TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/02647 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFIW

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

LA S.C.I. DES ZOUAVES agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Madame [K] [Y] [G] gérante

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, la société civile immobilière DES ZOUAVES a consenti à Madame [T] [B] (ci-après la locataire) un bail d’habitation portant sur un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 690,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 30,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au jour de la conclusion du contrat.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 25 avril 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 520,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, dénoncé le même jour par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société civile immobilière DES ZOUAVES a fait assigner à comparaître Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2]) à [Localité 5] ;

— la condamnation de Madame [T] [B] au paiement de la somme de 2 810,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 juin 2025;

— la condamnation de Madame [T] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de Madame [T] [B] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 1er septembre 2025, un commissaire de justice constatait l’absence de la locataire sur place outre l’absence de serrure sur le logement. Son départ des lieux était confirmé selon courrier de la caisse d’allocations familiales en date du 29 août 2025 aux termes duquel la locataire informait la caisse de son déménagement au 26 juin 2025.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société civile immobilière DES ZOUAVES, représentée par Madame [Y] [K], gérante, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 981,00 euros selon décompte en date du 17 octobre et arrêté au mois d’août 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [B] n’a pas comparu.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [T] [B] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société civile immobilière DES ZOUAVES.

1. Sur la demande de résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 16 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 avril 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025 .

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 6 novembre 2023 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 25 avril 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai plus favorable à la locataire prévu dans le contrat de location et visé dans le commandement de payer), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2025.

L’absence de la locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants ou formuler d’éventuelles demandes de délais.

En conséquence, l’expulsion de Madame [T] [B] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif compte tenu de la résiliation du bail.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière DES ZOUAVES justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues au 31 août 2025 (selon état daté du 17 octobre 2025), faisant apparaître la somme de 3 981 euros.

La locataire, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 26 juin 2025 Madame [T] [B] cause un préjudice à la société civile immobilière DES ZOUAVES, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société civile immobilière DES ZOUAVES, et Madame [T] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 3 981,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 août 2025 (loyers d’août inclus et selon état daté du 17 octobre 2025) et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la société civile immobilière DES ZOUAVES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [B], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [T] [B] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 150,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société civile immobilière DES ZOUAVES recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 novembre 2023 entre la société civile immobilière DES ZOUAVES et Madame [T] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 5] sont réunies à la date du 26 juin 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [B] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] (1er étage, appartement n°1) à [Localité 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [B] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer en deniers ou quittances à la société civile immobilière DES ZOUAVES la somme de 3 981,00 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la société civile immobilière DES ZOUAVES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [T] [B] à payer à la société civile immobilière DES ZOUAVES la somme de 150,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente