TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/09016 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XSBM

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

La S.A.R.L. [13] exerçant sous l’enseigne [7], pris en la personne de sa gérante Mme [J] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Me [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S. [8] [I] [1], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2024.

A l’audience publique du 16 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Septembre 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

M. [Z] [D] a acquis en 2008 une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 12].

A compter de 2016, il a envisagé de la vendre avec le concours de la société [13] exerçant à l’enseigne [7] à laquelle il a donné mandat de vendre le 7 septembre 2016 puis le 8 février 2018.

Par acte reçu par M. [M] [P], notaire associé de la SCP [8] [I] [1] le 13 septembre 2021, M. [D] a convenu avec M. et Mme [E] d’un pacte de préférence sur ce bien.

L’acte stipule notamment :

“ Le droit de préférence interviendra en cas d’aliénation à titre onéreux de tout ou partie du ou des biens immobiliers objet des presentes par le proprietaire actuel ou ses ayants droit, ce que le bénéficiaire accepte.

Il aura un droit de préférence sur tout amateur pour se rendre acquéreur aux mêmes conditions, charges, modalités et prix qui devront lui étre communiqués à son domicile par lettre recommandée avec demande d’avis de réception par voie postale ou électronique. […]

Le présent pacte de préférence est convenu pour une durée expirant le 31 décembre 2022.”

L’acte a été publié aux services de la publicité foncière le 20 septembre 2021.

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2022, M. [D] a donné à la société [13] mandat de vendre ce bien au prix de 1 150 000 euros net vendeur, frais d’agence de 45 000 euros TTC en sus à la charge de l’acquéreur. Le mandat a été donné sans exclusivité.

Avec le concours de l’agent immobilier, M. et Mme [T] ont présenté une lettre d’intention d’achat de ce bien au prix de 1 150 000 euros net vendeur, frais d’agence de 45 000 euros en sus.

L’acte stipule notamment qu’il est valable jusqu’au 7 novembre 2022 à minuit, que la promesse de vente devra être signée au plus tard le 30 novembre 2022, que la vente définitive devra intervenir fin février 2023, que la vente prévoira un différé de jouissance jusqu’au 30 juin 2023 moyennant une indemnité d’occupation de 1 500 euros par mois, les frais d’entretien et de réparation demeurant, au cours de cette période, à la charge du vendeur.

M. [D] a accepté cette offre d’achat le 7 novembre 2022.

Le lendemain, l’agent immobilier a adressé un courriel à M. [P] en vue de la rédaction de la promesse de vente.

C’est ultérieurement que l’agent immobilier a appris l’existence du pacte de préférence.

Le notaire a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception aux bénéficiaires du pacte de préférence le 18 novembre 2022 leur indiquant que M. [D] avait trouvé un acquéreur aux conditions habituelles en matière de vente, moyennant le prix de au prix de 1 150 000 euros.

Les bénéficiaires ont écrit, le 17 décembre 2022, au notaire lui notifier leur intention de se porter acquéreur, par préférence, aux mêmes conditions.

Par courrier du 21 février 2023, le conseil de l’agent immobilier a indiqué au notaire que par l’effet du pacte de préférence, le bénéficiaire s’est substitué à l’acquéreur présenté par ses soins de sorte qu’il était tenu de lui payer sa commission et l’a prié de lui confirmer que celle-ci serait payée à l’occasion de la réitération de la vente.

Par acte authentique reçu par M. [P],notaire associé de la société devenue une SAS [10], le 27 février 2023, la vente a été réitérée au profit de M. et Mme [E] au prix de 1 150 000 euros avec un différé de jouissance jusqu’au 30 juin 2023 moyennant une indemnité d’occupation de 2 800 euros par mois.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2023, la société [13] a fait assigner la SAS [9] [6] et M. [P] devant le tribunal judiciaire de Lille en responsabilité professionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 30 juillet 2024, la société [13] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner in solidum la société [11] et M. [P] à lui payer les sommes de :

—  45 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’agent immobilier fait valoir que la Cour de Cassation a jugé que la vente ne pouvait être conclue au profit du bénéficiaire du pacte que dans la mesure où celui-ci consentait à l’ensemble des charges et conditions négociées, en ce compris les frais d’agence [Cass. 3ème Civ., 28 septembre 2022, n°21-18.007]

Il considère que l’exercice du droit de préférence, tel que prévu dans le pacte, a pour effet de substituer le bénéficiaire du pacte dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé de sorte qu’entre les deux candidats à l’acquisition, le vendeur est tenu de préférer le bénéficiaire du pacte, toutes choses égales par ailleurs.

Il souligne que le bénéficiaire a renégocié l’indemnité d’occupation à la hausse mais n’a pas accepté de payer la commission qui lui était due impliquant que le notaire devait constater que les conditions, charges et modalités n’étaient pas les mêmes, d’autant qu’il l’a alerté sur ce point.

Il en déduit que le notaire a commis une faute en s’abstenant soit de constater la différence soit d’exiger du bénéficiaire qu’il accepte la totalité des conditions en ce compris le paiement de sa commission.

Il estime que sans la faute, la vente aurait nécessairement été conclue et sa commission payée, de sorte qu’elle est la cause directe de la perte de sa commission.

Il demande la condamnation in solidum du notaire et de sa société d’exercice.

Répliquant à son contradicteur, il tient pour inopérant qu’il n’ait pas présenté le bénéficiaire au vendeur car il estime que c’est en application du pacte de préférence que sa commission lui est due étant rappelé que l’objet même du pacte de préférence est de permettre au bénéficiaire d’obtenir une préférence par rapport à un autre candidat c’est à dire un candidat trouvé en l’espèce par ses soins, le vendeur n’ayant pas directement traité avec le bénéficiaire.

Quant à la perte de chance alléguée, il estime que l’acquéreur aurait obtenu son financement mais n’a pas poursuivi ses démarches en raison de l’exercice du droit de préférence. Subsidiairement, il estime que la perte ne peut être inférieure à 90 %.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, la société [11] et M. [P] demandent au tribunal de :

— Rejeter les prétentions, fins et conclusions de la société [13], l’en débouter ;

— La condamner au paiement d’une somme de 3500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Subsidiairement :

— Ecarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leur défense, ils contestent la faute ainsi que le dommage et le lien de causalité.

Ils font une autre analyse des contrats considérant que le pacte de préférence est autonome par rapport au mandat de vente et soulignant que l’agent immobilier n’a pas présenté le bénéficiaire au vendeur de sorte que rien ne justifiait le versement de la commission. Ils insistent sur le fait que le bénéficiaire a acquis en vertu du pacte de préférence et de lui seul, la vente étant parfaite dès l’acceptation du bénéficiaire. Ils contestent également que le bénéficiaire se soit substitué au candidat présenté par l’agent immobilier.

Ils considèrent que l’arrêt invoqué correspond à une hypothèse différente impliquant une préférence donnée au preneur à bail commercial.

Ils ajoutent que le droit de préférence devait être purgé, que le notaire l’a fait et sans faute.

Quant au dommage et au lien de causalité, ils font valoir que si le bénéficiaire avait dû supporter la commission, il n’est pas établi qu’il aurait accepté de se prévaloir de son droit de préférence tandis qu’il n’est pas certain que le candidat présenté aurait effectivement acquis le bien.

Ils ajoutent qu’à la date d’exercice du droit de préférence, l’offre émise par M. et Mme [T] était caduque, outre qu’elle intégrait des conditions suspensives notamment d’obtention d’un prêt alors qu’il n’est pas établi qu’ils l’auraient, avec certitude, obtenu. Ils en déduisent que le préjudice invoqué est hypothétique.

Quant à la perte de chance, ils soulignent que l’agent immobilier ne s’explique ni sur le principe ni sur l’importance de la perte invoquée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du notaire :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En vertu de cette disposition, il revient à la société [13], demandeur à l’instance, de rapporter la preuve d’une faute commise par le notaire, d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

La date à laquelle l’agent immobilier a appris l’existence d’un pacte de préférence, tout comme la manière dont il l’a appris, est indifférent pour la résolution du litige puisque ce pacte existait et qu’il était publié.

Comme le relève la société [13] à juste titre, bien que le mandat de vendre lui ait été consenti sans exclusivité, le vendeur n’a pas proposé à M. et Mme [E] d’acquérir directement l’immeuble auprès de lui. Une fois que l’agent immobilier a trouvé un acquéreur, le vendeur a fait purger le droit de préférence du bénéficiaire par le notaire.

Le caractère non exclusif du mandat est inopérant.

Il doit être relevé que la clause du pacte de préférence visait expressément à permettre à son bénéficiaire d’obtenir un droit de préférence sur tout amateur afin qu’il puisse se rendre acquéreur aux mêmes conditions, charges, modalités et prix que l’amateur initialement trouvé.

La clause ne fait pas seulement référence au prix mais explicitement aux conditions, charges, modalités et prix.

Cette stipulation implique qu’il fallait nécessairement qu’un acquéreur soit trouvé et que la vente soit nouée par la rencontre de la volonté du vendeur et de l’acquéreur / amateur sur la chose et sur le prix : ce n’est qu’alors que le bénéficiaire du pacte de préférence pouvait accepter d’acquérir aux mêmes conditions, charges, modalités et prix que l’amateur, mais lui être préféré.

C’est exactement ce qui s’est passé en l’espèce.

Le tribunal ne partage pas l’analyse du notaire sur le moment où la vente s’est formée. Elle ne s’est pas formée lors de l’acceptation du bénéficiaire mais lorsque l’offre de l’amateur a été acceptée par le vendeur ; puis il a été offert au bénéficiaire de se substituer, par préférence à l’amateur.

L’agent immobilier a rempli sa mission et présenté un acquéreur acceptant de payer le prix et ses honoraires et le vendeur a accepté cette offre. L’agent immobilier a alors adressé l’offre et l’acceptation écrites au notaire pour qu’il rédige une promesse de vente.

S’il est exact que l’agent immobilier n’a pas présenté le bénéficiaire au promettant / vendeur, il n’en demeure pas moins qu’il a trouvé un amateur à un certain prix et à certaines conditions acceptées par le vendeur. Le notaire conteste, certes dans d’autres termes, que le paiement de la commission de l’agent immobilier ait une cause mais il doit être fait le constat que cette cause existait puisque la mission donnée par le mandant avait été exécutée par l’agent immobilier.

Le notaire connaissait à la fois les termes exacts de l’offre et de l’acceptation et le libellé de la clause du pacte de préférence (qu’il avait lui-même reçu).

C’est à juste titre que le notaire soutient qu’il était tenu de “purger” le droit de préférence, ce qui n’est pas contesté, malgré l’amertume qu’exprime l’agent immobilier qui déclare que son client avait négligé de l’en aviser.

Toutefois, lorsqu’il l’a fait le notaire a omis de mentionner l’une des conditions de la vente relative au paiement de la commission de l’agent immobilier.

La hausse du montant de l’indemnité d’occupation à payer par le vendeur de 1 300 euros par mois pendant 4 mois (soit un surcoût de 11 200 euros), dont les parties n’ont pas discuté dans le cadre de la présente instance, est nettement inférieure au montant de la commission de l’agent immobilier.

Le bénéficiaire du pacte de préférence, M. et Mme [E], a donc acquis pour un coût global de l’opération nettement moindre que le coût que M. et Mme [T] avaient accepté de débourser.

En omettant le montant de la commission de l’agent immobilier, le notaire a commis une faute puisque les conditions ou charges portées à la connaissance du bénéfiaire n’étaient pas les mêmes que celles acceptées par l’amateur, M. et Mme [T].

Le notaire relève ensuite que l’offre faite par l’amateur mentionnait que la promesse de vente devrait intervenir avant le 30 novembre 2022 et l’acte réitératif avant la fin février 2023.

Toutefois, il a lui-même dressé une attestation, le 24 novembre 2022, selon laquelle il était chargé de la vente de M. [D] à M. et Mme [T]. Il l’a adressée au notaire de ces derniers pour qu’ils puissent “initier leur demande de financement”. Il précisait à la même date que le pacte de préférence avait été purgé le 22 novembre 2022, date ouvrant le délai d’un mois au bénéficiaire et en déduisait qu’à défaut d’exercice de ce droit de préférence, la promesse de vente pourrait être signée le 26 décembre 2022.

C’est dire qu’il avait pleinement conscience que M. et Mme [T] n’auraient, 6 jours plus tard, aucune intention de se prévaloir de la caducité de leur offre.

Cette faute est la cause directe et certaine de la perte pour l’agent immobilier non pas de sa commission mais d’une chance d’obtenir le paiement de sa commission soit que le bénéficiaire aurait pu accepter de la payer soit que l’amateur aurait effectivement pu conclure la vente.

Le préjudice n’est pas hypothétique.

Pour l’appréciation de l’importance de la chance perdue, il sera retenu que le notaire a avisé l’agent immobilier, dans un message du 13 février 2023, que M. et Mme [T] avaient obtenu le financement qu’ils souhaitaient pour réaliser l’acquisition. Il convient d’en déduire que le notaire savait que M. et Mme [T] étaient à la fois déterminés à faire l’acquisition et qu’ils allaient disposer des moyens d’acheter.

Il en résulte que l’agent immobilier aurait eu de très grandes chances de percevoir sa commission, ce qui peut être évalué à 90 % de la somme de 45 000 euros, soit 40 500 euros.

Le notaire a engagé sa responsabilité envers l’agent immobilier.

Il n’est pas contesté que la SAS [10] est tenue in solidum avec M. [P] ; ils seront condamnés à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

Le notaire, au soutient de sa demande de dérogation au principe de l’exécution provisoire de droit, n’explique pas en quoi elle serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Il ne sera donc pas dérogé au principe.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société [11] et M. [P], qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les dépens de l’instance.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société [11] et M. [P] in solidum à payer à la société [13] la somme de 40 500 euros ;

Condamne la société [11] et M. [P] in solidum à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,