TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 septembre 2024

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00606 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OMR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [H], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [M]

née le [Date naissance 2] 1999 à [Localité 9] (13), demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la SA [H] a attrait Madame [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, aux fins de voir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile :

— prononcer l’expulsion de Madame [M], des lieux qu’elle occupe, [Adresse 8], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— fixer l’indemnité d’occupation à 1.000 euros, charges en sus ;

— condamner Madame [M] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024, renvoyée et plaidée le 6 juin 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, la SA [H] et Madame [O] [M] se sont référées à leurs conclusions déposées.

La SA [H] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant l’indemnité d’occupation à un montant de 500 euros charges en sus, et la demande de frais irrépétibles à 3.000 euros.

Elle a exposé être propriétaire d’un ensemble immobilier au sein duquel se trouve le logement actuellement occupé par Madame [M]. Cette dernière invoque la conclusion d’un bail avec le versement de loyers en espèces. Or elle n’apporte pas la preuve de ces paiements à [H]. [H] a souligné que Madame [M] n’est pas dans l’ignorance des procédures d’attribution d’un logement social, ayant déposé une demande en ce sens en décembre 2022. Le bail produit par Madame [M] ne comporte aucune annexe, n’a pas fait l’objet d’un état des lieux et porte sur une autre adresse. Cette dernière n’a jamais pris contact avec [H] dont l’identité n’apparaît pas dans le supposé bail. Madame [M] se prévaut de sa bonne foi pour solliciter l’application des délais légaux avant expulsion, mais ne règle pas régulièrement d’indemnités d’occupation. Elle a été informée de son occupation sans droit ni titre dès octobre 2023, soit un mois après son installation dans les lieux. Son expulsion doit être prononcée compte tenu de l’attribution du logement à une autre personne qui reste en attente du fait du manque de logements sociaux.

Madame [O] [M] a demandé l’application des délais légaux de 2 mois et de trêve hivernale du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux, outre des larges délais pour quitter les lieux en application des articles L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle a fait valoir sa bonne foi en expliquant avoir sollicité un logement social en décembre 2022 et avoir été reconnue prioritaire dans ce cadre. En août 2023, une personne se présentant comme salarié d'[H] a proposé son aide et lui a fait conclure un bail. Il lui a donné les clés du logement objet du litige qu’elle a intégré le 1er septembre 2023. Elle a versé une caution et le premier mois de loyer en espèces. Or le 4 octobre 2023, des agents d'[H] l’ont informée de son occupation irrégulière. Elle a donc déposé plainte pour escroquerie au logement. Invoquant un contrôle de proportionnalité devant être opéré entre le droit au logement et celui de la propriété, Madame [M] a indiqué être mère isolée d’un enfant en bas âge et scolarisé dans le quartier, de problèmes de santé (maladie de [S]), de sa vulnérabilité (victime de l’escroquerie au logement et de viols, séquestration et proxénétisme), de ses vaines démarches de relogement (recours administratif en l’absence de proposition de logement social malgré qu’elle ait été reconnue prioritaire, ressources insuffisantes pour prétendre à un logement du parc privé), enfin le caractère serein et respectueux de son occupation du logement.

Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

[H] apporte la preuve que par acte notarié du 27 novembre 2008, elle a acquis l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] dans le [Localité 1].

Par ordonnance sur requête du 10 août 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a notamment constaté la résiliation du bail conclu le 2 juin 2021 entre la SA [H] et Madame [E] [C], portant sur le logement sis [Adresse 4], et ordonné la reprise des lieux.

Il n’est pas débattu que Madame [O] [M] s’est installée dans les lieux depuis le 1er septembre 2023.

Il ressort des pièces produites (courriers échangés, plainte du demandeur) que Madame [M] occupe le logement sur le fondement d’un bail grossièrement falsifié, qui a été conclu dans des conditions contestables. Il convient donc de constater que la partie défenderesse est effectivement occupante sans droit ni titre .La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Il importe de faire cesser, en urgence, ce trouble manifestement illicite en prononçant l’expulsion sollicitée.

Sur les délais

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, aucun élément au dossier ne permet d’établir la mauvaise foi de [M], ni qu’elle soit entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de la SA [H] tendant à la suppression des délais prévus aux articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [M] justifie d’une situation très précaire tant sur le plan familial, que financier, sanitaire et social.

Eu égard à cette situation et à la qualité de la demanderesse, mais compte tenu des larges délais dont a déjà bénéficié Madame [M] pour restituer les lieux, il convient de faire droit à la demande de délai jusqu’à la fin de la trêve hivernale, soit jusqu’au 31 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

La SA [H] verse une offre de location conditionnelle adressée à l’attributaire du logement squatté, qui fixe à la somme de 451,75 euros le montant du loyer hors charges.

Il y a lieu de faire droit aux demandes d’indemnités mensuelles d’occupation, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la disparité des positions économiques des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur,

CONSTATONS que Madame [O] [M] est occupante sans droit ni titre du logement 17, bâtiment A1 de la résidence [Adresse 7] appartenant à la SA [H] ;

ACCORDONS à Madame [O] [M] un délai pour quitter les lieux, jusqu’au 31 mars 2025;

AUTORISONS la SA [H], à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [M], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, du logement 17, bâtiment A1 de la résidence [Adresse 7] et, le cas échéant, de tous les lieux loués accessoirement au logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due par Madame [O] [M] à la somme mensuelle de 451,75 euros le montant du loyer hors charges, due depuis le 1er septembre 2023 et jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise volontaire des clés ou l’expulsion ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA [H] ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La Greffière La Présidente