N° RG 25/00044 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPF4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[P] [S], [S]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[U] [M]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 17 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [S]

demeurant 10 Sevestreville Germignonville – 28140 ORGERES EN BEAUCE

comparant en personne et assisté de son fils, Monsieur [R] [S]

Madame [S]

demeurant 10 Sevestreville Germignonville – 28140 ORGERES EN BEAUCE

non comparante, ni représentée

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [M]

demeurant 10 rue Pierre et Marie CURIE – 28150 VOVES

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 17 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 1er février 2016, Monsieur [P] [S] et Madame [S] ont donné à bail à Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [W] un logement situé au 10 rue Pierre et Marie Curie à 28150 VOVES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 € hors charges locatives.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 septembre 2023, Madame [Z] [W] a donné congé du bien loué.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [S] et Madame [S] ont fait signifier le 03 octobre 2024 à Monsieur [U] [M] un commandement de payer la somme en principal de 4.913,52 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [M] le 07 octobre 2024.

Monsieur [P] [S] et Madame [S] ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2025 afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement. Monsieur [P] [S] et Madame [S] sollicitent :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes du commandement de payer en date du 03 octobre 2024 ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme actualisée à la date du 03 janvier 2025 de 8.152,72 €, la mensualité de janvier 2025 étant incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— des dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

A l’audience, Monsieur [P] [S] est présent. Madame [S] n’est pas présente, mais est substituée par son fils. Monsieur [P] [S] maintient les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 9.772,32€, mensualité du mois de mars incluse. Il ajoute que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

Monsieur [U] [M], convoqué par remise de l’assignation en l’étude, comparaît personnellement. Il indique être malade et précise percevoir le RSA. Il déclare quitter le logement. Le locataire indique qu’un dossier de surendettement est en cours.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 1er avril 2025.

Par ailleurs, Monsieur [P] [S] et Madame [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 octobre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 08 janvier 2025.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er février 2016 contient une clause résolutoire (article 20 : « CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.913,52 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 03 décembre 2024 et que le bail est résilié depuis cette date.

Il ressort du dernier décompte en date du 25 mars 2025 que Monsieur [U] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.772,32 euros et que le dernier versement de Monsieur [U] [M] est intervenu le 10 septembre 2024 et est inférieur au montant du loyer, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il a repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’absence de reprise du paiement du loyer et en considération du montant actuel de la dette, il ne peut être envisagé de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [U] [M] devra quitter le logement qu’il occupe.

Il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [U] [M] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] indique qu’il a déposé un dossier de surendettement mais n’apporte aucn élément quant à la recevabilité de sa déclaration.

Monsieur [P] [S] et Madame [S] produisent un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.772,32 euros à la date du 25 mars 2025.

En conséquence, il sera condamné à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [S] la somme de 9.772,32 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025, date de l’assignation.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 décembre 2024, Monsieur [U] [M] est donc sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [P] [S] et Madame [S] ou à leur mandataire.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

[…]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] ».

Il serait inéquitable, en l’espèce, de laisser à la charge de Monsieur [P] [S] et Madame [S] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 150,00 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [P] [S] et Madame [S] recevables en leur action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2016 entre Monsieur [P] [S] et Madame [S] et Monsieur [U] [M] et Madame [Z] [W] concernant le logement situé 10 rue Pierre et Marie Curie, à 28150 VOVES, sont réunies à la date du 03 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 03 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [S] et Madame [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [S] la somme de 9.772,32 euros (neuf mille sept cent soixante-douze euros et trente-deux centimes) (décompte arrêté au 25 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [S] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’elle aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [S] la somme de cent cinquante euros (150,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN