Du 17 mai 2024

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02957 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YGTI

[I] [P] [H]

C/

[V] [R]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 17/05/2024

Avocats : M^e Romain FOUCARD

Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 4]

JUGEMENT EN DATE DU 17 mai 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

Madame [I] [P] [H]

[Adresse 1] -

[Localité 5]

Représentée par Maître Emmanuel BARAST, SELARL GARONNE AVOCATS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [R]

né le 15 Février 1971 à [Localité 8] (ALGERIE)

[Adresse 9] -

[Localité 7]

Représenté par M^e Romain FOUCARD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 6 décembre 2019 à effet du même jour, Madame [I] [H], représentée par la société A2CLICS IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [R] portant sur un appartement meublé situé [Adresse 9], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 350 euros et une provision sur charges mensuelle de 15 euros, pour une durée d’un an.

Par acte délivré le 29 juillet 2022, Madame [I] [H] a donné congé pour reprise à Monsieur [V] [R] pour le 5 décembre 2022.

Par acte délivré le 11 janvier 2023, Madame [I] [H] a fait sommation à Monsieur [V] [R], dans un délai de 15 jours, d’avoir à quitter les lieux.

Par acte délivré le 6 avril 2023, Madame [I] [H] a fait commandement de payer la somme de 1.034,66 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation et au coût de l’acte, à Monsieur [V] [R], en visant la clause résolutoire prévue par le bail.

Par acte introductif d’instance délivré le 2 août 2023, Madame [I] [H] a fait assigner Monsieur [V] [R] à l’audience du 7 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de :

— Constater la validité du congé signifié à Monsieur [V] [R] le 29 juillet 2022.

En conséquence,

— Dire et juger que le bail a pris fin le 5 décembre 2022,

— Dire et juger que Monsieur [V] [R] se trouve dépourvu de tout titre d’occupation à compter du 5 décembre 2022.

A défaut,

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation meublé aux torts de Monsieur [V] [R] au 6 juin 2023, consécutivement au commandement de payer infructueux et visant la clause résolutoire du bail.

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] ainsi que de tous occupants et biens de son chef, des locaux situés [Adresse 9] – [Localité 7], avec le concours de la force publique.

— Condamner Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 3.477,09 euros euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au mois de mars 2024.

— Condamner Monsieur [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révision et charges en sus, soit une somme mensuelle de 362,25 euros jusqu’à la parfaite libération des locaux et la remise des clés.

— Condamner Monsieur [V] [R] à lui verser une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [V] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir du 11 janvier 2023 et du commandement visant la clause résolutoire du 6 avril 2023.

Cette assignation a été dénoncée au préfet de la Gironde le 3 août 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2023, puis après deux renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 18 mars 2024.

Lors de cette audience, Madame [I] [H], représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, elle se fonde sur les articles 7, 15 I, 22-1, 25-8 et 28-1 de la loi du 6 juillet 1989 et précise que Monsieur [V] [R] n’a pas contesté le congé qui lui a été délivré le 29 juillet 2022 et n’a pas spontanément quitté les lieux suite à la sommation de déguerpir du 11 janvier 2023. Elle indique que Monsieur [V] [R] a manqué à son obligation légale de régler les loyers et charges durant la période de préavis.

Sur l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle soutient que Monsieur [V] [R] manque gravement à son obligation de paiement des loyers et charges et ajoute qu’aucune attestation d’assurance ne lui a été remise et que le logement n’est plus assuré depuis le 12 septembre 2023.

Elle conclut au rejet des demandes de Monsieur [V] [R] de délais pour quitter les lieux ainsi que pour apurer la dette en précisant qu’il disposait des ressources nécessaires pour l’apurer antérieurement.

En défense, Monsieur [V] [R], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— Lui accorder un délai d’un an à son expulsion,

— Rejeter les demandes indemnitaires formulées par Madame [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— En tout état de cause, laisser la charge des dépens à chacune des parties.

A l’appui de ses demandes de délais, il se fonde sur l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Il soutient avoir déposé une demande de logement social, effectué des démarches de relogement dans un marché locatif en forte tension, et être de bonne foi au regard de l’apurement de sa dette.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la validité du congé pour reprise

L’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué."

En l’espèce, Madame [I] [H] a fait délivrer, par un acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2022, un congé pour reprise à Monsieur [V] [R] à effet du 5 décembre 2022. Ce congé indique qu’il est justifié "par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de Madame [W] [C], née le 15/06/2003 à [Localité 7] et demeurant actuellement au [Adresse 3] à [Localité 7], es qualité de fille de la requérante, qui a quitté son logement à [Localité 6] le 20/06/2022 et s’est vu refuser l’ensemble de ses vœux sur la plateforme PARCOURSUP, la contraignant à réintégrer la ville de [Localité 7] où elle a besoin d’un logement indépendant, justifiant ici du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise". Le congé reproduit l’article 15 I et l’article 25-8 applicable au cas d’espèce et comporte également la mention de la notice d’information en pièce-jointe qui rappelle les obligations du bailleurs et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Le bail portant sur un logement meublé a été conclu entre Madame [I] [H] et Monsieur [V] [R] le 6 décembre 2019, pour une durée d’un an à effet de la même date. A son terme, le 5 décembre 2020, il a été tacitement reconduit deux fois pour une durée d’un an et s’est achevé le 5 décembre 2022.

Le congé pour reprise, ayant été délivré le 29 juillet 2022, soit plus de trois mois avant cette date, est intervenu en temps utile.

En outre, Monsieur [V] [R] ne conteste pas la régularité du congé délivré, ni le caractère légitime et sérieux du motif.

Dès lors, le congé délivré le 29 juillet 2022 par Madame [I] [H] pour reprise du logement situé [Adresse 9], [Localité 7] est régulier.

Par conséquent, Monsieur [V] [R] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 6 décembre 2022.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

En l’espèce, Monsieur [V] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2022. Il est donc tenu d’indemniser Madame [I] [H] par le versement à compter de cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer avec revalorisation annuelle selon les conditions contractuelles (362,25 euros en décembre 2022 puis 384,28 euros depuis janvier 2024) jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’expulsion

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que " si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

En l’espèce, Monsieur [V] [R] ne dispose plus de titre d’occupation depuis le 6 décembre 2022. Madame [I] [H] est donc fondée à demander son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et celle de tout occupant de son chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 412-3 alinéa 1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]"

L’article 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Monsieur [V] [R] sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et allègue de la réalisation de démarches en vue de son relogement, deux versements réalisés en vue d’apurer sa dette ainsi que d’une situation financière délicate.

Monsieur [V] [R] justifie d’une situation financière délicate. En effet, pour la période de mai à octobre 2023, ce dernier a perçu un salaire mensuel allant de 519,10 euros à 700,17 euros. Il a par ailleurs déclaré un revenu fiscal de référence de 5.012 euros sur ses revenus de 2022. En outre, Monsieur [V] [R] démontre avoir perçu les aides personnalisées au logement ainsi que le revenu de solidarité active puis la prime d’activité jusqu’en octobre 2023.

En revanche, la dette de Monsieur [V] [R] n’a pas cessé de s’accroître. En effet, au regard du décompte produit, ce dernier ne règle pas le montant équivalent au montant du loyer mensuel et des charges sous réserve de deux versements de 200 euros chacun qui ont été réalisés les 9 mars et 13 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [V] [R] produit une attestation du 21 novembre 2023 de Madame [S] [F], assistante sociale au DIACONAT DE [Localité 7], précisant qu’il lui était possible de régler la somme de 150 euros à compter du mois de mai 2023 pour régulariser sa dette, or aucun versement de ce montant n’apparaît sur le décompte précité et surtout il ne versait pas le montant de l’indemnité résiduelle à sa charge après déduction de l’aide personnalisée au logement en dépit d’un salaire et de revenus sociaux.

En outre, Monsieur [V] [R] a d’ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter le logement.

De plus, Monsieur [V] [R] allègue avoir effectué des démarches en vue de son relogement mais ne verse aucun élément permettant d’en attester.

Enfin il n’est plus assuré pour ce logement selon les pièces produites par la demanderesse et ne justifie pas pour sa part avoir souscrit une nouvelle assurance.

Madame [I] [H], quant à elle, est un particulier qui subit une occupation de son bien immobilier sans contrepartie effective depuis novembre 2023, date de l’interruption du versement des aides personnalisées au logement auxquelles Monsieur [V] [R] était éligible.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder des délais à Monsieur [V] [R] sur le fondement de l’article 412-3 du code des procédures civiles d’exécution précité. Monsieur [V] [R] sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et indemnités d’occupation

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus il résulte de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [V] [R] de régler une indemnité d’occupation depuis la fin du bail.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par Madame [I] [H] que la somme de 3.477,09 euros est due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au mois de mars 2024 inclus. Cette dette n’est plus contestée par Monsieur [V] [R] qui admet que les deux versements de 200 euros des 9 mars et 13 juillet 2023 ont été pris en compte dans ce décompte.

Monsieur [V] [R] sera en donc condamné à payer la somme de 3.477,09 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’au mois de mars 2024 inclus.

Monsieur [V] [R] sera également condamné à payer les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération des lieux.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Monsieur [V] [R] sollicite des délais de paiement.

Monsieur [V] [R] verse aux débats des éléments financiers démontrant une situation financière précaire. En effet, il a perçu, entre mai et octobre 2023, un salaire mensuel allant de 519,10 euros à 700,17 euros. Monsieur [V] [R] était, jusqu’en octobre 2023, bénéficiaire des aides personnalisées au logement ainsi que du revenu de solidarité active à hauteur de 532,12 euros puis de la prime d’activité à hauteur de 305,71 euros.

En revanche, ce dernier produit l’attestation du 21 novembre 2023 précitée qui indique qu’il lui était possible de régler la somme de 150 euros à compter du mois de mai 2023 pour régulariser sa dette, or aucun versement n’apparaît sur le décompte précité et il ne parvenait pas non plus à régler l’indemnité d’occupation résiduelle. Ces éléments démontrent donc son incapacité à respecter un échéancier.

Dès lors, Monsieur [V] [R] ne justifie pas être en mesure de tenir un échéancier et sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [V] [R], qui succombe, sera tenu aux dépens en ce compris le coût du commandement payer délivré le 6 avril 2023.

Le coût de la sommation de déguerpir délivrée le 11 janvier 2023 n’a pas lieu d’être inclus dans les dépens, ne s’agissant pas d’un acte imposé par la procédure.

Au vu de la position économique respective des parties, chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles et Madame [I] [H] sera, en conséquence, déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 29 juillet 2022 ;

CONSTATE, en conséquence, que Monsieur [V] [R] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 6 décembre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 9], [Localité 7] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais suspendant l’expulsion ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation, due à compter du 6 décembre 2022 jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (384,28 euros par mois en janvier 2024) et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à Madame [I] [H] la somme totale de 3.477, 09 euros correspondant aux loyers et charges échus jusqu’au 5 décembre 2022 ainsi qu’aux indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de mars 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à Madame [I] [H] les indemnités d’occupation ci-dessus fixées à compter du 1er avril 2024 jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] aux dépens en ce compris le coût du commandement payer délivré le 6 avril 2023 et son dénoncé à la CCAPEX ainsi que le coût du dénoncé de l’assignation au Préfet ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux

de la protection