Tribunal Judiciaire de Meaux, Referes jcp, 4 juin 2024, n° 23/00918

TJ Meaux 4 juin 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de la locataire.
Accepté
Résiliation du bail pour défaut de paiement
Le tribunal a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle était devenue occupant sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers impayés
Le tribunal a condamné la locataire à payer les arriérés locatifs, ayant constaté le montant dû sur la base des éléments fournis.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a accordé une indemnité mensuelle d'occupation, considérant que la locataire occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a condamné la locataire à verser une somme au titre de l'article 700, considérant les frais engagés par la bailleresse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, réf. jcp, 4 juin 2024, n° 23/00918
Numéro(s) :	23/00918
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Parties :	Société S.C.I. MAZAMI

Texte intégral

RÉFÉRÉ

Min N° 24/00150

N° RG 23/00918 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJKV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 04 Juin 2024

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Magalie CART, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en référé la cause suivante le 23 Avril 2024 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société S.C.I. MAZAMI

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 26 novembre 2019, avec prise d’effet au 1er décembre 2019, la société S.C.I. MAZAMI a donné à bail à Madame [P] [G] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 880 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société S.C.I. MAZAMI a, par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la société S.C.I. MAZAMI a ensuite fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner son expulsion immédiate,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner Madame [P] [G] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.166 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2024.

A l’audience, la société S.C.I. MAZAMI, représentée par Monsieur [U] [K], son gérant, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 3.586 euros arrêtée au 9 janvier 2024 et ajoute une dette de charges contractée par la locataire auprès de VEOLIA pour un montant de 1.200 euros. Il précise avoir envoyé à la caution, Madame [Z] [O], une lettre recommandée en date du 3 février 2022 retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » pour le règlement des loyers et charges impayés mais ne justifie pas d’une assignation délivrée à son encontre.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à personne physique, Madame [P] [G] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 16 janvier 2024 et sur autorisation du tribunal, la société S.C.I. MAZAMI a produit l’extrait KBIS, le commandement de payer délivré le 6 juillet 2023, la notification « COMMISSION DE COORDINATION DES ACTIONS DE PREVENTION DES EXPULSIONS LOCATIVES » ainsi qu’un décompte justifiant que le montant de la dette s’élève à la somme de 4.864,53 euros soit 3.662 euros au titre des loyers impayés (échéance de décembre 2023 incluse) et la somme de 1.202,58 euros au titre des charges impayées concernant une facture VEOLIA du 18 janvier 2022.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 15 janvier 2024 et sur autorisation du tribunal, la société S.C.I. MAZAMI a transmis la notification « PREFECTURE ».

Le 13 février 2024, le tribunal a décidé d’une réouverture des débats pour que la bailleresse s’explique sur sa demande au titre de la facture d’eau VEOLIA d’un montant important figurant dans son décompte actualisé de la dette locative produit en cours de délibéré alors que la note d’audience mentionnait une facture réglée ; pour production des régularisations de charges, aucune production ne figurant sur le contrat de bail signé entre les parties ; pour justifier de son titre de propriété et du nombre de logements à l’adresse du bien en location ; pour justifier du détail de la facturation VEOLIA de 1.202, 58 euros, seule la première page de la facture étant fournie correspondant à une consommation de 285.000 litres d’eau.

Les parties ont régulièrement été convoquées par le greffe à l’audience du 23 avril 2024.

Aucune des parties n’est présente à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024 :

1/5

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société S.C.I. MAZAMI produit un décompte démontrant que Madame [P] [G] reste lui devoir, hors frais, la somme de 4.864,53 euros à la date du 11 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) dont 3.662 euros au titre des loyers impayés et 1.202,58 euros au titre des charges dues à VEOLIA.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence de la défenderesse à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre un versement effectué par la locataire de la somme de 950 euros pour le loyer de juillet 2023.

Néanmoins du fait de son absence à l’audience, la bailleresse ne répond pas aux sollicitations du tribunal. En effet, elle n’apporte aucun élément pour justifier la facture d’eau VEOLIA d’un montant important porté dans son décompte actualisé de la dette locative produit en cours de délibéré. Par ailleurs, elle ne produit pas les régularisations de charges annuelles adressées au locataire, se contentant de mentionner sur un post-it accompagnant la première page de la facture VEOLIA que cette dernière concernerait la période du 1er décembre 2019 à juillet 2022 et ne justifie pas non plus de son titre de propriété ou du nombre de logements à l’adresse du bien en location, seule la première page de la facture d’eau étant fournie et correspondant à une consommation de 285.000 litres d’eau.

Compte tenu de l’absence de communications de justificatifs, malgré la réouverture des débats décidée par le tribunal, il y a lieu de débouter la bailleresse de sa demande de remboursement d’un montant de 1.202,58 euros au titre des charges concernant la facture d’eau VEOLIA.

En conséquence, Madame [P] [G] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement, hors frais, de la somme de 3.662 euros, au titre de l’arriéré locatif dû au 11 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2.332 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 17 octobre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société S.C.I. MAZAMI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2/5

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 novembre 2019 avec prise d’effet au 1er décembre 2019 contient une clause résolutoire (article N°VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 6 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.332 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que la locataire n’a effectué qu’un seul versement de 950 euros entre le mois d’avril 2023 et le mois de décembre 2023, de sorte que la dette locative n’a pas cessé d’augmenter pour atteindre la somme importante de 3.662 euros au 11 janvier 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse). Par ailleurs, la locataire du fait de son absence à l’audience n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources, de sorte que l’apurement de la dette dans les délais prescrits par les textes n’est pas envisageable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office au bénéfice de la locataire.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 7 septembre 2023. Madame [P] [G] étant réputée occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Sur la demande de la bailleresse relative au délai d’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

3/5

En l’espèce, Madame [P] [G] est entrée dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de la société S.C.I. MAZAMI à ce titre.

La société S.C.I. MAZAMI, sera autorisée, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [P] [G] sera condamnée au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la société S.C.I. MAZAMI a dû accomplir, Madame [P] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société S.C.I. MAZAMI ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2019 avec prise d’effet au 1er décembre 2019 entre la société S.C.I. MAZAMI, d’une part, et Madame [P] [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 7 septembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS Madame [P] [G] occupant sans droit ni titre depuis le 7 septembre 2023;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire des lieux, la société S.C.I. MAZAMI à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [G], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTONS la société S.C.I. MAZAMI de sa demande relative au délai d’expulsion ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à la société S.C.I. MAZAMI, à titre provisionnel, la somme de 3.662 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2.332 euros, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

4/5

CONDAMNONS Madame [P] [G] à payer à la société S.C.I. MAZAMI, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à la société S.C.I. MAZAMI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffièreLa juge

5/5