TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08468 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTTY

N° de Minute : L 25/00228

JUGEMENT

DU : 12 Mai 2025

[W] [G]

C/

S.C.I. GENESIA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [W] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. GENESIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M. [N] [F], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 24/08468 – Page -MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 2 juillet 2018, la société civile immobilière (SCI) Genesia a donné en location à Mme [W] [G], pour une durée initiale de trois ans, un appartement à usage d’habitation n°2, situé [Adresse 4] à Lille, moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros, outre une provision sur charges de 120 euros.

Le 23 juin 2021, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Lille a constaté l’accord des parties suivant lequel la SCI Genesia s’est engagée à :

visiter l’appartement occupé par Mme [G] le 29 juin 2021 entre 9h et 11h afin de prendre la mesure de l’état dégradé de celui-ci et d’engager les travaux nécessaires de mise en conformité du logement conformément aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent,payer à Mme [G] une somme de 600 euros (soit 5 mois de charges exigibles pour la période comprise entre janvier 2021 et mai 2021) à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi pour défaut de chauffage,payer à Mme [G], au plus tard le 29 juin 2021, la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel (vêtements) et moral subi par elle,calculer le loyer au 1er juillet 2021 selon les dispositions légales en vigueur.

Le 7 juillet 2022, Mme [G] a fait constater les désordres affectant l’appartement par Maître [T] [U], commissaire de justice à [Localité 8].

Par lettre du 11 novembre 2022, le conseil de Mme [G] a demandé à la SCI Genesia de procéder au débouchage des canalisations et de réparer le volet de la chambre occupée par le fils de Mme [G].

Par courrier du 2 janvier 2023, la SCI Genesia a indiqué qu’elle venait d’être destinataire du courrier car son adresse avait changé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 janvier 2023, la SCI Genesia a notifié un congé à Mme [G] avec effet au 1er juillet 2024 afin de reloger les parents du gérant de celle-ci.

Par lettre recommandée du 2 mars 2023, la société anonyme (SA) Juridica, compagnie d’assurances auprès de laquelle Mme [G] est titulaire d’une police de protection juridique, a mis en demeure la SCI Genesia de remédier aux mêmes désordres que ceux précédemment visés par la lettre du 11 novembre 2022.

La SA Juridica a mandaté le cabinet Saretec France pour procéder à une expertise amiable des désordres qui a eu lieu le 26 mai 2023.

Le cabinet Saretec a établi son rapport le 4 septembre 2023.

Un protocole d’accord en 8 points a été régularisé entre les parties aux termes duquel la SCI Genesia s’est engagée à faire procéder à différents travaux avant le 29 septembre 2023.

Le 16 novembre 2023, Mme [G] a fait assigner la SCI Genesia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de la voir condamner à achever les travaux sous astreinte, conformément au protocole d’accord.

Le 7 décembre 2023, Mme [G] a fait constater les désordres affectant l’appartement par Maître [T] [U], commissaire de justice à [Localité 8].

Le 21 janvier 2024, elle a, de nouveau, fait constater les désordres affectant l’appartement par Maître [O] [A], commissaire de justice à [Localité 8].

Par ordonnance de référés du 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— enjoint à la SCI Genesia de :

procéder ou faire procéder, dans un délai d’un mois à compter de la décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois à compter de la décision et pendant un délai de 6 mois passé à :reprendre le contour de la robinetterie dégradé au-dessus de la baignoire,procéder à la réparation du tablier de volet situé dans la pièce bureau avec pose sur le coffret d’une aération mécanique adaptée au volume de la pièce et à la pose d’une aération mécanique sur le coffret de volet dans la chambre attenante à celle du bureau, adaptée au volume de la pièce,réparer la porte séparant le séjour de la pièce kitchenette de sorte que l’on puisse fermer sans difficulté,faire intervenir la société De Sloover pour vérification du programmateur hebdomadaire à la gestion du chauffage central et résolution de l’absence de chauffage durant la nuit depuis le mois d’avril 2023 dans l’appartement de Mme [G],à l’appréciation de la SCI Genesia pour le mode opératoire, revoir le système d’aération des toilettes mis en place devant l’aérateur mécanique de la fenêtre simple vitrage du cellier pour atténuer les déperditions de chaleur dans ces pièces durant la période hivernale,- rejeté la demande de réduction du loyer,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de la SCI Genesia,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné la SCI Genesia à payer à Mme [G] une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit à titre provisoire.

Mme [G] a fait signifier cette ordonnance à la SCI Genesia le 20 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Mme [G] a fait assigner la SCI Genesia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Lille afin de voir, au visa des articles 13 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, annuler le congé délivré par la SCI Genesia le 21 janvier 2023.

