retard sur les factures de pénalités, partie intégrante du prix de vente ;

Débouter la société [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions portant sur les pénalités et en particulier sur l’existence d’un accord amiable portant sur les pénalités.

Sur la garantie locative :

A titre principal,

Constater le caractère potestatif la clause de garantie locative ;

la déclarer nulle et non avenue ;

A défaut et subsidiairement,

Dire et juger que la période de garantie locative a débuté au 1er août 2019 jusqu’au 31 janvier 2020 et rejeter par principe toute demande postérieure à cette date ;

Constater que la société Villa nova n’a pas pu donner suite aux offres locatives reçues à raison de sa propre défaillance dans le respect du règlement du solde du prix et consécutivement faute pour elle d’être en droit de souscrire des baux avant d’avoir été livrée de l’immeuble ;

Constater qu’un bail a été souscrit entre la société [Adresse 9] et la société West promotion et que celle-ci perd de plein droit le bénéfice de la garantie en application de la clause ;

Débouter en conséquence la société [Adresse 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions s’agissant de la garantie locative et de la prétendue résistance abusive quant au règlement de cette garantie ;

Condamner la société Villa nova à régler une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [Adresse 9] aux entiers dépens comprenant notamment les frais de saisie-attribution ainsi que les frais d’inscription hypothécaire.

Aucune des parties n’indique avoir proposé à l’autre de régler amiablement ce différend au moyen d’un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n’a été saisi, à aucun moment, d’une demande de médiation.

Par ordonnance du 05 octobre 2023, il a clôturé l’instruction de l’affaire et fixé la date de l’audience de plaidoirie au 09 septembre suivant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la demande additionnelle en restitution de l’indu :

L’article 1103 du code civil dispose que :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1302 du même code prévoit que :

« Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ».

L’article 1302-1 de ce code énonce que :

« Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver, tant l’existence du paiement que son caractère indu (Civ. 2ème 27 janvier 2022 n°20-11.702 publié au Bulletin).

Le paiement de l’indu peut être prouvé par tous moyens, en application de l’article 1342-8 du code civil.

Le caractère indu ouvrant droit à restitution suppose que le paiement effectué ne corresponde à aucune obligation (Civ. 3ème 1er juin 2022 n°21-12.940).

La SCI Villa nova sollicite la condamnation de la SARL West promotion à lui restituer la somme de 209 937,57 € que celle-ci a indûment perçue, en exécution d’une hypothèque judiciaire définitive, au titre de pénalités de retard dont elle n’était pas débitrice. Au soutien de cette prétention, elle affirme que le litige qui l’opposait à son vendeur au sujet de ces pénalités avait déjà été « purgé » (page 11) par un accord amiable « de décembre 2019 » (page 13), lequel avait prévu de forfaitiser leur montant à hauteur de 94 821 € HT. Elle prétend que le promoteur, dans un courrier du 7 février 2020, a « expressément reconnu » (page 12) que les pénalités ont été plafonnées à la somme de 105 000 €, somme dont elle s’est acquittée, de sorte que celles perçues ultérieurement de ce chef sont indues et doivent lui être restituées. Elle ajoute que dans le courrier précité, c’est par manque de loyauté que le promoteur affirme que l’accord précité ne serait plus valable, au prétexte que le délai de règlement de trente jours mentionné sur la facture d’intérêts de retard du 9 décembre 2019 n’aurait pas été respecté. Elle soutient que ladite facture ne comporte aucune clause résolutoire à cet égard.

La SARL West promotion répond avoir obtenu, en exécution d’une hypothèque judiciaire inscrite sur le patrimoine immobilier de son acquéreur, la somme de 207 776,66 € TTC au titre des pénalités de retard que celui-ci lui devait. Sans clairement proposer une fin de non recevoir, elle prétend que cette exécution forcée de l’acte de vente interdit au tribunal de statuer à nouveau sur la demande en restitution, en application du principe de l’autorité de la chose jugée. « A titre infiniment subsidiaire » (page 19), mais sans former de subsidiaire, la SARL West promotion reconnaît l’existence d’un accord sur le montant des pénalités de retard, intervenu au cours d’une réunion « au mois de juillet 2019 » (ibid), visant à en réduire le montant à la somme de 105 013€ HT (page 20) – ou 105 000 € HT (page 21) – mais sous la condition du paiement par la SCI [Adresse 9] des factures de situation restant impayées et selon un calendrier qui n’a ensuite pas été respecté par cette dernière, de sorte qu’il est devenu « caduc de plein droit » (ibid), mais dont la SARL West promotion réclame la résolution judiciaire.

En premier lieu, c’est au moyen d’une affirmation entachée d’une erreur de droit que la SARL West promotion invoque l’autorité de la chose jugée, un acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêtant pas en effet les attributs d’un jugement (Civ. 2ème 18 février 2016 n°15-13.991 Bull. n°51).

En second lieu, la facture du 9 décembre 2019 adressée par le vendeur à l’acquéreur, d’un montant de 94 821 € HT, ne comporte en objet que la mention elliptique suivante : « majoration négociée jusqu’au 04 juillet 2019 » (pièce demandeur n°2, et non 4 comme mentionné par erreur dans ses conclusions). Il ne saurait dès lors être déduit de cette seule pièce que la SARL West promotion aurait accepté de se satisfaire de cette somme au titre des pénalités de retard.

Dans le courrier, ensuite, que la SARL West promotion a adressé à son acquéreur le 7 février 2020 (pièce demandeur n°4, et non 5 comme mentionné par erreur dans ses conclusions), il est effectivement fait état d’un accord, vraisemblablement verbal, conclu le 31 juillet 2019 et aux termes duquel la SCI [Adresse 9] s’était engagée à régler les situations non réglées au mois d’août suivant, « pour partie et solde au mois de septembre 2019 ». La SARL West promotion rappelle ensuite qu’en contrepartie, les pénalités de retard étaient « plafonnées à la somme de 105 000 € HT exigibles à 30 jours à la date de facturation », mais que la SCI [Adresse 9] ne lui a pour autant réglé le solde du montant des situations précitées que de façon fragmentée, entre le 20 septembre et le 3 décembre 2019. Elle en conclut que l’accord précité n’ayant pas été respecté, elle a rétabli le calcul des pénalités de retard dues en application de l’acte authentique de vente.

C’est donc en procédant à une dénaturation des termes de ce courrier que la SCI Villa nova, qui ne conteste pas que l’accord amiable qu’elle invoque au soutien de sa demande soit celui qui vient d’être exposé, prétend que son vendeur l’aurait rompu de façon déloyale au motif d’un règlement de la facture d’intérêts de retard du 9 décembre 2019 non effectué dans le délai de trente jours, lui étant en outre ici fait observer que ladite facture prévoit son règlement « à réception » (en caractères dits gras et soulignés dans le texte).

Cette société, qui ne conteste pas ne pas s’être acquittée du prix de son immeuble dans les conditions précités et donc en violation de cet accord, ne peut dès lors utilement s’en prévaloir en raison de son inexécution.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1231-5 du code civil, la SCI [Adresse 9] affirme que le montant de ces pénalités est « disproportionné au regard du montant de projet de VEFA » (page 13). La SARL West promotion répond que le montant des pénalités est habituel, dans ce type de contrat conclu entre professionnels de la construction. En ce que la SCI [Adresse 9] ne démontre pas, ni même n’allègue, le caractère manifestement excessif du taux mensuel de 1 % sur lequel les parties se sont accordées, elle est dès lors mal fondée en sa demande de réduction des pénalités.

Il s’ensuit qu’elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le paiement litigieux, dont elle ne discute pas autrement le montant, ne correspond à aucune obligation.

Mal fondée en sa demande en restitution, elle ne pourra qu’en être déboutée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de pénalités ajoutées aux pénalités de retard

La SARL West promotion sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 9] à lui payer la somme de 54 021,85 €, au titre des « pénalités ajoutées aux pénalités de retard » (page 22), lesquelles correspondent à un intérêt mensuel de retard de 1 % appliqué sur le montant des pénalités dont cette société se serait acquittée avec retard. Elle soutient, à de nombreuses reprises, que cette prétention résulte des dispositions contractuelles mais sans, toutefois, jamais dire lesquelles. Elle conteste toute capitalisation des intérêts.

Au visa de l’article 1343-2 du code civil, la SCI Villa nova s’oppose à cette demande au motif que son vendeur ne bénéficie d’aucune décision de justice lui ayant accordé le bénéfice d’une capitalisation et que l’acte de vente ne le prévoit pas.

Le fondement juridique invoqué par la SARL West promotion, qu’elle ne mentionne pas dans ses conclusions, se retrouve par contre dans son courrier du 26 août 2020 (sa pièce n°43).

Elle y soutient, à l’encontre de son acquéreur, qu’elle est fondée à lui réclamer des intérêts sur les pénalités de retard, en application de la clause prévue à cet effet en page 14, paragraphe 2 de l’acte authentique de vente.

Cette clause, relative aux « intérêts de retard – indemnités » stipule pourtant clairement que les intérêts de retard ne seront dus qu’au titre d’une « somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance », ledit prix ne comportant que celui du terrain et de la réalisation des constructions à édifier, en application de la clause qui lui est consacrée en pages 6 et 7 de l’acte de vente.

Les pénalités ne font donc pas partie du prix, de sorte qu’elles ne sauraient donner lieu à des intérêts et indemnités de retard.

Dès lors mal fondée en sa demande en paiement de pénalités ajoutées aux pénalités de retard, la SARL West promotion ne pourra qu’en être déboutée.

Sur la demande initiale en paiement de la garantie locative

La SCI [Adresse 9] affirme que son bien n’a pas été commercialisé durant plus de six mois, quelle que soit la date de réception retenue et elle sollicite, en conséquence, la condamnation de son vendeur à lui payer la somme de 282 600 € HT au titre de la garantie locative que celui-ci lui a consentie. Elle affirme que le non versement de l’intégralité des pénalités ne saurait dispenser la SARL West promotion de son obligation, aucune stipulation du contrat ne le prévoyant. Elle conteste avoir refusé des locataires et affirme que l’absence de prise d’effet d’un bail signé avec son vendeur lui-même, dans le but pour celui-ci d’échapper à son obligation de garantie locative, n’est pas de son fait mais uniquement du sien. Elle ajoute que la mise en location de son immeuble est impossible en raison de nombreuses non conformités et qu’elle a d’ailleurs obtenu, en référé, le bénéfice d’une mesure d’expertise.

La SARL West promotion, qui ne conteste pas que l’immeuble litigieux n’a pas été loué, sollicite que la clause soit déclarée nulle et non avenue en raison de son caractère potestatif, en application de l’article 1304-2 du code civil. A défaut, elle soutient que le comportement fautif de son acquéreur, lequel a tardé à régler le prix de vente, le prive de cette garantie. Elle ajoute, qu’en outre, la SCI [Adresse 9] a refusé des offres de location sans motif légitime. Elle soutient avoir signé un bail avec cette dernière, de sorte que la garantie « est levée de plein droit à la date de signature » (page 29) tout en reconnaissant que ce contrat n’a pas été suivi d’effets. Elle affirme encore que la SCI Villa nova n’a, cette fois, pas pu mettre en location ses locaux puisqu’elle n’en avait pas la jouissance tant que le prix de vente n’était pas intégralement réglé, ce qui explique selon elle « qu’aucune des offres commerciales n’ait pu aboutir » (page 31). Elle en conclut « que l’absence de mise en location » (ibid) n’est due qu’au fait de son acquéreur. Elle conclut au débouté de cette demande.

Il n’est donc pas soutenu qu’au moins un bail, portant sur des locaux situés dans l’immeuble litigieux, a pris effet.

Le tribunal observe ensuite que la SARL West promotion a signé avec la SCI [Adresse 9] un bail, le 5 juillet 2019 (sa pièce n°48), alors même qu’elle indique (page 12) que le prix de vente de l’immeuble n’a été soldé que le 30 janvier 2020, de sorte qu’à la date de signature dudit bail, selon ses propres écritures (page 30, en caractères gras et soulignés dans le texte), la SCI Villa nova ne pouvait « pas juridiquement » y procéder.

La SARL West promotion, professionnel de l’immobilier, ne s’explique pas sur cette contradiction, à savoir régulariser un bail avec une société qui, selon elle, n’avait pas le droit d’y procéder.

La clause de garantie locative est rédigée comme suit (page 31 de l’acte de vente) :

« Le représentant de la société West promotion – les parties ne discutent pas la qualité à défendre de cette société à la présente demande, NDR – s’engage irrévocablement à assurer une garantie locative dans les termes suivants :

Dans l’attente de la prise d’effet du premier bail (…), à conclure par l’acquéreur ou tout sous acquéreur dans les biens vendus, le représentant de la société West promotion s’engage à garantir le versement d’une indemnité au titre de cette garantie locative pour un montant mensuel de 47 100€ HT.

Cette indemnité courra depuis la réception des travaux (…) et ce, jusqu’à la mise à disposition ou prise d’effet de la première convention à conclure concernant la jouissance de tout ou partie des biens vendus.

Le tout sans pouvoir excéder une période de six mois, soit un montant total prévisionnel de 282 600 € HT. (…)

Elle cessera de plein droit dès la prise d’effet du premier bail ou à l’expiration du délai de six mois susvisé sans qu’elle puisse donner lieu à aucune prorogation ou renouvellement.

La somme ci-dessus convenue est donc convenue à titre forfaitaire, indépendamment de la surface réalisée, sauf réduction au prorata temporis. (…) ».

L’article 1304-2 du code civil dispose que :

« Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause ».

C’est à raison que la SARL West promotion soutient qu’il ressort de la clause litigieuse que la naissance de son obligation peut dépendre de la seule volonté de son cocontractant.

Pour autant, elle n’est pas fondée à en demander la nullité car la condition potestative, à la supposer exister au cas présent, au pouvoir du créancier est valable car, dans cette hypothèse, le débiteur est engagé. Celui-ci ne peut se délier à sa guise et seul, effectivement, le créancier en décidera, en faisant ou non survenir l’événement consolidant la créance (Civ. 1ère 21 avril 1976 n°74-14.734 Bull. n°132 et 6 décembre 2017 n°16-17.588).

La clause litigieuse ne comporte donc aucune obligation à la charge de la SCI [Adresse 9], quant aux conditions de mise en location de son immeuble et la SARL West promotion n’allègue l’existence d’aucune autre stipulation en ce sens. Il en résulte qu’elle ne peut échapper à son obligation de garantie, au seul motif que son acquéreur n’aurait pas donné suite à des offres de location.

Son affirmation selon laquelle sa garantie aurait été levée, « de plein droit » (ibid), à la date de signature du bail conclu avec son acquéreur procède d’une lecture erronée de la clause puisque celle-ci a clairement prévu, comme fait générateur de cessation de la garantie, non pas la signature d’un bail, mais sa prise d’effet. Or, elle reconnaît elle-même que ledit bail n’a pas été suivi d’effet (page 29).

En l’absence de prise d’effet d’au moins un bail, la SARL West promotion doit sa garantie à hauteur du forfait maximum sur lequel se sont accordées les parties, quelque soit la date de réception retenue.

Elle sera, par conséquent, condamnée à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 282 600 € HT, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2020, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil, la SCI Villa nova n’invoquant, à l’appui de cette prétention, aucune autre mise en demeure.

Sur la résistance abusive

La SCI [Adresse 9] sollicite enfin la condamnation de la SARL West promotion à lui payer la somme de 98 344,80 €, soit 1 % du prix de vente de l’immeuble, en raison de sa résistance abusive, soutenant à cet effet que cette dernière a tenté d’échapper à son obligation au moyen de griefs dilatoires et artificiels.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est, pas en soi, constitutive d’une faute, de sorte que mal fondée en sa demande, la SCI [Adresse 9] en sera déboutée.

Sur les demandes annexes

Partie succombante, la SARL West promotion supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande de frais irrépétibles formée par la SCI [Adresse 9], que l’équité ne commande pas de satisfaire, sera rejetée.

DISPOSITIF

Le tribunal :

CONDAMNE la SARL West promotion à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 282 600 € HT (deux cent quatre-vingt-deux mille six cents euros), avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2020 ;

la CONDAMNE aux dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le président