TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

N° RG 25/00070 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEBQ

N° Minute : 25/111

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Copies délivrées le

CEX à la SCI LA SOUILLACOISE

CCC à M.[B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire ;

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des référés, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA SOUILLACOISE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Monsieur [H] [W]

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I], [C], [Z] [B],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 juin 2024, la SCI LA SOUILLACOISE a loué à monsieur [I] [B] un studio situé [Adresse 2] à TULLE (19000), moyennant un loyer mensuel de 295 euros et 20 euros de provisions pour charges.

En raison de loyers et charges demeurés impayés, la SCI LA SOUILLACOISE a fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 2 octobre 2024, qui est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2025, la SCI LA SOUILLACOISE a assigné monsieur [I] [B] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de TULLE, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que le commandement de payer du 2 octobre 2024 est demeuré infructueux et que par application de la clause résolutoire figurant au bail, le bail d’habitation liant la SCI LA SOUILLACOISE à monsieur [I] [B] se trouve résilié de plein droit ;Ordonner l’expulsion de monsieur [I] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ce dès la signification de la décision et si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;Condamner monsieur [I] [B] au paiement d’une provision de 1001.32 euros correspondant aux loyers et charges dus au 10 mars 2025 ;Condamner monsieur [I] [B] à payer une indemnité d’occupation postérieurement à la date de résiliation du bail, égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;Condamner monsieur [I] [B] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 juin 2025, la SCI LA SOUILLACOISE représentée par monsieur [H] [W] demande le bénéfice de son assignation ;

Il explique que monsieur [B] est parti en détention en août 2024, est revenu en avril et mai 2025 dans le logement, il est sous bracelet électronique ; que le loyer est de 316.79 euros dont 283 euros sont prise en charge par les allocations logements ; que la CAF a tout réglé, qu’il reste un solde de 133 euros ; que l’attestation d’assurance n’a pas été communiquée malgré une relance ;

Que la SCI LA SOUILLACOISE demande la résolution du bail et l’expulsion s’il n’y a pas communication de l’assurance habitation. Monsieur [B] ne répond pas aux courriers ni au téléphone. Il n’a pas d’assistante sociale. La SCI n’a pas d’informations sur ses revenus.

Monsieur [I] [B], assigné à étude, n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Le Tribunal a autorisé la SCI à fournir le justificatif de paiement des 133 euros, dans le délai de 8 jours à compter du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande

Le commandement de payer a été délivré le 2 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation devant la juridiction de Céans, laquelle a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 6] le 31 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 2 juin 2025.

En outre, en application de l’article 24 alinéa II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la SCI LA SOUILLACOISE prouve que le le signalement du dossier de monsieur [B] a bien été effectué par voie électronique à la CCAPEX de la Préfecture de Corrèze le 3 octobre 2024.

La demande est donc recevable.

II – Sur la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil et 7 § a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer son loyer aux termes convenus, à peine de résiliation du bail.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer et de justifier d’une assurance locative en date du 2 octobre 2024 vise la clause résolutoire et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, celles de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, et celles de l’article 7 g) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 relative l’obligation d’assurance imposée par la loi au locataire.

Monsieur [I] [B] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines et n’ayant pas communiqué son assurance locative, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 novembre 2024. Depuis lors, monsieur [I] [B] est occupant sans droit ni titre du studio situé [Adresse 2] à [Localité 8]

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III- Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 16 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi : soit 315 euros (selon l’extrait locataire de l’agence immobilière Hector situation comptable au 22 mai 2025), sans indexation eu égard à son caractère indemnitaire.

IV- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [I] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste dû à la date du 2 juin 2025 un solde de 133 euros selon la position du bailleur à l’audience du 2 juin 2025 (le solde est de 99.32 euros selon l’extrait de compte locataire daté du 22 mai 2025).

On constate sur l’extrait de compte locataire que monsieur [B] a réglé ses loyers depuis avril 2025, soit par la CAF soit par des virements personnels. Un solde de 133 euros apparait impayé, la SCI LA SOUILLACOISE n’a pas communiqué en délibéré, le justificatif du règlement comme elle devait le faire.

Monsieur [B] ne donne aucune information sur sa situation personnelle (il serait sous bracelet électronique), ses revenus et charges, aucune personne n’intervient au soutien de ses intérêts.

Monsieur [B] demeure défaillant dans la communication d’une assurance locative comme la loi l’y oblige, il n’a pas répondu à la lettre de l’agence immobilière HECTOR du 29 avril 2025 lui enjoignant de le faire.

Dans ces conditions, il convient de condamner monsieur [I] [B] au paiement de cette somme de 133 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil. Cette somme est à parfaire des sommes impayées dues ultérieurement.

Aux termes de l’article 24 V VII et notamment VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343- 5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Face au silence de monsieur [B] et en l’absence d’éléments exploitables, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

V – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, monsieur [I] [B], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent vu l’urgence,

DECLARE la SCI LA SOUILLACOISE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 novembre 2024 ; en conséquence, PRONONCE la résiliation à cette date du bail conclu avec monsieur [I] [B] portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

DIT qu’il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de monsieur [I] [B] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi qu’à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles 61 à 66 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution);

DIT que le sort des meubles pouvant être trouvés dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [I] [B] à payer à LA SCI LA SOUILLACOISE la somme de 133 euros (cent trente-trois euros) de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juin 2025 date de l’audience, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 315 euros (trois cent quinze euros) ;

CONDAMNE monsieur [I] [B] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 novembre 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application de dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE LA SCI LA SOUILLACOISE du surplus de ses demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera notifiée par les soins du greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisionnel ;

CONDAMNE monsieur [I] [B] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer et de l’acte d’assignation en justice.

LE GREFFIER LE JUGE