Le 17 février 2025, Mme [G] a fait constater les désordres affectant l’appartement par Maître [O] [A], commissaire de justice à [Localité 8].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Mme [G], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 6, 13 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 1719 du code civil :

condamner la SCI Genesia à lui verser les sommes de : 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

186,31 euros au titre de la surconsommation d’électricité,29,99 euros au titre de l’achat du radiateur d’appoint,condamner la SCI Genesia à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] qui sollicitait également de voir annuler le congé délivré par la SCI Genesis a précisé que celle-ci avait renoncé à y donner suite.

Au soutien de ses écritures, Mme [G] fait valoir que très rapidement après son entrée dans les lieux, elle a signalé différents désordres à la SCI Genesia; qu’elle a été contrainte de les faire constater par un huissier de justice puis par un expert amiable ; qu’un protocole d’accord a été régularisé à l’issue de l’expertise amiable aux termes duquel la SCI Genesia a pris différents engagements qu’elle n’a pas honoré, se contentant de remplacer la baignoire sans procéder à un entourage d’étanchéité en périphérie et à la reprise du contour de la robinetterie ; que depuis cette intervention, la peinture et l’enduit au-dessus de la baignoire s’effritent et tombent directement dans le syphon, bloquant ainsi l’évacuation de l’eau ; qu’elle a été contrainte de saisir le juge des référés et qu’à la suite de l’ordonnance rendue le 13 mai 2024, la SCI Genesia s’est exécutée courant juillet 2024 ; que les désordres ont ainsi perduré entre juillet 2018 et juillet 2024.

Elle précise que si une intervention sur le système de chauffage a eu lieu courant juillet 2024, celui-ci a de nouveau été défaillant en janvier 2025 ; qu’elle a été privée de chauffage du 17 au 28 janvier 2025, comme cela a été constaté par le commissaire de justice ; que depuis 2022, elle n’ a pas été en mesure d’ouvrir le volet roulant de la pièce bureau, ainsi que cela a été constaté par le cabinet Saretec ; que le commissaire de justice a également constaté que les canalisations étaient bouchées ; qu’il a également constaté des absences d’aération dans les toilettes et les chambres, entraînant une forte humidité et des moisissures ; qu’elle subit également des nuisances sonores du fait des radiateurs qui émettent un bruit sourd la nuit.

La SCI Genesia, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des dispositions des articles 7, 13 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des dispositions de l’article 1719 du code civil, de l’arrêté du 29 mai 2015 :

rejeter les demandes de Mme [G],condamner Mme [G] à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,rejeter la demande présentée par Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien, elle fait valoir que concernant le chauffage, des solutions ont été cherchées dès le mois de juillet 2024 et qu’une intervention a été effectuée en janvier 2025 ; qu’elle accepte d’indemniser la surconsommation de chauffage résultant de ces travaux.

Elle ajoute, au soutien de sa demande reconventionnelle, que de nombreux locataires se sont plaints du comportement de Mme [G] et/ou de son fils par écrit ou verbalement, ce qui l’a contraint à rechercher de nouveaux locataires, occasionné des déplacements pour les visites, des signatures des baux, outre une fatigue psychologique pour le gérant ; que cela a également généré une perte de revenus pour elle.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 7] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En l’espèce, Mme [G] reproche à la SCI Genesia de ne pas avoir honoré les engagements pris dans le protocole d’accord régularisé à l’issue de l’expertise amiable contradictoire.

Aux termes de son procès-verbal du 7 juillet 2022, Maître [T] [U], commissaire de justice, a constaté que les canalisations étaient bouchées au niveau de la salle de bains, dans le lavabo, au niveau de la baignoire ainsi qu’au niveau de l’évier.

Aux termes de son rapport d’expertise amiable du 4 septembre 2023, le cabinet Saretec a constaté un problème d’évacuation des eaux de la baignoire et du lavabo de la salle de bains nécessitant une mise en conformité des canalisations d’évacuation et éventuellement des équipements sanitaires de la salle de bains.

La SCI Genesia s’est, aux termes du protocole d’accord (point n°1), engagée à ses frais à :

mettre en conformité les évacuations des appareils sanitaires de la salle de bains et de l’évier dans la pièce kitchenette,remplacer la baignoire en raison de sa vétusté et reprendre le contour de la robinetterie dégradé au-dessus de la baignoire,combler le vide sur le côté de l’évier inox en raccord avec le mur dans la pièce kitchenette.

Suivant facture du 22 novembre 2023 et attestation de M. [Z] [P], plombier, du 5 décembre 2023, il a remplacé la baignoire, la robinetterie de la baignoire, le syphon de la baignoire et la douchette ainsi que les syphons du logement suite à un mauvais entretien de ces derniers (touffes de cheveux retrouvés dans les syphons de salle de bain et des aliments dans celui de cuisine).

Il ressort du procès-verbal de constat de Maître [T] [U] du 7 décembre 2023 que le débouchage des évacuations a été réalisé, qu’une baignoire neuve a été installée mais qu’il n’y a ni tablier de baignoire ni réparation au niveau des toiles de verre et peinture.

Il ressort également du procès-verbal du 17 février 2025 que dans la salle de bains, la peinture du mur s’effrite et que sont présents, dans un récipient que Mme [G] a placé sous le syphon de la baignoire, de l’eau trouble avec des morceaux de peinture de même que dans le syphon lui-même.

Il s’en déduit que la SCI Genesia n’a pas intégralement honoré son engagement puisqu’aucun entourage d’étanchéité en périphérie de la baignoire n’a été constaté et que le contour de la robinetterie n’a fait l’objet d’aucune reprise.

Toutefois, rien ne permet de considérer que ces désordres existaient depuis 2018.

En effet, ce n’est que le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 7 juillet 2022 qui mentionne que les canalisations sont bouchées.

L’indemnisation ne peut donc être accordée pour une période antérieure à cette date.

Le procès-verbal de constat du 7 juillet 2022 et le rapport d’expertise amiable Saretec ne mentionnent pas de problème de chauffage.

La SCI Genesia s’est toutefois engagée, aux termes du protocole d’accord (point n°4), à faire intervenir la société De Sloover pour vérification du programmateur hebdomadaire de gestion du chauffage central et résolution de l’absence de chauffage durant la nuit depuis le mois d’avril 2023.

Aux termes de son procès-verbal de constat du 7 décembre 2023, Maître [T] [U], commissaire de justice, a rapporté que d’après Mme [G], il n’y a eu aucun changement et que le chauffage est coupé de façon régulière ; qu’il n’apparaît aucune fumée de combustion sur la partie arrière de l’immeuble, au niveau de la chaufferie alors qu’il s’agit d’une chaudière au fioul ; qu’il y a toujours un manque de chauffage la journée ; que la température est basse sur l’extérieur, soit environ 3 degrés et que les radiateurs sont tièdes.

Aux termes de son procès-verbal de constat du 21 janvier 2024, Maître [A], commissaire de justice, a constaté que dans la chambre 1, le robinet thermostatique était au maximum (5) mais qu’il restait froid ; qu’un chauffage d’appoint est présent ; que dans le séjour, le robinet thermostatique était ouvert (3) mais qu’il était froid ; que dans la cuisine, des chauffages d’appoint étaient présents ; que dans la cuisine, les robinets thermostatiques des radiateurs sont ouverts, pour l’un au maximum (5) mais restent froids ; que d’après le thermomètre qu’il a posé, la température est de 9°C ; que dans la chambre n°2, le robinet thermostatique est ouvert (4) mais reste froid.

Aux termes de son procès-verbal de constat du 17 février 2025, Maître [A], commissaire de justice, a constaté que les radiateurs émettent un bruit sourd en journée et que ce bruit est, d’après Mme [G], plus intense de nuit ; que Mme [G] lui montre un message reçu le 27 janvier 2025 concernant l’intervention pour la réparation du chauffage ; qu’elle est restée sans chauffage 13 jours ; que certains effets personnels de Mme [G] notamment en cuir sont dégradés.

Mme [G] rapporte ainsi la preuve de ce qu’elle a été privée de chauffage du 17 au 28 janvier 2025.

La SCI Genesia s’est également engagée, aux termes du protocole d’accord (point n°2) à faire procéder à la réparation du tablier de volet situé dans la pièce bureau.

L’impossibilité d’ouvrir le volet roulant de la pièce bureau a été constatée le 7 juillet 2022 par le procès-verbal de commissaire de justice.

Il ressort de celui dressé le 7 décembre 2023 que le tablier de volet ne peut toujours pas être relevé et que d’après Mme [G], des ouvriers ont bloqué le volet au maximum par deux vis pour permettre un éclairage sommaire de la pièce.

Le procès-verbal de constat du 17 février 2025 ne contient aucun constat à ce titre, ce dont il se déduit que ce désordre ne persiste pas à ce jour.

Le défaut d’aération du logement n’a été ni constaté dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 7 juillet 2022 ni dans le rapport d’expertise amiable du cabinet Saretec.

La SCI Genesia s’est néanmoins engagée, aux termes du protocole d’accord (points n°2 et 5), à poser sur le coffret du volet du bureau et sur celui de la chambre une aération mécanique adaptée au volume de la pièce concernée.

Aux termes de son procès-verbal de constat du 7 décembre 2023, le commissaire de justice a constaté qu’une aération rudimentaire a été créée au niveau des toilettes ; que l’extrémité du tuyau d’aération est posée contre un aérateur mécanique qui présente des hélices fixes ; que la tuyauterie de ventilation est toujours derrière l’aérateur mécanique ; que dans les chambres, il n’existe pas d’entrée d’air sur le châssis ou sur les ouvrants de la fenêtre ; que dans le placard de la chambre occupée par son fils, des chaussures moisissent ; que d’après Mme [G] cela est dû au fait que les parties communes ne sont plus chauffées.

D’après le procès-verbal de constat du 17 février 2025, des effets personnels et des chaussures sont toujours dégradés à cause de l’humidité et particulièrement les vêtements en cuir.

Il s’en déduit que ce désordre a été persistant malgré l’intervention de la SCI Genesia.

Au regard du montant du loyer et de la durée pendant laquelle Mme [G] a subi ces différents désordres, il y a lieu de faire droit à sa demande d’indemnisation à hauteur de 2 000 euros, étant précisé que les 1 100 euros déjà réglés par la SCI Genesia concernent l’indemnisation de désordres pour une période antérieure.

Sur la demande de remboursement des frais exposés par Mme [G] en raison du chauffage défaillant

Aux termes de l’article 3 alinéa 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, Mme [G] produit une facture [Adresse 6] d’un montant de 29,99 euros au titre d’un radiateur d’appoint acheté le 20 janvier 2025.

Cet achat a été fait pendant la période de privation de chauffage qui est imputable à la bailleresse en application du texte précité.

En tout état de cause, la SCI Genesia indique qu’elle accepte de régler cette somme.

La SCI Genesia sera donc condamnée à payer à Mme [G] la somme de 29,99 euros au titre du remboursement du coût du radiateur d’appoint.

Mme [G] fait également valoir que l’utilisation de ce radiateur d’appoint a généré une surconsommation d’électricité d’un montant de 186,31 euros.

Elle ne produit aucun justificatif en ce sens mais la SCI Genesia indique qu’elle accepte de régler cette somme.

La SCI Genesia sera donc condamnée à payer à Mme [G] la somme de 186, 31 euros au titre du coût de surconsommation électrique.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation présentée par la SCI Genesia

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués.

En l’espèce, la SCI Genesia produit un compte rendu d’infraction initial établi par les services de police de Lille le 17 mars 2021 suivant lequel M. [L] [I] qui habite à la même adresse que Mme [G] a déposé plainte à l’encontre de M. [K] [G], fils de Mme [W] [G], pour violences n’ayant entraîné aucune incapacité de travail commises le 16 mars 2021. Il a indiqué que celui-ci lui avait donné un coup de poing à l’oreille gauche, entraînant sa chute au sol et qu’il s’est ensuite jeté au sol et lui a claqué la tête sur celui-ci.

Aucun élément n’est toutefois donné sur la suite qui a été apportée à cette procédure.

La SCI Genesia produit aussi des copies écran de SMS qui lui ont été envoyés par une prénommée [E] qui indique que des voisins lui causent des nuisances sans toutefois que Mme [G] soit nommément désignée.

Dans le même sens, le courriel qui a été adressé à la SCI Genesia par Mme [X] [C] le 5 mai 2023 mentionne seulement des nuisances sonores et petits désagréments causés par la voisine et son fils juste au-dessus d’eux sans précisément indiquer le nom de la demanderesse.

Il en va de même du courriel de M. [Y] du 23 décembre 2021.

Seul le courrier de Mme [J] et M. [S] du 27 janvier 2022 fait état de bruits causés par Mme [G]. Ce courrier précise toutefois qu’ils n’ont jamais alerté ni la SCI Genesia ni les autorités.

Par ailleurs, la SCI Genesia ne justifie d’aucune mise en demeure qu’elle aurait adressée à Mme [G] pour lui faire part de manquements à son obligation de jouissance paisible.

Elle produit seulement un courrier incomplet du 2 janvier 2023 qui évoque brièvement l’existence d’un « long contentieux » avec cette locataire.

Ces éléments sont donc insuffisants à permettre de justifier la condamnation de Mme [G] à payer à la SCI Genesia des dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance.

Par ailleurs, la SCI Genesia ne démontre pas les autres chefs de préjudice qu’elle prétend avoir subis.

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Genesia qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société civile immobilière Genesia à payer à Mme [W] [G] les sommes de :

2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,29,99 euros au titre de l’achat du radiateur d’appoint,186,31 euros au titre de la surconsommation d’électricité.

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par la société civile immobilière Genesia ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société civile immobilière Genesia à payer à Mme [W] [G] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière Genesia aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 12 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE