TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10352 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYJH

N° de Minute : BX25/01162

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[W] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [Z] [C], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Margaux MACHART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Septembre 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2020, S.A. VILOGIA a donné en location à Monsieur [W] [P] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Le 18 mars 2024, S.A. VILOGIA a fait signifier à Monsieur [W] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier de justice du 4 septembre 2024, S.A. VILOGIA a fait assigner Monsieur [W] [P], pour l’audience du quinze Mai deux mil vingt cinq, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :

— constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [W] [P] ;

— le condamner au paiement :

— de la somme de 3522,45 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [W] [P] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. VILOGIA a confirmé sa demandes en l’actualisant à la somme de 9199,15 euros au titre des loyers et charges selon un décompte arrêté au 31 août 2025.

Dans le cadre de la Réouverture des Débats, la S.A. VILOGIA produit un décompte postérieur au 30 avril 2025, demande la résiliation du bail et s’oppose aux délais de paiement.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 4 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 puis prorogée au 13 Novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 15 mars 2024 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 5 septembre 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la nullité du commandement :

En l’espèce le contrat de bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges dans le délai de 2 mois après un commandement de payer resté sans effet.

La Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024).

En l’espèce le commandement fait commandement à Monsieur [P] de payer dans le délai de 6 semaines, tout en reprenant la clause insérée dans le bail qui prévoit 2 mois.

Un tel commandement n’est pas nul mais ne peut produire effet, dès lors la demande de constatation de la résiliation du bail est irrecevable.

Par ailleurs ce commandement comporte la signature de l’huissier de justice.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail:

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui fixe les obligations imposées au locataire prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de s’assurer contre les risques locatifs et de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au regard du décompte locatif versé aux débats, il convient de constater que les loyers et charges ne sont pas régulièrement payés au bailleur.

Par ailleurs le dossier de surendettement de Monsieur [P] a été déclaré recevable le 9 octobre 2024.

Les mesures imposées et validées par la Commission de Surendettement sont entrées en application au plus tard le 30 avril 2025.

Il était prévu un remboursement de la dette locative d’un montant de 5163,15 euros par 14 mensualités de 368,80 euros au taux de 0%.

Ces mesures ne suspendaient en aucun cas le paiement du loyer et charges courants.

Il était prévu qu’en cas de non respect de ces mesures le bail serait automatiquement résilié.

La nécessité d’adresser une mise en demeure n’était pas mentionnée.

Il résulte du décompte que Monsieur [P] n’a pas respecté ces mesures, le premier versement date du 25 août 2025.

La S.A. VILOGIA a dénoncé les mesures imposées par la commission par LR avec AR du 25 juin 2025 revenu avec la mention non réclamé.

En tout état de cause, à cette date une nouvelle dette s’était constituée.

Monsieur [P] propose d’apurer sa dette locative par versements mensuels de 30 euros en plus du loyer courant. Le 25 août 2025 il a versé la somme de 546 euros.

Par ailleurs il résulte des justificatifs produits qu’il perçoit actuellement un salaire d’environ 926,17 euros par mois.

La reprise des versements et l’échelonnement de la dette permettront également la reprise et le rappel des APL.

Monsieur [P] constitue actuellement un nouveau dossier de surendettement.

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon l’article 1228 du Code Civil en vigueur le 1er octobre 2016, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.

Selon le relevé de compte versé aux débats, Monsieur [P] a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de juillet 2023 et sa dette de loyers et charges est désormais égale à 9191,53 euros.

Le montant et l’ancienneté de la dette révèlent un manquement grave et persistant de Monsieur [P] à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Monsieur [P] tenant à une baisse de revenus, et compte tenu de l’absence de besoins de la S.A. VILOGIA, il y a lieu de dire que Monsieur [P] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Monsieur [P] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 542,50 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 31 août 2025, à la somme de 9191,53 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Monsieur [W] [P] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 9191,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [P], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Dit que le commandement de payer du 18 mars 2024 est valable mais ne peut produire effet ;

Déclare irrecevable la demande de constatation de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire ;

Condamne Monsieur [W] [P] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 9191,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [P] [W] à payer sa dette, en 24 mensualités de 30 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 12 de chaque mois et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Monsieur [P] [W] la résiliation du bail du 28 février 2020 liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6],

— ordonne l’expulsion de Monsieur [P] [W] et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que de besoin Monsieur [P] [W] à la S.A. VILOGIA à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 542,50 euros,

— dit que la part correspond aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année depasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [P] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT