Cour d’Appel de Douai

Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/03078 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLW7

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 21 Mai 2026

[U] [G]

C/

[Q] [F]

[W] [B]

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [U] [G], demeurant 12/33 allée Léonard de Vinci – 59150 WATTRELOS

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Q] [F], demeurant 26 rue de Leers – 59100 ROUBAIX

et

M. [W] [B], demeurant 26 rue de Leers – 59100 ROUBAIX

représentés par M^e Jean-Christophe DANGLETERRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2026

Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 décembre 2023, M. [U] [G] a donné à bail à M. [W] [B] et à Mme [Q] [F] un logement situé 26 rue de Leers à Roubaix pour un loyer de 750 euros par mois.

Un arrêté relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des occupants du logement a été pris le 1er mars 2024 par le préfet qui a suspendu l’exigibilité des loyers à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de sa notification.

Estimant que des loyers n’étaient pas payés, M. [G] a fait signifier un commandement de payer aux locataires le 26 juillet 2024 portant sur une somme en principal de 3 000 euros.

Un arrêté de mise en sécurité pour un danger imminent a été pris le 2 mai 2024 par le maire de Roubaix (non produit) qui a été levé par arrêté du 29 août 2024.

Estimant que de nouveaux loyers n’étaient pas payés, M. [G] a fait signifier un second commandement de payer aux locataires le 27 novembre 2024 portant sur la somme en principal de 1 500 euros.

Par actes, tous deux en date du 6 mars 2025, M. [G] a fait assigner M. [B] et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner l’expulsion de M. [B] et de Mme [F] et de les voir condamner solidairement à lui payer les loyers impayés et une indemnité d’occupation.

A l’audience, M. [G] demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [B] et de Mme [F] ainsi que celle et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à lui payer la somme de 3 750 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés (échéance du mois de février 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner M. [B] et Mme [F] à remettre les lieux dans l’état dans lequel il se trouvait à leur entrée dans les lieux sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir ;débouter M. [B] et Mme [F] de leurs demandes ;condamner solidairement M. [B] et Mme [F] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. [B] et Mme [F] aux dépens.

M. [G] estime que les loyers des mois d’octobre et novembre 2024, objet du second commandement, étaient dus dès lors que l’arrêté de mise en sécurité du maire avait été levé et que tous les travaux préconisés par l’arrêté préfectoral avaient été réalisés hormis la pose d’un garde-corps à laquelle il ne peut procéder puisque l’artisan qu’il a mandaté refuse d’intervenir en raison notamment de la présence de nombreux animaux de compagnie.

M. [B] et Mme [F] demandent au juge de :

débouter M. [G] de ses demandes ;condamner M. [G] à leur payer la somme de 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;condamner M. [G] à payer à Maître Jean-Christophe Dangleterre, avocat, la somme de 1 500 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Ils soutiennent sur le fondement de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation n’être redevables d’aucun loyer tant que l’arrêté préfectoral n’est pas levé.

Ils demandent la condamnation de leur bailleur à leur payer des dommages et intérêts en raison du préjudice moral qu’ils subissent du fait de cette procédure qu’ils estiment abusive.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Le bail conclu le 23 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article XI) prévoyant un tel délai et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024 portant sur deux loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2024.

Si M. [G] justifie avoir effectué de nombreux travaux dans le logement qu’il a donné à bail et de ce que l’arrêté du maire de Roubaix a été levé, l’arrêté préfectoral n’a quant à lui pas été levé et ne l’était pas au jour de la délivrance du commandement de payer de sorte qu’aucun loyer ne pouvait être réclamé aux locataires.

M. [G] ne justifie aucunement, comme il le prétend, être dans l’impossibilité de procéder aux travaux qui permettraient la levée de cet arrêté par la seule production d’un seul courriel du 23 février 2026 aux termes duquel M. [X] indique refuser d’intervenir dans le logement en raison des odeurs de chat.

Ce courriel ne présente aucune garantie quant à l’identité de son auteur et est d’une particulière imprécision sur les conditions dans lesquelles cette personne serait intervenue au domicile. Aucune mise en demeure des locataires n’est d’ailleurs produite d’avoir à laisser l’accès à leur logement.

En conséquence, M. [G] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. [B] et Mme [F]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, M. [G] a fait délivrer deux commandements de payer à ses locataires visant la clause résolutoire alors qu’il avait parfaitement connaissance de l’arrêté préfectoral suspendant les loyers.

Son action en justice afin de voir constater l’acquisition de la clause qu’il savait vouée à l’échec est abusive et caractérise une faute au sens du texte susvisé.

Cependant, les locataires ne produisent aucune pièce établissant l’existence d’un préjudice et ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

M. [G] perd son procès et sera condamné aux dépens.

L’article 37 du la loi du 10 juillet 1991 dispose que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Devant la Cour nationale du droit d’asile, cette somme ne peut être supérieure à la part contributive de l’Etat. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, M. [B] bénéficie de l’aide juridictionnelle et M. [G] sera condamné à payer à Maître Dangleterre, avocat, la somme de 1 400 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE M. [U] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [W] [B] et Mme [Q] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à Maître Jean-Christophe Dangleterre la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens lesquels comprendront les frais des deux commandements de payer, du signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

Le cadre greffier, Le juge,