Tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

Site Napoléon

[Adresse 4]

[Adresse 4]

N° RG 25/00122 -

N° Portalis DBY5-W-B7J-C2JI

Minute :

JUGEMENT

DU : 14 Août 2025

S.A. HLM DU COTENTIN

C/

[E] [W]

[O] [T]

JUGEMENT

PRONONCÉ PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, […] ;

Après débats à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025, pour rendre le jugement suivant rédigé par [S] [I] , auditeur de justice, sous le contrôle de […] :

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. H.L.M. DU COTENTIN, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Stéphane BATAILLE, de la SELARL LEVACHER & ASSOCIES, Avocat au Barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN.

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [W]

née le 19 Janvier 1969 à [Localité 6] (MANCHE),

demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Monsieur [O] [T]

né le 12 Février 1961 à [Localité 5] (MANCHE),

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 26 juillet 2017, la société anonyme HLM DU COTENTIN a donné à bail à Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 348,17 euros, charges comprises.

Le 11 octobre 2024, la société anonyme HLM DU COTENTIN a fait signifier à Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme totale de 939,94 euros, arrêtée au 26 septembre 2024.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, remis à étude, la société anonyme HLM DU COTENTIN a fait assigner Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Cherbourg-en-Cotentin, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail à compter du 11 décembre 2024 ; Ordonner l’expulsion de Madame [E] [W] et de Monsieur [O] [T], de leurs biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] à payer :* La somme de 1 986,57 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, sous réserve des acomptes versés ;

* L’émolument du droit proportionnel prévu par l’article A444-32 du code du commerce, en application des dispositions du bail, calculée sur les loyers dus au jour de l’assignation ;

* Une indemnité d’occupation équivalente au montant égal du loyer, révisable chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, outre les charges, jusqu’à restitution des clés ou de la reprise des lieux, et aux loyers dus jusqu’au jour de la résiliation constatée du bail, soit à compter de l’échéance du 11 décembre 2024 ;

* La somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* Les dépens ;

* La somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire y avoir lieu à l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, la société anonyme HLM DU COTENTIN comparaît, représentée par Maître BATAILLE, avocat au barreau de Cherbourg-en-Cotentin. Elle s’en rapporte à ses dernières écritures et pièces, maintenant l’ensemble de ses demandes.

La société demanderesse indique que la dette s’élève à la somme de 1 249 euros au jour de l’audience, en tenant compte de versements réguliers de 100 euros effectués par les défendeurs. Elle ajoute ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement.

Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] comparaissent en personne à l’audience. Ils sollicitent leur maintien dans les lieux et l’octroi de délai de paiement en règlement de leur dette locative.

Au soutien de leurs demandes, les défendeurs précisent être d’accord avec le montant de l’arriéré locatif exposé en demande, et font état de leurs situations financières respectives. Monsieur [O] [T] indique percevoir moins de 900 euros de pensions de retraite, et Madame [W] indique percevoir des allocations chômage pour 303 euros mensuels, outre une pension alimentaire de 150 euros pour ses enfants de 23 et 19 ans – l’un travaillant et touchant 1200 euros par mois, l’autre percevant des allocations chômage pour un montant de 305 euros par mois. En règlement de leur dette, les défendeurs proposent de continuer de verser 100 euros en sus du montant du loyer.

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Manche, par courrier électronique du 5 mars 2025, soit six semaines minimum avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la commission CCAPEX a été effectuée le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette”.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le 11 octobre 2024, la société anonyme HLM DU COTENTIN a fait signifier à Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] un commandement de payer les loyers et charges échus, pour la somme totale de 939,94 euros, arrêtée au 26 septembre 2024.

Ce commandement mentionne, conformément à l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, que “le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, ainsi que la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil”.

Ce commandement mentionne également la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, aux termes de laquelle les parties ont convenu que le non-paiement des loyers peut entraîner la résiliation du bail de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la société anonyme HLM DU COTENTIN produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 mai 2025, ainsi que le commandement de payer précité. Elle précise toutefois que plusieurs versements sont intervenus de la part des défendeurs, portant la dette à 1 249,35 euros au jour de l’audience du 15 mai 2025.

Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] ne contestent pas devoir cette somme.

Les impayés n’ont pas été réglés totalement dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 décembre 2024.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que le contrat de bail comporte, en son article 14, une clause de solidarité entre les locataires, de sorte que ceux-ci sont tenus solidairement du paiement des loyers, charges et accessoires y afférents.

En conséquence, Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 249,35 euros, suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision.

Sur les demandes d’expulsion, de délais de paiement et d’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance du 19 décembre 2014 et par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, “ le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il est constant que Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] ont repris le paiement du loyer courant, et qu’ils effectuent des versements réguliers de 100 euros en règlement de leur dette, jusqu’à trois fois par mois – ce qui ressort du dernier décompte produit, arrêté au 12 mai 2025.

Madame [E] [W] touche des allocations chômage de 303 euros par mois et vit avec sa fille de 23 ans, qui travaille et perçoit un salaire de 1 200 euros. Monsieur [O] [T] perçoit quant à lui une pension de retraite inférieure à 900 euros.

Aussi, prenant en compte ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, sur 12 mois, selon les modalités décrites dans le dispositif de la décision.

Si Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront solidairement payer à la demanderesse une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution, sur le fondement des articles L613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et/ou saisir la commission du DALO, en application de l’article L441-2-3 du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés”.

En l’espèce, la société anonyme HLM DU COTENTIN ne justifie pas de ce préjudice indépendant et ne caractérise pas l’existence d’un préjudice lui permettant de solliciter des dommages et intérêts.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur la demande au titre du droit proportionnel

Il n’incombe pas au juge des contentieux de la protection de statuer sur le droit proportionnel sollicité par la société anonyme HLM DU COTENTIN, ce droit étant une prestation de recouvrement ou d’encaissement non établie et caractérisée au jour des débats.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] succombent et seront in solidum condamnés au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort ;

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la société anonyme HLM DU COTENTIN ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties et prenant effet le 26 juillet 2017, portant sur le logement sis [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] à payer à la société anonyme HLM DU COTENTIN la somme de 1 249,35 euros (MILLE DEUX CENT QUARANTE-NEUF EUROS ET TRENTE-CINQ CENTIMES), suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, ladite somme portant intérêts à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] à se libérer de leur dette solidaire, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement, en 12 mensualités de 100 euros (CENT EUROS), suivies d’une 13ème et dernière mensualité en règlement du solde de la dette ;

ORDONNE que les effets de la clause résolutoire du bail soient suspendus durant ce délai et DIT que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement de la dette à l’issue du délai ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas la société anonyme HLM DU COTENTIN à faire expulser Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par eux, ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] à payer à la société anonyme HLM DU COTENTIN une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution ;Saisir, sous certaines conditions, la commission du DALO (adresse : Direction départementale de la cohésion sociale de la Manche, Secrétariat de la commission du DALO, [Adresse 1]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr »;

DÉBOUTE la société anonyme HLM DU COTENTIN de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la société anonyme HLM DU COTENTIN de sa demande au titre du droit proportionnel prévu par l’article A444-32 du code du commerce ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [W] et Monsieur [O] [T] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE QUATORZE AOÛT DEUX-MIL-VINGT-CINQ, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, ALINEA 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT AYANT ÉTÉ SIGNE PAR LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Président

[…]