TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08576 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTZW

N° de Minute : L 25/00327

JUGEMENT

DU : 10 Juin 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[F] [U]

[J] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [U], demeurant [Adresse 4]

Mme [J] [B], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2022 et prenant effet le 1er août 2022, M. [T] [L] a donné à bail à Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 800 euros, et une provision sur charges de 80 euros.

Suivant contrat du 1er juillet 2022, la SAS Action logement services s’est portée caution simple en garantie du paiement du loyer défini par le contrat comme « le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, ou la redevance, les indemnités d’occupation ou d’hébergement, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, à l’exclusion de toute autre pénalité ou indemnité réclamée par le bailleur au locataire » à hauteur de 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la SAS Action logement services a fait signifier à Mme [Z] [K] et M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 760 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 19 avril 2024, la SAS Action logement services a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la SAS Action logement services a fait assigner Mme [Z] [K] et M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [K] et M. [D] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* 1 760 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024,

* une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

L’assignation a été dénoncée le 25 juillet 2024 à la préfecture du Nord.

À l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAS Action logement services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève, au 16 mars 2025, à 2 640 euros. Elle indique que les loyers des mois d’août, septembre 2023 et novembre 2024 n’ont pas été payés, que celui du mois de mars 2025 n’a pas encore été réglé par le couple et que le plan d’apurement de la dette n’a pas respecté. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Mme [Z] [K] et M. [D] ne contestent pas la dette et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils déclarent ne pas bénéficier d’une procédure de surendettement. Ils expliquent les premiers incidents de paiement par le décès d’un proche et la baisse de leurs revenus. Ils indiquent que leur situation financière s’est améliorée à ce jour, que leurs revenus mensuels s’élèvent à environ 3 700 euros et qu’ils ont un enfant à charge. Ils expliquent qu’ils ont cherché à effectuer des versements supplémentaires pour apurer leur dette mais qu’ils n’ont pas su auprès de qui réaliser les paiements. Sur le loyer du mois de mars 2025, ils exposent qu’ils n’ont actuellement pas accès à leur compte bancaire pour exécuter un virement et que leur bailleur est informé de cette difficulté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la caution

Concernant la résiliation du bail, la SAS Action logement services fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur, qui s’étendent à l’action en résiliation du bail.

Selon l’article 2309 du Code civil, dans sa version postérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il en résulte que la caution subrogée dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Ces actions s’entendent également de celles permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Le contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de « loyer », entendu selon la définition reprise ci-dessus, et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, la SAS Action logement services produit les quittances subrogatives, rapportant ainsi la preuve de sa prise en charge des loyers impayés par Mme [Z] [K] et M. [D].

Ainsi, tant les dispositions légales que les stipulations contractuelles du cautionnement autorisent expressément la caution qui a réglé la dette à agir en résolution du bail, afin d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la SAS Action logement services sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 25 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS Action logement services justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 avril 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2024.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Mme [Z] [K] et M. [D] le 16 avril 2024.

Les locataires ne justifient pas avoir réglé les sommes dues dont le paiement était demandé dans le délai de deux mois prévu au commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 17 juin 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS Action logement services verse aux débats plusieurs quittances subrogatives dont la dernière en date du 18 novembre 2024 portant sur les mois d’août 2023, septembre 2023 et novembre 2024, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes versées par ses soins en application du contrat de cautionnement.

Il apparaît dès lors au vu de ces éléments que Mme [Z] [K] et M. [D] restent redevables de la somme de 2 640 euros arrêtée au 28 février 2025 au titre des sommes payées par la SAS Action logement services en vertu de son engagement de caution pour la période locative de août 2023, septembre 2023 et novembre 2024.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 640 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 avril 2024 sur la somme de 1760 euros et à compter de l’assignation du 24 juillet 2024 pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, de la même loi lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [K] et M. [D] proposent de s’acquitter de leur dette de façon échelonnée. Il ressort du décompte produit par la SAS Action Logement Services que le couple a repris le versement intégral de son loyer courant depuis décembre 2024.

Dès lors, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

L’expulsion de Mme [Z] [K] et M. [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Mme [Z] [K] et M. [D] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de la provision sur charges, soit la somme de 880 euros, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [Z] [K] et M. [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La SAS Action Logement Services sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS Action Logement Services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 juillet 2022 entre M. [T] [L] d’une part, et Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2640 euros arrêtée au 28 février 2025 au titre des loyers et charges impayés, pour la période locative d’août 2023, septembre 2023 et novembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1760 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

AUTORISE Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] à s’acquitter de la dette en treize (13) versements mensuels de 200 euros, outre un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges, soit la somme de 880 euros, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [Z] [K] et M. [S] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et le coût de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 10 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE